大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，人以及人們對(duì)購(gòu)房需求的不斷增加，出現(xiàn)了大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房?jī)蓚€(gè)概念，但大多數(shù)人并不了解這兩者的區(qū)別。這兩者在本質(zhì)上是存在很大的不同的，在法律上的效力也不一樣。大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么呢?且如果具有城市戶(hù)口的人去農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房子的，俗稱(chēng)的買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)的，但是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較為低廉還是有人會(huì)購(gòu)買(mǎi)，那么違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？接下來(lái)小編為大家詳細(xì)解答。

大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么？

1、二者產(chǎn)權(quán)歸屬不同。開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。

2、二者合法性存在區(qū)別。大產(chǎn)權(quán)房是有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的。國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書(shū)不是真正的產(chǎn)權(quán)。

3、二者交易稅費(fèi)存在區(qū)別。房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果不用交付土地出讓金，那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補(bǔ)繳土地出讓金的是小產(chǎn)權(quán)。

違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)，或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)的違法建筑。

與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房在建造的時(shí)候，就已經(jīng)違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，對(duì)于這類(lèi)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，一般有兩種處理方式：

第一是，直接認(rèn)定合同無(wú)效：作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，也不能發(fā)生流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也無(wú)法發(fā)生法律上的效力，以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則。

二是，認(rèn)定合同效力待定，目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長(zhǎng)期積累下來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題，符合利益最大化原則，也就是在合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理，和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無(wú)效。

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