營業(yè)稅和增值稅的差異分析，由于增值稅的設(shè)置原理與營業(yè)稅存在本質(zhì)上的不同，由此引發(fā)了營業(yè)稅和增值稅在納稅義務(wù)人、征稅對(duì)象、征稅地點(diǎn)、計(jì)稅方式、發(fā)票管理等稅務(wù)管理方面，以及具體會(huì)計(jì)核算方面的巨大差異。對(duì)試點(diǎn)企業(yè)，需要付出相當(dāng)?shù)呐磉m應(yīng)營改增稅制改革帶來的變化和沖擊，而對(duì)于核算較為復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，將付出更多心血用以規(guī)范增值稅相關(guān)財(cái)稅核算。

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成營業(yè)稅向增值稅的過渡，本文特別梳理比較了營業(yè)稅與增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等方面的差異，以便更好地理解稅制改革帶來的變化。

稅務(wù)管理方面存在的差異增值稅是以單位和個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對(duì)象征收；營業(yè)稅是就征稅范圍內(nèi)取得的營業(yè)額為課稅對(duì)象征收。這種設(shè)置原理的差異，則直接體現(xiàn)在增值稅和營業(yè)稅的計(jì)稅方法上。

同時(shí)，由于增值稅屬于中央地方共享稅種，營業(yè)稅（除特定對(duì)象外）為地方稅種，在具體的稅務(wù)管理方式上也存在較大的差異，具體如下：

（1）計(jì)稅方式。根據(jù)我國企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，增值稅在實(shí)際征收過程中分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人，一般納稅人采用以銷項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額的方式計(jì)算，小規(guī)模納稅人則采用一個(gè)較低的征收率來計(jì)算應(yīng)納增值稅額。與營業(yè)稅納稅義務(wù)人沒有身份分類，統(tǒng)一按照行業(yè)稅率征收的模式相比，增值稅的稅款計(jì)算與征管方式有所差異。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模，正常情況下均應(yīng)認(rèn)定為增值稅一般納稅人。

（2）計(jì)稅依據(jù)。增值稅是價(jià)外稅，其繳納的稅金應(yīng)以商品或勞務(wù)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，稅金本身不屬于價(jià)款的一部分。而營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，其繳納的稅金已經(jīng)包含在商品或勞務(wù)價(jià)格中，稅金是價(jià)款的一個(gè)組成部分。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售樓盤為例，假使某套樓房銷售額100萬元（該樓盤營改增后采用簡易計(jì)稅方式），營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為100萬元，稅額5萬元；增值稅計(jì)稅依據(jù)為100÷（1+5%）=95.24（萬元），稅額4.76萬元。

（3）稅率（征收率）。建筑業(yè)營業(yè)稅稅率3%，營改增后適用11%的增值稅稅率；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅稅率5%，營改增后適用11%的增值稅稅率；金融保險(xiǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)營業(yè)稅稅率5%，娛樂業(yè)營業(yè)稅稅率5%～20%，營改增后均適用6%的增值稅稅率。此外，增值稅征收率一般為3%，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)適用簡易征收的，征收率5%。

（4）行業(yè)劃分。值得注意的是，營改增行業(yè)劃分并不完全是對(duì)營業(yè)稅行業(yè)劃分的平移，如營改增試點(diǎn)行業(yè)“生活服務(wù)業(yè)”，是原營業(yè)稅下部分服務(wù)業(yè)、部分文化體育業(yè)和娛樂業(yè)的合并。營改增試點(diǎn)還對(duì)部分具體業(yè)務(wù)的行業(yè)歸屬進(jìn)行了重新劃定。

（5）征收機(jī)關(guān)和納稅地點(diǎn)。征收機(jī)關(guān)方面，除納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)外，增值稅均為國稅機(jī)關(guān)征收；除鐵道部門、銀行總行和保險(xiǎn)公司營業(yè)稅由國稅機(jī)關(guān)征收外，營業(yè)稅通常為地稅機(jī)關(guān)征收。納稅地點(diǎn)方面，增值稅主要在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納，營業(yè)稅則按照業(yè)務(wù)的不同分別在機(jī)構(gòu)所在地或者勞務(wù)發(fā)生地繳納。營改增后，增值稅的繳納地點(diǎn)（含預(yù)繳）將根據(jù)納稅主體（企業(yè)或個(gè)人）、業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營地點(diǎn)的不同有所區(qū)分，情形較營業(yè)稅下更為復(fù)雜。

（6）發(fā)票管理。營業(yè)稅發(fā)票按照屬地化進(jìn)行管理和設(shè)置，因此各地管理方式均有所不同。增值稅發(fā)票管理更加嚴(yán)格，專用發(fā)票等票種均在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一納入增值稅稅控發(fā)票管理新系統(tǒng)進(jìn)行管理、監(jiān)控。

近年來，國家稅務(wù)總局對(duì)虛開增值稅發(fā)票的打擊力度不斷加大，營改增后發(fā)票的改革和規(guī)范使用更是不容試點(diǎn)企業(yè)忽視的重要環(huán)節(jié)。