現(xiàn)在很多父母為了孩子能夠接受優(yōu)質(zhì)教育，不惜花重金購買學(xué)區(qū)房，黃某也是如此。但買了昂貴的學(xué)區(qū)房，賣方卻遲遲沒有遷出戶籍。近日，調(diào)解了這樣一起房屋買賣合同糾紛，最終賣方賠償黃某1萬元違約金。

28年下半年，黃某為了孩子將來能入讀某市重點小學(xué)，花費160萬向胡某購買該市一套學(xué)區(qū)房用于孩子落戶，雙方為此簽訂一份房屋買賣合同，合同約定胡某四個月內(nèi)遷出戶籍以及胡某若逾期遷戶籍則承擔(dān)每日350元違約金。

此后，黃某按時付清購房款，胡某雖交付了房屋及辦了產(chǎn)權(quán)過戶，但卻因故遲遲未將該房屋內(nèi)原戶籍遷出，黃某為此反復(fù)交涉催促，并多次往返當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)調(diào)，最終拖了一年之久，房屋內(nèi)原戶籍才遷走，所幸尚未耽誤黃某家落戶入學(xué)。

2020年3月，黃某訴至法院要求胡某承擔(dān)延遲遷出戶籍違約金10萬多元。經(jīng)法院主持調(diào)解，胡某賠償黃某損失1萬元。

【法官說法】學(xué)區(qū)房是承載稀缺資源特殊標(biāo)的，遷出原戶籍是主合同義務(wù)之一

如今，重點幼兒園、小學(xué)及初中等優(yōu)質(zhì)教育資源具有稀缺性且分布不均衡，就近入學(xué)、分區(qū)劃片政策使得具有學(xué)區(qū)的戶籍或房產(chǎn)成為入學(xué)門檻，許多家長為了孩子上學(xué)不惜重金專門購買學(xué)區(qū)房，包括高價買下舊城區(qū)一些“老破小”。學(xué)區(qū)房除了居住使用、保值收益等功能外，還承載著獲取稀缺教育資源的特殊作用，它是房地產(chǎn)市場與教育資源分配政策的雙重產(chǎn)物，也是房屋買賣中一類特殊標(biāo)的。因此，在學(xué)區(qū)房買賣中，出賣人除了交付房屋、協(xié)助辦理過戶登記之外，遷出房屋內(nèi)原戶籍也是其主合同義務(wù)之一。出賣人未按約遷出原戶籍構(gòu)成違約則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行、賠償損失等。學(xué)區(qū)房買賣合同中若約定違約責(zé)任則按約定處理，但約定違約金明顯高于或低于實際損失，一方可以請求法院予以調(diào)整。本案中，雖然合同約定了違約金計算方式，但胡某延遲遷籍尚未耽誤黃某家落戶入學(xué)，黃某除了耗費時間、精力及交通成本外并無其他實際損失，所以經(jīng)法院調(diào)解，黃某同意減低違約金調(diào)解處理。

法官提醒廣大家長，在購買學(xué)區(qū)房時，應(yīng)詳細了解房屋所在學(xué)區(qū)政策、房屋上戶籍現(xiàn)狀、原戶籍能否順利遷出以及學(xué)位是否空置或已被占用等情況，并將學(xué)區(qū)房購房目的、房屋戶籍、學(xué)位情況記載于購房合同中，合同中還應(yīng)明確出賣人相關(guān)違約責(zé)任，以備今后若發(fā)生糾紛能維護自身權(quán)益。