單位集資房“低價”出售遇高額拆遷訴請撤銷

雙方當(dāng)事人簽訂了單位集資房的買賣合同，2年后此房屋面臨拆遷，新房東將獲取較高額的補(bǔ)償款，原房東以其將大產(chǎn)權(quán)房誤當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房為由，請求撤銷房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。日前，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達(dá)，這起買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認(rèn)為劉某、周某出售案涉房屋時不構(gòu)成重大誤解，駁回了劉某、周某要求撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明

1983年9月10日，某紡織廠向政府部門申請建筑許可證，建設(shè)職工宿舍樓。經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，宿舍樓得以建成，其土地為國有劃撥土地，性質(zhì)為工業(yè)用地。其后，紡織廠按職工工齡長短、貢獻(xiàn)大小、崗位任職等綜合情況，將職工宿舍以福利性集資住房形式分配給職工居住。1996年，海安縣在深化國有、集體企業(yè)改革，推進(jìn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革過程中，將宿舍樓列入改制剝離的資產(chǎn)范圍，未列入改制范圍。

劉某、周某夫妻原系紡織廠職工。1994年，二人通過福利分房的方式取得了上述職工宿舍房屋中的一套。20年6月8日，劉某、周某與張某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定劉某、周某將前述職工宿舍出售給張某，售房總額.5萬元?？紤]到市場房價多變，房價的漲跌不予追究。因?yàn)樵摲课轂闊o產(chǎn)權(quán)證的單位集資房（小產(chǎn)權(quán)），劉某、周某承諾全權(quán)代表房屋共有人出售此房，承擔(dān)該合同法律責(zé)任以及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，若干年后，因政策原因或單位原因需變更產(chǎn)權(quán)，劉某、周某無條件協(xié)助張某，不得違約。同日，劉某、周某出具收條，證明房款已全部結(jié)清。不久，張某實(shí)際入住該房屋。

遭遇拆遷心態(tài)失衡

2018年，該房屋所屬區(qū)域列入拆遷征收范圍。紡織廠為此出具一份說明：本次拆遷，同意該福利分房由職工享受，由拆遷指揮部按規(guī)定對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償安置。拆遷過程中，拆遷指揮部為推進(jìn)拆遷工作，按拆遷政策與張某簽訂了房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款比原買賣合同約定的.5萬元價格高出不少。劉某、周某得到消息，心態(tài)難以平衡，一紙將張某告上法庭。

庭審中，原告劉某、周某訴稱，由于原告劉某、周某一直誤認(rèn)為案涉房屋無建設(shè)許可、無用地規(guī)劃許可，為此在雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同中明確約定，案涉房屋為無產(chǎn)權(quán)證的單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房。直到拆遷時，原告劉某、周某才得知該房屋辦理了相關(guān)手續(xù)，屬于大產(chǎn)權(quán)房，說明原告劉某、周某在房屋出售時對房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)存在錯誤認(rèn)識，以小產(chǎn)權(quán)房的價格出售了大產(chǎn)權(quán)房，合同訂立的價格明顯低于同地段有產(chǎn)權(quán)證的二手房，案涉合同構(gòu)成重大誤解。請求法院判決撤銷雙方當(dāng)事人之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

被告張某辯稱，雙方當(dāng)事人買賣的房屋并非小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是指建立在集體所有土地上的房屋，但案涉房屋的占地性質(zhì)為國有劃撥工業(yè)用地。案涉房屋自建成到拆遷，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)沒有發(fā)生過變化，一直是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的，只是在拆遷過程中，拆遷指揮部為推進(jìn)拆遷工作，對案涉房屋以拆遷價格進(jìn)行了補(bǔ)償安置，盡管比原先買賣合同約定的價格要高，但這是基于當(dāng)?shù)氐牟疬w政策，而非基于房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。同時，案涉房屋買賣合同中也特定約定，如果將來產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，被告劉某、周某也應(yīng)當(dāng)無條件協(xié)助被告張某辦理過戶，都說明雙方在簽訂合同時對房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)完全了解，且對其今后可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化有所預(yù)見。劉某、周某在得知拆遷指揮部以較為優(yōu)惠的條件進(jìn)行拆遷后，其要求推翻已經(jīng)訂立并履行的房屋買賣合同，違反誠信原則。請求法院判決駁回原告劉某、周某的訴訟請求。

細(xì)釋法理公正審判

海安法院審理后認(rèn)為，原告劉某、周某就案涉房屋與被告張某簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未損害國家、集體、第三人的利益，亦未損害社會公共利益，應(yīng)屬合法有效。原告劉某、周某均為紡織廠員工，又在案涉房屋中長期居住，不存在其所主張的對房屋性質(zhì)的誤解。況且案涉房屋是否屬于完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，本當(dāng)也是劉某、周某應(yīng)當(dāng)了解的事項(xiàng)，相關(guān)責(zé)任不應(yīng)推卸給被告張某。事實(shí)上，原告劉某、周某出售案涉房屋后一直未提出過異議，直到房屋被較為優(yōu)惠條件征收后才提起訴求，其行為有悖誠信。據(jù)此，原告劉某、周某的訴求請求難以支持。遂依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》的相關(guān)規(guī)定，做出前述判決。

一審判決后，原告劉某、周某不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。

【法官點(diǎn)評】此案主要涉及案涉房屋買賣合同簽訂時是否存在重大誤解問題。所謂重大誤解，是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成重大損失的情形。由此可見，是否構(gòu)成重大誤解應(yīng)以行為時（締約時）為判斷點(diǎn)，而不應(yīng)考慮行為后的條件變化。

本案難以認(rèn)定案涉房屋買賣時原告劉某、周某存在重大誤解。其理由如下：其一，通常離證據(jù)近的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。原告劉某、周某長期居住于案涉房屋，對于房屋的了解遠(yuǎn)勝于被告張某，締約時對房屋性質(zhì)是否有誤解應(yīng)由原告劉某、周某舉證。原告劉某、周某并未舉證證明案涉房屋在房屋買賣合同簽訂時不是“無產(chǎn)權(quán)證的單位集資房”，而其誤以為是“無產(chǎn)權(quán)證的單位集資房”并出售，其對房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在簽訂房屋買賣合同時不存在任何誤解。其二，案涉房屋事實(shí)上難以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。由于歷史原因，案涉房屋存在批準(zhǔn)手續(xù)的欠缺，不能得出案涉房屋簽訂買賣合同時即全部滿足辦理產(chǎn)權(quán)證的條件、為可以辦理產(chǎn)權(quán)證的“大產(chǎn)權(quán)房”的結(jié)論。其三，如合同簽訂后發(fā)生條件變化可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證也不能視為締約時的重大誤解。即使案涉房屋買賣合同簽訂后該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，也是相關(guān)政策、法律發(fā)生變化導(dǎo)致，且未超過雙方當(dāng)事人簽訂合同時可預(yù)見的范圍，原告劉某、周某對此亦不存在誤解。況且，雙方在合同中明確，如果將來產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，無條件協(xié)助辦理過戶。其四，當(dāng)事人應(yīng)承受正常市場風(fēng)險。雖然案涉房屋在買賣合同簽訂價格與拆遷補(bǔ)償款之間存在差異，但系政策變化導(dǎo)致的市場價值漲幅，屬于正常的政策、市場風(fēng)險，是條件變化的產(chǎn)物，而不是所謂簽約時重大誤解的產(chǎn)物。其五，不應(yīng)輕易否定交易合同的效力。我國現(xiàn)行合同法奉行鼓勵交易原則。原則上，倡導(dǎo)誠信原則。如果支持原告劉某、周某主張，無異于倡導(dǎo)不誠信，不利于保護(hù)交易安全。故而法院對于原告劉某、周某要求以重大誤解為由撤銷合同不予支持，符合現(xiàn)行法律規(guī)定和法理精神。

本案的發(fā)生提醒人們，誠實(shí)信用是法律帝王條款，法律鼓勵交易，保護(hù)交易安全,不干涉正常的市場行情漲幅波動。任何人妄圖違背規(guī)則通過訴訟取得不當(dāng)利益，均不會得到司法的支持與保護(hù)。

【法條鏈接】《中華人民共和國物權(quán)法》

第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《中華人民共和國合同法》

第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》

第七十三條對于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當(dāng)事人請求變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更；當(dāng)事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或者撤銷。

可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當(dāng)事人才請求變更或者撤銷的，人民法院不予保護(hù)。

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