隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開發(fā)，使人們得已安居，享受更加舒適的生活，但因商品房消費(fèi)而帶來的一系列配套服務(wù)，又使得因長期享受福利待遇或一直居住自有房屋的大部分人群不能適應(yīng)。住房要交物業(yè)管理費(fèi)，取暖要交供暖費(fèi)，這成為了相比以前生活消費(fèi)額外進(jìn)行的開支，使人們交之不甘。又加之物業(yè)服務(wù)行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)是新興行業(yè)，服務(wù)需要摸著石頭過河，而且國家的相關(guān)法律、法規(guī)一直未能加以規(guī)范，就造成了物業(yè)行業(yè)服務(wù)混亂，標(biāo)準(zhǔn)不明，收費(fèi)不清的不良局面，從而引發(fā)了大規(guī)模的物業(yè)糾紛，使得法院受理該類案件的數(shù)量激增，相關(guān)案件的執(zhí)行難問題，又引發(fā)了新一輪的社會(huì)矛盾，這些都不利于和諧社會(huì)的建立。要從根本上解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，使之有規(guī)矩自成方圓。
為了使業(yè)主在法院應(yīng)訴過程中更加有利的維護(hù)自身的合法權(quán)益，我們結(jié)合相關(guān)事例及物業(yè)法規(guī)對一些熱點(diǎn)的問題進(jìn)行闡釋。

事例：原告為某物業(yè)公司，因被告改某逾期未交納物業(yè)費(fèi)用，而將其訴至大興區(qū)人民法院，要求其給付三年的物業(yè)費(fèi)用5331元，滯納金2000元。在案件審理過程中，被告改某進(jìn)行了三點(diǎn)答辯：第一、物業(yè)公司與其之間未訂立過任何書面物業(yè)管理委托合同，因此原告物業(yè)公司無權(quán)要求其支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用；第二、原告物業(yè)公司向其索要3年的物業(yè)管理費(fèi)用已超過法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效，因此不同意支付所欠物業(yè)費(fèi)；第三、物業(yè)公司未對其居住的房屋及時(shí)進(jìn)行修繕，造成其居住的房屋墻體多處裂縫、窗口漏雨、燈頭損壞，不能正常居住使用，因此不同意支付物業(yè)費(fèi)用。

大興法院審理后，對被告改某提出的未簽訂書面物業(yè)合同、案件已超過訴訟時(shí)效的答辯意見均未予采納，對改某提出的物業(yè)公司服務(wù)不到位的答辯意見，改某提供了相關(guān)的照片等證據(jù)證實(shí)，因此認(rèn)定了物業(yè)公司未完全履行義務(wù)，在判決中減少了物業(yè)公司應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)用2000元，判決被告改某給付原告物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用3331元，因物業(yè)公司未完全履行義務(wù)，因此其要求被告改某支付滯納金2000元的訴訟請求，法院也未予支持。

法院做出這樣的判決結(jié)果是怎樣考慮的呢？下面結(jié)合這一事例及《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》中的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行如下的分析：

問題一：物業(yè)公司與業(yè)主之間未訂立書面的物業(yè)管理合同，就可以不交物業(yè)費(fèi)用嗎？

關(guān)于物業(yè)合同的效力問題：物業(yè)公司與業(yè)主雖未訂立書面的服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)公司是有權(quán)收取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用的。因此，這就是本案中改某雖然在答辯中提出了雙方?jīng)]有書同合同這一觀點(diǎn)，但卻未得到法院支持的原因了。

問題二：物業(yè)糾紛的訴訟時(shí)效是2年嗎？

物業(yè)糾紛案件的訴訟時(shí)效，是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定的，但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)公司明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。這也是本案中，改某這一答辯意見未能得到支付的原因。

問題三：物業(yè)公司不履行服務(wù)義務(wù)，也能收取物業(yè)費(fèi)用嗎？

物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)用，是以其為業(yè)主提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的，物業(yè)公司的服務(wù)不能達(dá)到雙方合同約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就不能全額收取物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主還可以依照合同要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

既然有這樣的規(guī)定，為什么業(yè)主在訴訟過程中仍頻頻敗訴呢？這就顯示出訴訟活動(dòng)中“證據(jù)”的重要性了。業(yè)主在打官司的過程中，往往只注重向法官表達(dá)自已主觀的意見，卻不重視提取相關(guān)客觀證據(jù)，使得法官在審案過程中，也是愛莫能助了。

證據(jù)的提供是靠當(dāng)事人自行調(diào)取的，當(dāng)事人不能存有自身是弱勢群體，完全依靠法院的想法，因?yàn)榉擅鞔_規(guī)定了，只有以下三種情況，當(dāng)事人才能申請法院調(diào)取證據(jù)：

（一）申請調(diào)查收集的證據(jù)屬于國家有關(guān)部門保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料；

（二）涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的材料；

（三）當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

本案中，改某就依法提供了物業(yè)公司服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的有力證據(jù)，得到了法院的支持，避免了交納不應(yīng)該交納的費(fèi)用，維護(hù)了自已的合法權(quán)益。

除了這個(gè)事例反映出的三點(diǎn)問題，筆者認(rèn)為還有幾個(gè)問題是值得注意的。

第一，業(yè)主不能因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二，物業(yè)管理區(qū)實(shí)行整體供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供暖費(fèi)用的，不予支持。

第三、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司可以請求一并支付滯納金。

作為社會(huì)的組成分子，我們希望生存的環(huán)境更加舒適，生活的氛圍更加和諧，這需要我們每個(gè)人的努力，知法、守法、更加會(huì)運(yùn)用法律維護(hù)自身的合法權(quán)益，是我們能夠更好生活的有力保證。