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房屋購買 | 2019-08-27 12:15:10

宅基地買賣糾紛
我家2012年購買了本村一處宅基地，交房后我們就開始裝修并加蓋了房屋，同一時(shí)間，也就是交房后次月，賣方反悔訴買賣合同無效，三個(gè)月后法院判合同無效，當(dāng)時(shí)房屋已加蓋好，兩年后，對(duì)方又訴要求騰房，現(xiàn)我家已搬離，但加蓋的房屋投資對(duì)方未給與賠償。 我村地處市郊，村民戶口幾年前統(tǒng)一轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，我村房屋一直都沒有產(chǎn)證，兩年前登記過信息，但一直沒下證。 想請(qǐng)問：賣方是外村人，1999年購買本村宅基地房屋，當(dāng)時(shí)只有買賣雙方簽署的合同，沒有村委會(huì)簽字，他是否具有本村宅基地合法使用權(quán)？如果不具有，我們能否要回房屋，該走哪些程序？如果不行可以要求對(duì)方理賠哪些？
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補(bǔ)
對(duì)方是外村的，只是想多要錢，如果通過雙方調(diào)解，我們能重新合法取得房屋么？
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2019-08-27 16:57:56
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63位律師解答

  • 劉學(xué)勤

    律師

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      1″
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      2019-08-27 12:15:24
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      您好
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      2019-08-27 12:15:54
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      外村人購買只有使用權(quán)
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      2019-08-27 12:17:10
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      集體土地轉(zhuǎn)讓只對(duì)本集體組織間轉(zhuǎn)讓有效
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      2019-08-27 12:17:35
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      依據(jù)土地管理法的規(guī)定，這個(gè)確實(shí)是違法的，合同也確實(shí)無效
      展開
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      2019-08-27 12:19:11
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      但是加蓋房屋的賠償對(duì)方需要承擔(dān)
      展開
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      2019-08-27 12:19:33
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      雖然沒有所有權(quán)，也沒有證書，但是可以擁有使用權(quán)以及相應(yīng)賠償損失
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      2019-08-27 12:21:12
    • 劉學(xué)勤 服務(wù)方：
      那么我國(guó)合同法也明確規(guī)定，合同自始無效的，應(yīng)返還價(jià)款等，那么您造房子的錢以及相應(yīng)損失可以要求對(duì)方補(bǔ)償或者折價(jià)后賠償
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      2019-08-27 12:24:08
    • 答謝
      1″
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      2019-08-27 12:16:03
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      賣方有權(quán)取得本村宅基地使用權(quán)，但是要經(jīng)過村委同意鄉(xiāng)政府審核。
      展開
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      2019-08-27 12:18:43
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      前提是賣方要有本村戶口，如果沒有本村戶口，沒有宅基地使用權(quán)，合同無效，要返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。
      展開
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      2019-08-27 12:20:03
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      根據(jù)法律規(guī)定農(nóng)村房屋只能賣給本村村民。
      展開
      收起
      2019-08-27 12:21:29
    • 樓主：
      對(duì)方外村人，而且他在他們村有一套宅基地，他這屬于不合法占有吧？村里能否重新分配？
      展開
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      2019-08-27 12:46:23
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      如果是外村人戶口沒有遷到本村，不能擁有宅基地，這樣違法
      展開
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      2019-08-27 12:47:35
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      只要戶口在本村的村民才有宅基地使用權(quán)
      展開
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      2019-08-27 12:48:57
    • 南曉峰 服務(wù)方：
      主要看戶口
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      2019-08-27 12:51:33
    • 答謝
      農(nóng)村宅基地私自買賣是違法的。 參照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。 參照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。 參照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 參照《農(nóng)村宅基地管理辦法》第八條規(guī)定，農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。
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      2019-08-27 12:16:53
    • 答謝
      在基地以上的房屋呢是有效的，但是一般性啊。具體還是要看一下當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)strategy的司法解釋，一般在村民內(nèi)轉(zhuǎn)移是有效的，要看他是不是有實(shí)際的行為。
      展開
      收起
      2019-08-27 12:17:11
  • 劉闖

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      28″
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      2019-08-27 12:17:13
    • 劉闖 服務(wù)方：
      需要收集好加蓋房子的花費(fèi)單據(jù)作為證據(jù)，必要時(shí)可以申請(qǐng)對(duì)加蓋的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，可以按照估價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)主張賠償
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      收起
      2019-08-27 12:20:20
  • 孔祥龍

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      你好，根據(jù)你的描述，農(nóng)村宅基地屬于集體土地性質(zhì)，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓只在集體成員見產(chǎn)生效力，你所說的地上房屋部分屬于你的財(cái)產(chǎn)，可以要求對(duì)方給予補(bǔ)償。
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      2019-08-27 12:21:48
    • 答謝
      你說的是倆問題嗎？一個(gè)是買賣宅基地，一個(gè)是買賣房屋？關(guān)于這個(gè)問題，可能有新的轉(zhuǎn)機(jī)，因?yàn)樽蛱焱恋毓芾矸ㄒ呀?jīng)修改。
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      2019-08-27 12:23:56
    • 樓主：
      我們村都沒有證，主要是宅基地使用權(quán)，賣房一方不合法取得的話，我們是本村人，能否通過村委會(huì)重新取得？
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      2019-08-27 12:42:51
    • 陳景軍 服務(wù)方：
      如果你家沒有宅基地，可以按照你們省的規(guī)定，要求村委會(huì)分配宅基地
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      2019-08-27 13:08:49
    • 答謝
      你好，之前獲得房產(chǎn)證如果是對(duì)方的名字的話，是可以認(rèn)定為對(duì)方所有，但是只能用于自己居住不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓也會(huì)違法而無效。目前來看，起訴只能主張退還當(dāng)時(shí)支付的房款以及加蓋房屋對(duì)應(yīng)的費(fèi)用
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      2019-08-27 12:25:50
  • 屈偉

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      我方?jīng)]有過錯(cuò)，我方因此而遭受的損失應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)。包括裝修費(fèi)用談判費(fèi)用等等。
      展開
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      1″
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      2019-08-27 12:29:29
  • 黃振波

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      您好，按照《土地管理法》規(guī)定，一開始出賣人非本村組織成員而購買的農(nóng)村集體土地本身就存在不合法的交易。那么對(duì)方將不合法的農(nóng)村集體土地上的房屋出賣，事實(shí)上是也不合法的。也就是說，對(duì)方?jīng)]有取得農(nóng)村集體土地上房屋的權(quán)屬，是無權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋的。歸于無效的交易始終是無效的。
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      2019-08-27 12:29:36
    • 黃振波 服務(wù)方：
      那么由于歷史的原因。個(gè)人認(rèn)為，在該村轉(zhuǎn)為村改居之前，由于你家是屬于本村集體成員，購買非集體組織成員的本村集體土地上的房屋。可以補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)就可以確權(quán)來解決權(quán)屬問題。但是如果在村改居之后，可能政策上就有很大的區(qū)別，農(nóng)村集體土地的屬性也已經(jīng)改變。
      展開
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      2019-08-27 12:34:31
    • 黃振波 服務(wù)方：
      剛才已經(jīng)說了。無效的交易致使都是無效的。應(yīng)當(dāng)在恢復(fù)交易之前。買受人可以主張出賣人退房所有的價(jià)款。至于說能否賠償造成相關(guān)的損失。這就要看是在政策之前的交易還是政策之后的交易了？
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      2019-08-27 12:36:33
  • 李國(guó)民

    律師

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    • 答謝
      《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
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      2019-08-27 12:37:26
    • 答謝
      法院既然已經(jīng)判過房屋買賣合同無效，那么你們是無法要回房子的，但你們完全可以要回自己的加蓋房屋的損失，畢竟當(dāng)時(shí)是達(dá)成合意所簽定的房屋買賣協(xié)議后，你們才加蓋房屋的，是對(duì)方反悔的行為造成了你們的損失，所以你們有權(quán)要求賣方對(duì)你們的合理損失予以賠償。
      展開
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      2019-08-27 12:38:56
  • 張堅(jiān)

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      如你所述，當(dāng)初賣方反悔要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的理由是什么？法院最終判決確認(rèn)房屋買賣無效的理由又是什么？法院的判決是否同時(shí)對(duì)加蓋的房產(chǎn)作出判決？
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      收起
      2019-08-27 12:39:07
    • 樓主：
      當(dāng)初是以宅基地買賣不合法為由無效合同，法院也是基于宅基地買賣不合法判的，加蓋的房屋判決說需另起訴，可要求賠償，謝謝您的點(diǎn)撥。但對(duì)方實(shí)際也并不是要房子，是想多要錢，您認(rèn)為通過調(diào)解能行的通么？
      展開
      收起
      2019-08-27 17:05:13
    • 張堅(jiān) 服務(wù)方：
      可以先與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商處理，協(xié)商不成，在通過訴訟維權(quán)。
      展開
      收起
      2019-08-27 17:27:18
  • 張慧君

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      你好，根據(jù)你的描述，給你幾點(diǎn)建議:一是對(duì)方如果是外村人，沒有辦理戶籍變更的話，是沒有權(quán)利獲得這個(gè)村里的宅基地的。2是雖然對(duì)方?jīng)]有過得宅基地的權(quán)利，你們也沒有合法的方式從他手里獲得此處房產(chǎn)。3是對(duì)于你們來說，可以要求對(duì)方賠償你們新建房屋的花費(fèi)。
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      收起
      2019-08-27 12:42:54
    • 答謝
      你好，根據(jù)你的描述，我國(guó)的農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于集體，你們只有使用權(quán)，關(guān)于宅基地的所有權(quán)是不能進(jìn)行交易的，但是地上房屋是允許買賣的。你們可以起訴，要求對(duì)方返還你們加蓋房屋的現(xiàn)金價(jià)值。
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      收起
      2019-08-27 12:59:49
    • 答謝
      不是同一村集體組織的非農(nóng)戶買賣房屋需經(jīng)村委會(huì)同意合同生效，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，合同是無效的，另前述和你問的問題有什么關(guān)系？
      展開
      收起
      2019-08-27 13:01:17
    • 答謝
      您好，請(qǐng)?jiān)敿?xì)說說情況及目前遇到的問題，委托律師進(jìn)一步了解分析，以便詳細(xì)為您解答，維護(hù)您的權(quán)益，提供解決方案。
      展開
      收起
      2019-08-27 13:13:38
    • 答謝
      當(dāng)時(shí)法院判定買賣合同無效的依據(jù)是什么？你們蓋房子一共花了多少錢？對(duì)方要求你們騰房的時(shí)候，你們有沒有達(dá)成賠償協(xié)議？
      展開
      收起
      2019-08-27 13:23:08
    • 樓主：
      法院是基于宅基地買賣不合法判的，我們沒有達(dá)成賠償協(xié)議
      展開
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      2019-08-27 17:08:24
    • 答謝
      宅基地買賣必須是本村村民，外村居民不能擁有本村的宅基地！ 你們可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府反應(yīng)！ 如果不行，可以通過訴訟要求對(duì)方賠償！
      展開
      收起
      2019-08-27 13:37:12
    • 答謝
      你好，如果對(duì)方是外村人的話，沒有合法的使用權(quán)，但是就因?yàn)闆]有合法的使用權(quán)，所以你們的買賣合同是無效的，合同無效的話，雙方需要根據(jù)各自的過錯(cuò)來承擔(dān)責(zé)任，如果你有損失也可以要求對(duì)方賠償
      展開
      收起
      2019-08-27 13:40:30
    • 答謝
      你好。你這個(gè)描述有點(diǎn)亂，到底是怎么回事兒，如果是同一個(gè)村的村民這個(gè)宅基地上的房屋是可以買賣的。但是你描述的是你們家買的合同無效，怎么又說對(duì)方是外村的呢？到底誰是出賣人誰是買受人，你描述的是同一個(gè)問題還是兩個(gè)問題？那么關(guān)于第1個(gè)問題，你可以提起訴訟要求他對(duì)你進(jìn)行補(bǔ)償。
      展開
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      2019-08-27 13:44:44
    • 樓主：
      對(duì)方是外村人，他們村離市區(qū)遠(yuǎn)，我們村在市區(qū)，所以他們當(dāng)初買了我們村的房子，后又轉(zhuǎn)手賣給我家，我問的是，這種情況房子我們是不是就沒法再合法擁有，只能索賠了
      展開
      收起
      2019-08-27 17:14:05
  • 徐歡

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      如你所述，法院已判宅基地買賣合同無效，而且對(duì)方也訴你騰房。所以，你應(yīng)起訴對(duì)方補(bǔ)償建房損失，并在訴訟中保全該房產(chǎn)。
      展開
      收起
      2019-08-27 13:47:08
    • 答謝
      您好，您的情況需要看之前生效的判決書中，對(duì)于賣方是否享有合法的宅基地使用權(quán)有沒有做認(rèn)定，如果之前的生效判決已經(jīng)認(rèn)定他享有合法的權(quán)利，那么你們是沒有辦法，要求把房屋返還的，只能要求對(duì)方對(duì)房屋價(jià)值給予補(bǔ)償。
      展開
      收起
      2019-08-27 13:48:38
  • 許家苗

    法律執(zhí)業(yè)者

    贊 投訴
  • 時(shí)蔓利

    律師

    贊 投訴
    • 答謝
      你好,根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定。一般來說,農(nóng)村宅基地是不可以買賣的。但是如果是同村人的話,那么是可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn),但是如果賣給非本村人的屬于無效的買賣。因?yàn)楦鶕?jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”您的問題敘述的不是很清楚。
      展開
      收起
      2019-08-27 15:13:20
  • 王倩一男

    律師

    贊 投訴
    • 答謝
      你好，如果訴訟過程中有要求對(duì)方補(bǔ)償加蓋房屋的錢款，直接申請(qǐng)執(zhí)行即可；宅基地不允許進(jìn)行買賣，可以確認(rèn)房屋買賣無效，但是需要?dú)w還錢款。
      展開
      收起
      2019-08-27 16:49:08
  • 賈志紅

    法律執(zhí)業(yè)者

    贊 投訴
    • 答謝
      要回房屋估計(jì)比較困難。因?yàn)槟銈兊陌讣呀?jīng)經(jīng)法院兩次處理，并且法院的判決已經(jīng)生效且履行完畢。至于因合同無效所導(dǎo)致的你方損失，你可以另案起訴。對(duì)方與前手之間的房屋買賣合同是否有效，與你的案件沒有關(guān)聯(lián)性。
      展開
      收起
      2019-08-27 17:46:47
    • 答謝
      你好，當(dāng)時(shí)合同無效的原因是什么？那么如果因?qū)Ψ降脑?，?dǎo)致合同無效的，你所在該房屋上的損失是可以要求對(duì)方來承擔(dān)的
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      2019-08-27 17:52:51
    • 答謝
      您好！根據(jù)案情介紹，宅基地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)村民集體同意，是不能轉(zhuǎn)讓的否則無效。除非村民同意，否則即便通過調(diào)解，也無法合法獲得對(duì)土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)
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      2019-08-27 19:20:08
    • 答謝
      房屋買賣交易中，發(fā)生糾紛的概率著實(shí)不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發(fā)生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。所以，這次就和大家說說，為什么會(huì)發(fā)生房屋買賣合同糾紛， 1發(fā)生糾紛后該如何解決首先是雙方直接協(xié)商，這也是解決房地產(chǎn)糾紛的最常見途徑。房產(chǎn)交易中如果發(fā)生買賣合同糾紛導(dǎo)致自身權(quán)益受到侵害，購房者或者開發(fā)商可以采用口頭、書面等多種形式和對(duì)方直接溝通，提出存在的問題并商議解決方法。 2、求助消費(fèi)者協(xié)會(huì)。一般來說購房者與開發(fā)商相對(duì)而言，購房者是處于劣勢(shì)的，所以出現(xiàn)糾紛的時(shí)候購房者吃虧的情況會(huì)稍多一些。因此當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，購房者可以向當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者協(xié)會(huì)求助，搶他們作為中介從中調(diào)解，處理問題解決糾紛。 3、當(dāng)前兩種方法均不奏效時(shí)，可以向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。不過申請(qǐng)仲裁的前提是雙方有仲裁協(xié)議。發(fā)生糾紛時(shí)受害一方就可以根據(jù)購房合同中的仲裁條款或者雙方另簽的仲裁協(xié)議向仲裁委員會(huì)提出申請(qǐng)，而且在仲裁委員會(huì)的仲裁結(jié)果對(duì)當(dāng)事人雙方都有法律上的約束力。 4、最后一種途徑就是法律訴訟了。購房者通過協(xié)商、調(diào)解乃至仲裁都無法解決糾紛，就只有通過司法途徑，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟解決問題
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      2019-08-27 19:20:24
    • 答謝
      一般來講，宅基地是要去有關(guān)部門申請(qǐng)的，您這邊是否有去申請(qǐng)？還是說僅僅跟他簽訂了一個(gè)買賣合同，然后就直接蓋了房子？？如果真的是宅基地的話，宅基地只有本村的人享有，就是外村人一般是不享有本村的宅基地的，所以對(duì)于這塊地的性質(zhì)，你這邊最好先要搞清楚
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      2019-08-27 19:31:31
    • 答謝
      1、宅基地僅限村內(nèi)村民買賣交易，對(duì)村外交易行為，一般認(rèn)定不符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定無效力；2、您可以直接讓村委開證明確定宅基地所有，起訴要求確認(rèn)合同無效，確認(rèn)房產(chǎn)歸屬，3、必須委托律師幫忙解決。
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      2019-08-27 20:51:34
    • 答謝
      農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓只能在本村進(jìn)行，因此你的交易因?yàn)椴环线@一效力性規(guī)定，被認(rèn)定為無效。但合同無效，并不等于你的投資就沒有辦法收回，因?yàn)楹贤允紵o效，那么就是回復(fù)到當(dāng)初狀態(tài)，你的投入應(yīng)當(dāng)計(jì)算，由受益人返還，或者有有過錯(cuò)方賠償。
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      2019-08-27 22:05:04
  • 魏敬環(huán)

    律師

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    • 答謝
      你好，你們不是本村村民的戶口性質(zhì)就決定了，合同肯定是無效的，因?yàn)樗`反了法律的禁止性規(guī)定。雖然你無權(quán)要求返還房屋，但是，你對(duì)房屋的投入，可以要求返還。
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      2019-08-27 22:29:55
    • 答謝
      此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。
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      2019-08-28 01:07:40
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