去年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已初定稿，并開(kāi)始征求征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家林業(yè)局、農(nóng)業(yè)部等部委意見(jiàn)，如今針對(duì)該細(xì)則的會(huì)議已多次召開(kāi)，會(huì)上指出了我國(guó)已具備該細(xì)則的實(shí)施條件，只是仍需做部分完善工作。

不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則出臺(tái)實(shí)施條件已初步具備

據(jù)國(guó)土部網(wǎng)站消息，近日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議在京召開(kāi)，會(huì)議通報(bào)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）起草、征求意見(jiàn)情況以及各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)展。會(huì)議指出，目前《細(xì)則》制定的法定程序已經(jīng)基本完成，出臺(tái)實(shí)施的條件已初步具備。當(dāng)前要齊心協(xié)力做好《細(xì)則》的修改完善工作，凝心聚力加快實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

就加快實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，會(huì)議要求，繼續(xù)堅(jiān)持“積極推進(jìn)、穩(wěn)妥把握、統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)安排、因地制宜、分類指導(dǎo)”的工作原則，采取有效措施，全面實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。一是加快推進(jìn)地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，按照年底前完成市縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的要求，明確地方政府責(zé)任，倒排時(shí)間，加強(qiáng)對(duì)地方的指導(dǎo)支持和監(jiān)督檢查。二是繼續(xù)指導(dǎo)地方做好新證與舊證的有效銜接，堅(jiān)持便民利民、“不變不換”原則，不得增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。三是進(jìn)一步完善相關(guān)配套制度，盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息互通共享的辦法和標(biāo)準(zhǔn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議和相關(guān)確權(quán)政策的研究制定工作。四是抓緊上線試運(yùn)行信息平臺(tái)，積極推進(jìn)重點(diǎn)城市接入信息平臺(tái)并開(kāi)展聯(lián)調(diào)聯(lián)試。五是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。（來(lái)源于財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道）

不動(dòng)產(chǎn)登記效力為哪般

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用。從法律效果來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、對(duì)抗效力以及權(quán)利正確性推定效力。對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式采不同立法主義的國(guó)家，賦予登記不同的效力，例如采物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義的法國(guó)、日本只賦予登記公示力和對(duì)抗力，而在物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)形式主義的德國(guó)，登記具有上述所列之全部法律效力，具體每一個(gè)法律效力體現(xiàn)為：

（一）公示力，是指登記所具有的將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)、讓公眾知曉該不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過(guò)程和結(jié)果的法律效力。由于不動(dòng)產(chǎn)交易并不以標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有為交付，其權(quán)利狀態(tài)難以為權(quán)利人以外的第三人所知曉，極容易出現(xiàn)非權(quán)利人與第三人進(jìn)行交易及權(quán)利人隱瞞權(quán)利瑕疵與他人進(jìn)行交易的現(xiàn)象，不利于交易安全。因此，賦予登記公示力，就給第三人提供了了解不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利狀況的機(jī)會(huì)，防止和避免利用不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行的欺詐行為，維護(hù)了交易的安全。所有把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法的國(guó)家均自然承認(rèn)登記的公示力。

（二）形成力，是指登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件的效力，即登記本具有的、決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力。對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取物權(quán)形式主義的國(guó)家（如德國(guó)），及物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)形式主義的國(guó)家（如瑞士），依法律行為進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除須有當(dāng)事人間的債權(quán)合意外，還須當(dāng)事人另外履行登記這一法定行為，才能產(chǎn)主物權(quán)變動(dòng)的效力。而采取物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義的國(guó)家（如法國(guó)、日本等），登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒(méi)有形成力。

（三）公信力，有的學(xué)者稱之為“善意保護(hù)效力”， 是指第三人對(duì)登記的信賴受法律保護(hù)的效力，即第三人根據(jù)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容進(jìn)行交易所取得的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受法律強(qiáng)制保護(hù)，并免受任何人追奪。

基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而進(jìn)行交易的善意第三人所得的利益，仍能得到完全的保護(hù)。登記公信力在實(shí)踐中的作用十分重要和明顯：首先是有利于保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，在賦予登記有公信力情況下，當(dāng)事人根據(jù)登記進(jìn)行交易所得的利益不會(huì)因第三人的權(quán)利異議而落空；其次是降低交易成本，提高經(jīng)濟(jì)效率，在承認(rèn)登記的公信力情況下，當(dāng)事人完全可以根據(jù)登記進(jìn)行交易，毋須耗費(fèi)財(cái)力及人力對(duì)某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況進(jìn)行調(diào)查。物權(quán)變動(dòng)采取物權(quán)形式主義及債權(quán)形式主義的國(guó)家，民法都規(guī)定登記具有公信力，在司法實(shí)踐中有效地避免了不動(dòng)產(chǎn)的二重買(mǎi)賣(mài)，維護(hù)了交易安全。

1、所謂受登記公信力保護(hù)的善意第三人，包括自登記名義人處取得物權(quán)的人和向登記名義人履行給付義務(wù)的人。通常情況下，公信力對(duì)善意第三人的法律保護(hù)體現(xiàn)在以下幾方面：

第一、自登記名義人處取得所有權(quán)的人，即使登記名義人非真正的所有人，取得人仍確定地取得其名義下登記的所有權(quán)，真正權(quán)利人因此而喪失所有權(quán)。

第二、自登記名義人處取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人，如果該財(cái)產(chǎn)上存在沒(méi)有登記的抵押權(quán)時(shí)，該財(cái)產(chǎn)即被視作不存在抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，從而取得人所取得的即為無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。

第三、抵押權(quán)名義人實(shí)際上并不享有抵押權(quán)，但就登記名義人受讓抵押權(quán)者，得取得真正的抵押權(quán)。

第四、自處分權(quán)受限制（如受有破產(chǎn)宣告的限制）的登記名義人處受讓物權(quán)的人，如果所受限制未記載于物權(quán)登記簿，則受讓人受讓的物權(quán)即不受登記名義人所受限制的影響，從而受讓人仍能確定地取得受讓的權(quán)利。

第五、向登記名義人履行給付義務(wù)時(shí)，如登記名義人并非真正權(quán)利人，但第三人基于登記信其享有權(quán)利而為給付義務(wù)時(shí)，第三人所作的履行有效，真正權(quán)利人不得再請(qǐng)求第三人履行給付義務(wù)，其所受的損失只得請(qǐng)求登記名義人賠償。

法律賦予登記以公信力，旨在保護(hù)善意第三人的利益，因而如果錯(cuò)誤登記致第三人予不利益時(shí)，該錯(cuò)誤登記即不發(fā)生公信力。例如于善意第三人受讓的財(cái)產(chǎn)上錯(cuò)誤地登記了實(shí)際上并不存在的抵押權(quán)時(shí)，即應(yīng)視為無(wú)此項(xiàng)錯(cuò)誤登記，從而使善意第三人仍取得無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

2、第三人受登記公信力保護(hù)的要件

按照通說(shuō)，第三人受登記公信力保護(hù)，一般應(yīng)具備以下要件：

第一、讓與人或設(shè)定人本物權(quán)有欠缺外，取得人須有效地取得土地登記簿上的權(quán)利。

第二、取得人的取得基于法律行為，至于該行為是有償還是無(wú)償則在所不問(wèn)。

第三、取得人為善意。就善意而言，有正反兩方面的定義。德國(guó)民法中，善意是指對(duì)土地登記簿登記之不正當(dāng)消極不知。所謂知道登記之不正當(dāng)與知道導(dǎo)致其不正當(dāng)?shù)脑蚴聦?shí)并非同一概念。取得人雖不知道登記不正當(dāng)?shù)脑蚴聦?shí)，但知道登記為不正當(dāng)時(shí)，仍非善意。反之，雖然知道導(dǎo)致登記不正當(dāng)?shù)脑蚴聦?shí)，而怠于由此推知其不正當(dāng)或因其他原因以為正當(dāng)?shù)?，仍為善意?/p>

此次《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》除對(duì)“以人查房”、“國(guó)家機(jī)關(guān)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)如何登記”、“不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證”等給予出了明確說(shuō)明外，更對(duì)敏感的小產(chǎn)權(quán)房登記留下了一個(gè)口子，也就是說(shuō)未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的登記也有可能趨于合法化。