論 文 摘 要

 

我國(guó)《合同法》第286條首次對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)做出規(guī)定，但因該規(guī)定表述較為原則，在司法實(shí)踐中適用較為困難，不便于具體操作執(zhí)行。2002年6月11日最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)以批復(fù)的形式（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），對(duì)該條的理解與適用作了進(jìn)一步規(guī)定。但是，從《合同法》的規(guī)定及《批復(fù)》來(lái)看，司法實(shí)踐中尚待解決的爭(zhēng)執(zhí)仍未完全澄清。在目前全球受金融海嘯沖擊爆發(fā)金融危機(jī)的嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，建筑工程專項(xiàng)律師能否全面把握《合同法》第286條優(yōu)先受償權(quán)行使的有關(guān)法律問(wèn)題，將直接影響到律師在此次金融危機(jī)中，是否能有效指引施工企業(yè)保障自身的合法權(quán)益，幫助建設(shè)單位提前防范相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)安定社會(huì)，保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展均具有重要的戰(zhàn)略意義。

 

本文筆者試從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)及相關(guān)問(wèn)題、優(yōu)先受償權(quán)與其他權(quán)利競(jìng)存時(shí)的處理、違法建筑下優(yōu)先受償權(quán)的行使條件、當(dāng)前形勢(shì)下建設(shè)工程領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策方面做了探討，以期拋磚引玉，引起行內(nèi)相關(guān)人士的繼續(xù)深入探討。

   

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)  權(quán)利競(jìng)存  違法建筑  新問(wèn)題及對(duì)策

 

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的確立，對(duì)于解決日益嚴(yán)重的工程欠款問(wèn)題無(wú)疑是一劑良方，但在司法實(shí)踐中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中卻遇到了諸多障礙。在當(dāng)前形勢(shì)下，建筑工程專項(xiàng)律師更應(yīng)正確把握《合同法》286條優(yōu)先受償權(quán)行使的有關(guān)法律問(wèn)題，幫助企業(yè)有效構(gòu)筑法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系。筆者試從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利制度的性質(zhì)、行使條件及影響等方面針對(duì)實(shí)踐操作中日益凸顯出的法律問(wèn)題來(lái)進(jìn)行闡述。

 

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)及相關(guān)問(wèn)題

 

（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是一種法定優(yōu)先權(quán)。

 

《合同法》第286條頒布之后，理論界對(duì)建設(shè)工程款項(xiàng)優(yōu)先受償權(quán)的定性問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。學(xué)者們根據(jù)條文的內(nèi)容，從分析權(quán)力的特征入手，結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)的立法例，對(duì)其權(quán)力屬性進(jìn)行了闡釋，并逐漸形成了四種不同的學(xué)說(shuō)，即先取特權(quán)說(shuō)、不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)、法定抵押權(quán)說(shuō)和法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。

 

1、先取特權(quán)說(shuō)。持先取特權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的確立，是對(duì)國(guó)外相關(guān)法律的移植，其根據(jù)無(wú)非是日本民法所規(guī)定的先取特權(quán)。在日本，先取特權(quán)是指法律所規(guī)定的特殊債權(quán)人，可以從債務(wù)人的一定財(cái)產(chǎn)中得到優(yōu)先償還的法定擔(dān)保物權(quán)?！度毡久穹ǖ洹返?27條規(guī)定：（1）不動(dòng)產(chǎn)的先取特權(quán)，工匠、工程師及承攬人對(duì)債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的工事費(fèi)用，存在于該不動(dòng)產(chǎn)上；（2）前款先取特權(quán)，以不動(dòng)產(chǎn)因工事而產(chǎn)生的增價(jià)現(xiàn)存情形為限，只就該增價(jià)額存在。認(rèn)可先取特權(quán)制度的意義在于，對(duì)于“特殊的債權(quán)”法律上給予特殊保護(hù)，其理由或是公平的立場(chǎng)，或是作為當(dāng)事人意思的推測(cè)，或是出于社會(huì)政策的考慮等，根據(jù)債權(quán)的種類不同而不同。[1]

 

2、不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)。持不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，《合同法》第286條的性質(zhì)為留置權(quán)。認(rèn)為建設(shè)工程合同屬于特殊承攬合同的性質(zhì)，它是一方按照合同約定占有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方不按照合同約定支付價(jià)款，占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)。

 

3、法定抵押權(quán)說(shuō)。持法定抵押權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，承包人的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的主要特征，與一般抵押權(quán)的區(qū)別僅在成立原因，承包人優(yōu)先受償權(quán)因具備法定要件而當(dāng)然成立，所以，承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。梁慧星教授認(rèn)為，要判斷第286條究竟屬于優(yōu)先權(quán)還是法定抵押權(quán)，從立法過(guò)程可知，《合同法》第286條，始終是指法定抵押權(quán)。[2]

 

4、法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。持法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，《合同法》第286條的性質(zhì)為優(yōu)先權(quán)。所謂優(yōu)先權(quán)，是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先權(quán)是法定的，不需要登記就可以對(duì)抗第三人。雖然我國(guó)的《民法通則》和《擔(dān)保法》中未規(guī)定優(yōu)先權(quán)，但其他法律中有優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，如《海商法》、《民用航空法》分別規(guī)定了船舶優(yōu)先權(quán)和民用航空器優(yōu)先權(quán)。這表明，在司法實(shí)踐中已經(jīng)將《合同法》第286條承包人享有的權(quán)利規(guī)定為優(yōu)先權(quán)。

 

筆者贊同第四種說(shuō)法，認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是一種法定優(yōu)先權(quán)。

 

首先，先取特權(quán)是一種法定擔(dān)保物權(quán)，具有擔(dān)保物權(quán)的法律性質(zhì)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在《物權(quán)法》中卻沒(méi)有該權(quán)利的相關(guān)規(guī)定，所以其并非物權(quán)，故也不符合先取特權(quán)的權(quán)利特征。

 

其次，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也不符合不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)的權(quán)利特征。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，留置權(quán)的對(duì)象僅限于動(dòng)產(chǎn)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體是作為不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)工程，因此將其解釋為不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)是錯(cuò)誤的。另外，留置權(quán)不僅以標(biāo)的物的占有為成立要件，而且還要以對(duì)標(biāo)的物的占有為存續(xù)條件。如果債權(quán)人喪失對(duì)標(biāo)的物的占有，留置權(quán)也就因之而消滅。然而，從《合同法》第286條的規(guī)定來(lái)看，承包人在交付工程后，盡管其已不占有標(biāo)的物，但仍然享有對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)。

 

第三，《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)只有經(jīng)過(guò)登記，才具有公示作用，才具有對(duì)抗第三人的效力。所以如果將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解釋為法定抵押權(quán)，但卻不需要登記，如何對(duì)抗第三人呢。且法律規(guī)定，抵押權(quán)只有通過(guò)約定才能產(chǎn)生，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是由法律直接規(guī)定賦予承包人的，從這點(diǎn)上來(lái)看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也不符合法定抵押權(quán)的權(quán)利特征。

 

第四，從《合同法》第286條內(nèi)容看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種支配權(quán)，其保護(hù)承包人的方式是采用一種類似于物權(quán)擔(dān)保的留置權(quán)，其物權(quán)保護(hù)比債權(quán)保護(hù)的實(shí)際效力明顯要高，這種法律救濟(jì)手段是一般的債權(quán)保護(hù)所不具備的。

 

綜上不難看出，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的出臺(tái)是在特殊條件下為調(diào)整特定的社會(huì)關(guān)系而設(shè)立的，是為優(yōu)先保護(hù)弱者利益設(shè)定的，其本質(zhì)是獨(dú)立于傳統(tǒng)擔(dān)保物權(quán)之外的一種優(yōu)先權(quán)，一種優(yōu)先于一般擔(dān)保物權(quán)而實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，是一種特種債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。

 

（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體范圍。

 

《合同法》第286條對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體只指明為承包人，其適用范圍并不十分清楚，因此有必要對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體劃分范圍進(jìn)行探討界定。

 

1、是否包括施工勘察人、設(shè)計(jì)人

 

《合同法》第269條規(guī)定：建設(shè)工程承包合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)、發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程承包合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。因此有人認(rèn)為工程的勘察人、設(shè)計(jì)人同樣屬于工程承包人，對(duì)應(yīng)的業(yè)主同樣屬于發(fā)包人，所以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體就應(yīng)該包括建設(shè)工程勘察人、設(shè)計(jì)人。筆者認(rèn)為，從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的立法本意來(lái)看，建設(shè)工程勘察人、設(shè)計(jì)人不應(yīng)列入其建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍之內(nèi)，理由有：（1）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的設(shè)立，在于優(yōu)先解決農(nóng)民工的工資問(wèn)題，因?yàn)檫@涉及到人的生存利益，其價(jià)值永遠(yuǎn)大于其他債權(quán)的商業(yè)利益。而建設(shè)工程勘察人、設(shè)計(jì)人往往都是具有高學(xué)歷、高收入的白領(lǐng)階層，其并不具有農(nóng)民工那樣迫切的生存利益問(wèn)題，如對(duì)勘察人、設(shè)計(jì)人也主張適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，這樣會(huì)造成對(duì)其他一般債權(quán)人的不公平，不利于問(wèn)題的解決。（2）如果發(fā)包人拖欠勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)，勘察單位、設(shè)計(jì)單位完全可以主張先履行抗辯權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)，不提交勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)圖紙，以此充分保護(hù)自己的利益。

 

2、是否包括建設(shè)工程施工合同的分包人

 

這里所討論的分包人是指與總承包人簽訂分包施工合同的分包人，如果是與發(fā)包人直接簽訂分包施工合同的分包人，當(dāng)然享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。根據(jù)與總承包人簽訂分包施工合同的分包人性質(zhì)不同，又可分為兩種不同情況：（1）合法分包，即指總承包人將非主體工程包分或勞務(wù)分包。此時(shí)，雖然分包人與發(fā)包人并沒(méi)有實(shí)際簽訂過(guò)施工合同，但是由于分包人的勞動(dòng)成果已經(jīng)物化到建設(shè)工程上并被發(fā)包人所接受，因此根據(jù)《合同法》相關(guān)法律規(guī)定，此時(shí)發(fā)包人與分包人已經(jīng)成立事實(shí)施工合同關(guān)系，合法分包人當(dāng)然也享有向發(fā)包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。（2）非法分包，即指總承包人將主體工程分包、工程分包或必須經(jīng)招投標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包人未經(jīng)招投標(biāo)就分包給分包人，根據(jù)法律規(guī)定，違法分包所簽訂的分包施工合同無(wú)效。由于非法分包是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本身就受到法律的制裁，《合同法》第286條和司法解釋只保護(hù)承包人追償工程價(jià)款的合法權(quán)益。若合同無(wú)效，承包人追償?shù)牟皇怯行Ш贤墓こ虄r(jià)款，而只能是對(duì)自己物化勞動(dòng)的返還請(qǐng)求權(quán)，這樣只能根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，依法請(qǐng)求“折價(jià)補(bǔ)償”?！罢蹆r(jià)補(bǔ)償”的法定原則不適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。

 

3、是否包括《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第26條規(guī)定里的“實(shí)際施工人”

 

這里的實(shí)際施工人除了包括上述的分包人，還包括受轉(zhuǎn)包人。同樣道理，只要是直接與發(fā)包人或總承包人建立的合法分包合同，實(shí)際施工人就享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；實(shí)際施工人在不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情況下，如要實(shí)現(xiàn)債權(quán)，只有依據(jù)《解釋》第26條向發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人或非法分包人追償“折價(jià)補(bǔ)償”，當(dāng)然，發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。另外，根據(jù)2004年12月8日最高人民法院公布的《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》規(guī)定，裝修裝飾工程也屬于建設(shè)工程，可以適用《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。因此，實(shí)際施工人也包括此類裝修裝飾工程的承包人，當(dāng)然優(yōu)先受償范圍也只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

 

（三）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍。

 

1、承包方的利潤(rùn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)

 

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第3條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定》第5條的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款包括三部分：成本（直接成本、間接成本）、利潤(rùn)（酬金）和稅金。那么，承包方的利潤(rùn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)呢？筆者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的行使范圍不應(yīng)當(dāng)包括承包方的利潤(rùn)。首先，從《解釋》的立法精神來(lái)看，承包人優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍是承包人為工程建設(shè)支出的實(shí)際費(fèi)用，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是根據(jù)生存和基本生活需要的民事權(quán)利重于或優(yōu)先于其它民事權(quán)利的民事權(quán)利順序原則規(guī)定的。建設(shè)工程承包人的利潤(rùn)，是一種商業(yè)利益，而不是人的生存或生活基本需要的權(quán)利。因此，該損失不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。[3]

 

2、承包人支付的合同履約保證金是否享有優(yōu)先受償權(quán)

 

合同履約保證金是承包人為擔(dān)保合同的履行而向發(fā)包人支付的一種保證金，該保證金與建設(shè)工程沒(méi)有直接的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)屬于一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不享有優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)的立法目的在于保護(hù)承包人為工程建設(shè)支出的實(shí)際支付費(fèi)用，該履約保證金不是為工程實(shí)際支出的費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)納入優(yōu)先權(quán)范圍。

 

3、質(zhì)量保證金是否享有優(yōu)先受償權(quán)

 

質(zhì)量保證金雖然屬于工程價(jià)款的一部分，但該筆款項(xiàng)是當(dāng)事人約定在質(zhì)量保證期限屆滿后支付的，是附期限的約定，只有在所附期限到來(lái)時(shí)，發(fā)包人才有給付義務(wù)。同時(shí)，承包人對(duì)發(fā)包人的所建工程負(fù)有質(zhì)量保修義務(wù)，因此質(zhì)量保證金具有一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系里的保證金性質(zhì)。另外，質(zhì)量保證金往往是工程價(jià)款里一筆數(shù)目很小的尾款，不會(huì)直接影響承包人的生存利益，故質(zhì)量保證金不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

 

4、工程墊資及利息是否享有優(yōu)先權(quán)

 

《解釋》第6條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。據(jù)此，墊付工程款享有優(yōu)先權(quán)是有明確規(guī)定的，但是對(duì)于約定的利息是否享有優(yōu)先權(quán)，卻沒(méi)有明確。筆者認(rèn)為，墊資利息屬墊資的法定孳息，與建設(shè)施工工程款的利息性質(zhì)相同，不具有違約金的性質(zhì)，故均應(yīng)納入優(yōu)先權(quán)的范圍予以保護(hù)。

 

二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與其他權(quán)利競(jìng)存時(shí)的處理

 

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，常常遇到與其他權(quán)利的沖突，如何正確處理這些沖突，在當(dāng)前形勢(shì)下，更具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。筆者試從以下四個(gè)方面就這一問(wèn)題做一探討。

 

（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)和其他債權(quán)競(jìng)合時(shí)。

 

《批復(fù)》第一條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。在《批復(fù)》出臺(tái)前，理論上主要有一般抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)，平均分配說(shuō)，抵押權(quán)效力平等說(shuō)，承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)等幾種不同的學(xué)說(shuō)。[4]《批復(fù)》的出臺(tái)起到了紛止?fàn)幭⒌男Ч?，在?shí)際操作中，目前各地法院也均以此依據(jù)來(lái)認(rèn)定。

 

（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利競(jìng)合時(shí)。

 

《批復(fù)》第二條規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。該條規(guī)定顯然在工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房購(gòu)買者對(duì)于商品房的請(qǐng)求權(quán)沖突的時(shí)候，既沒(méi)有將工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)一如既往的保持其優(yōu)先效力，也沒(méi)有規(guī)定商品房購(gòu)買者的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先，而是區(qū)分商品房的購(gòu)買者身份的不同分別規(guī)定了優(yōu)先權(quán)的效力。那么在這里，如何理解《批復(fù)》第二條規(guī)定的具體內(nèi)容呢。

 

1、理解本條最重要的是要準(zhǔn)確把握“消費(fèi)者”這一概念?！杜鷱?fù)》中的“消費(fèi)者”的含義與《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的“消費(fèi)者”的含義相同?！吨腥A人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定：消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。這里要注意兩點(diǎn)：（1）消費(fèi)者必須是個(gè)人，不能是法人或其他組織，在《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第3條里另行規(guī)定經(jīng)營(yíng)者的定義，可見(jiàn)“消費(fèi)者”一詞并不包括經(jīng)營(yíng)者。（2）消費(fèi)者所購(gòu)買的房屋必須是為生活消費(fèi)需要購(gòu)買，不包括為經(jīng)營(yíng)目的而購(gòu)買商品房的消費(fèi)者。

 

2、如何理解“交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”。這里可分為：（1）指消費(fèi)者已經(jīng)實(shí)際交付全部購(gòu)房款，當(dāng)然按揭購(gòu)房也應(yīng)屬于此種情形。（2）“大部分”到底指多少，法律并沒(méi)有明確規(guī)定，屬于法官自由裁量范圍，此時(shí)可參照民法相關(guān)法律規(guī)定將具體數(shù)額定為購(gòu)房總款的4/5，只要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，便可認(rèn)為已達(dá)到“大部分”的標(biāo)準(zhǔn)。（3）已經(jīng)交付全部或大部分款項(xiàng)后，房屋是否進(jìn)行過(guò)戶登記或預(yù)告登記。筆者認(rèn)為，如房屋已經(jīng)進(jìn)行過(guò)戶登記或預(yù)告登記，由于在建工程是一個(gè)整體，現(xiàn)在有的部分已經(jīng)賣出或預(yù)售，承包人就無(wú)法對(duì)整個(gè)在建工程主張享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而只能對(duì)其它未售出的房屋進(jìn)行優(yōu)先權(quán)利的主張，此時(shí)消費(fèi)者權(quán)利當(dāng)然可依《批復(fù)》第二條規(guī)定對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。如房屋沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶登記或預(yù)告登記，依《物權(quán)法》第9條規(guī)定，此時(shí)購(gòu)房者并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商仍有權(quán)處分房屋，消費(fèi)者只能依購(gòu)房合同向開(kāi)發(fā)商主張承擔(dān)違約責(zé)任。由于《批復(fù)》出臺(tái)時(shí)間比《物權(quán)法》早，所以在《批復(fù)》里不可能對(duì)房屋是否要過(guò)戶登記或預(yù)告登記進(jìn)行明示，因此，《批復(fù)》第二條所指的情形，不僅要求消費(fèi)者已經(jīng)交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)，還隱含要求消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行過(guò)戶登記或預(yù)告登記。

 

（三）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與稅款競(jìng)合時(shí)。

 

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第45條規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。而根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)過(guò)戶必須先稅后證，即辦理房地產(chǎn)過(guò)戶前必須繳清所有應(yīng)征稅款。該通知的規(guī)定把應(yīng)征稅款的征收放于財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)發(fā)生之前，體現(xiàn)了稅收的絕對(duì)優(yōu)先原則。

 

1、工程款與稅款兩種優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，何者居前，應(yīng)結(jié)合規(guī)定這兩種優(yōu)先權(quán)制度的立法目的進(jìn)行分析。合同法及司法解釋中規(guī)定工程款優(yōu)先受償，其立法背景在于，目前建筑業(yè)中拖欠工人工資的情況較為嚴(yán)重，影響社會(huì)的穩(wěn)定，國(guó)家為了緩和此這一矛盾，切實(shí)保障建筑業(yè)工人的生存權(quán)才作出此項(xiàng)規(guī)定。而稅收關(guān)系是基于公權(quán)力發(fā)生的，旨在實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配，當(dāng)與人的生存權(quán)等基本權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)讓位于滿足第一需要的生存權(quán)。對(duì)此，破產(chǎn)法已有所體現(xiàn)，明確規(guī)定了破產(chǎn)人欠繳的稅款應(yīng)于職工工資、醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用之后予以受償。該規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)人的生存權(quán)的優(yōu)先保障。工程款優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)與破產(chǎn)法中關(guān)于職工工資、醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)有相似之處。因此，建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于稅款受償。

 

2、先稅后證制度能否阻卻工程款的優(yōu)先受償。先稅后證規(guī)定中的稅指的是房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種，其性質(zhì)是一種流轉(zhuǎn)稅，在房地產(chǎn)交易中體現(xiàn)為過(guò)戶完成后才發(fā)生的稅款。值得注意的是，國(guó)家為使該部分稅款不因過(guò)戶辦理后當(dāng)事人不予理會(huì)而流失，特別規(guī)定對(duì)該部分稅款予以先行征收。在有關(guān)的全國(guó)人大制定的稅收法律中，并沒(méi)有規(guī)定應(yīng)征稅款可以先于該稅發(fā)生之前予以征繳，因此該先稅后證的規(guī)定充其量是行政規(guī)章予以規(guī)定的，而工程款的優(yōu)先性是由《合同法》予以規(guī)定的，因此工程款優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΩ哂诙惪顑?yōu)先的法律效力。所以，建設(shè)工程款仍應(yīng)優(yōu)先于稅款受償，先稅后證的規(guī)定并不能因其特殊性而阻礙工程款的優(yōu)先受償。

 

（四）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與別除權(quán)競(jìng)合時(shí)。

 

2002年9月1日，最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2002]23號(hào)）施行，對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了明確界定，其中第71條規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：……（四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外。這里的“法律規(guī)定”即應(yīng)包括《合同法》的規(guī)定。不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，就是已被先行別除，不被歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍用于清償一般債務(wù)，即便是在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以支付破產(chǎn)費(fèi)用的情況下，也不得從該特定財(cái)產(chǎn)中撥付。在2006年8月27日，我國(guó)頒布新的《企業(yè)破產(chǎn)法》。新法雖然沒(méi)有直接采用“別除權(quán)”的稱謂，但還是規(guī)定了別除權(quán)制度，即別除權(quán)人就破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)先行別除而行使。

 

別除權(quán)其實(shí)就是擔(dān)保物權(quán)在破產(chǎn)程序中的具體體現(xiàn)，另外別除權(quán)也具有一些自身的特點(diǎn)，如擔(dān)保權(quán)在重整期間暫停行使；權(quán)利人對(duì)和解協(xié)議、對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案的通過(guò)不享有表決權(quán)；優(yōu)先受償權(quán)利放棄的，其債權(quán)淪為普通債權(quán)。根據(jù)《批復(fù)》第一條的立法精神，在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與別除權(quán)競(jìng)合時(shí)，仍應(yīng)以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先行使。

 

另外，在《物權(quán)法》第170條規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。這里的但書(shū)言明擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性并不是絕對(duì)的，如果本法或者其他法律有特別的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償效力就會(huì)受到影響。這也就說(shuō)明，《物權(quán)法》不但不否定其他法律規(guī)定在先的優(yōu)先受償權(quán)，反而更加明確了這種優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。

 

三、違法建筑下優(yōu)先受償權(quán)的行使條件

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如果嚴(yán)格依照規(guī)劃、用地、施工管理三大塊的法律法規(guī)去界定，我國(guó)的現(xiàn)有房屋中將有一半以上是違法建筑（本文是從廣義角度上來(lái)闡述“違法建筑”，即包括“違章建筑”）。我們不否認(rèn)違法建筑危害了法律所保護(hù)的社會(huì)關(guān)系，給社會(huì)生活帶來(lái)了消極影響。但我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，在當(dāng)前形勢(shì)下，違法建筑的這筆財(cái)富對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活、對(duì)于解決人們的住房和生產(chǎn)需要仍發(fā)揮了積極的作用。因此，在理論上甚至現(xiàn)實(shí)中，違法建筑的存在現(xiàn)狀就引發(fā)出了一個(gè)問(wèn)題——違法建筑的承包人是否同樣享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。筆者試從下面三個(gè)方面進(jìn)行探討：

 

（一）發(fā)包人具有過(guò)錯(cuò)。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)工之前，必須具有“四證一照”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。另外，如果發(fā)包人所發(fā)包的工程建設(shè)項(xiàng)目具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)符合《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就必須進(jìn)行招投標(biāo)程序，而這些均是發(fā)包人的法定義務(wù)。現(xiàn)在由于發(fā)包人的過(guò)錯(cuò)造成建筑物轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣甚至強(qiáng)制拆除，在這種情況下承包人是否仍有權(quán)主張行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，此時(shí)承包人仍有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的創(chuàng)設(shè)立法本意是解決農(nóng)民工的工資，保障承包人的生存利益。現(xiàn)在，承包人的實(shí)際勞動(dòng)成果已經(jīng)物化到違法建筑物當(dāng)中，因此不能由于發(fā)包人存在過(guò)錯(cuò)而阻礙承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，這樣既不利于社會(huì)穩(wěn)定，也有悖于立法本意。

 

（二）承包人具有過(guò)錯(cuò)?？v觀《解釋》的立法精神，我們可以看到承包人在具有過(guò)錯(cuò)的情況下，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否能夠得已實(shí)現(xiàn)，客觀是由建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收是否合格來(lái)決定的。只要建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，哪怕是承包人不具有相應(yīng)的施工資質(zhì)，此時(shí)承包人仍有權(quán)向發(fā)包人主張支付約定的建設(shè)工程款及行使其優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)然，如果建設(shè)工程是經(jīng)修復(fù)后再驗(yàn)收合格的，根據(jù)《解釋》第3條第（一）項(xiàng)規(guī)定，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。另外，《解釋》第11條規(guī)定，因承包人的過(guò)錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。從上面的這些規(guī)定可以表明，即使建設(shè)工程最終通過(guò)竣工驗(yàn)收，但是之前的建設(shè)工程修復(fù)費(fèi)用及質(zhì)量違約款是發(fā)包人可以直接向承包人主張相應(yīng)扣減的，既然這部分款項(xiàng)已經(jīng)做了相應(yīng)的扣減，那么剩下來(lái)的就是承包人實(shí)際通過(guò)勞動(dòng)物化在建設(shè)物中應(yīng)當(dāng)?shù)玫降慕ㄔO(shè)工程施工價(jià)款，因此這部分款項(xiàng)承包人仍具有其優(yōu)先受償權(quán)利。

 

（三）發(fā)包人、承包人均具有過(guò)錯(cuò)。從《解釋》第21條的立法精神來(lái)看，就算發(fā)承包雙方均具有過(guò)錯(cuò)，簽訂“黑白合同”，以白合同為準(zhǔn)來(lái)結(jié)算工程價(jià)款，承包人仍享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。至于對(duì)雙方的違法、違規(guī)行為，可按責(zé)任進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰甚至追究刑事責(zé)任，但其并不影響承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使。

 

（四）發(fā)包人、承包人均無(wú)過(guò)錯(cuò)。按照民法的公平原則理論，此時(shí)由發(fā)承包雙方共同分擔(dān)實(shí)際的損失，但也同樣不影響承包人建設(shè)工程施工款的優(yōu)先受償權(quán)利。

 

四、當(dāng)前形勢(shì)下，建設(shè)工程領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策

 

目前，受金融危機(jī)大環(huán)境的影響，在建設(shè)工程領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題，有其他債權(quán)人阻礙承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的，也有承包人自己不正確、不及時(shí)行使優(yōu)先受償權(quán)導(dǎo)致喪失其權(quán)利的，當(dāng)然也有由于法律規(guī)定的不盡完善所帶來(lái)法律各界人士對(duì)承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利行使條件的不同理解，從而產(chǎn)生分歧及爭(zhēng)議。筆者結(jié)合實(shí)際，歸納了目前在建設(shè)工程領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)，并提出自己的對(duì)策及建設(shè)。

 

（一）如何防范發(fā)包人利用強(qiáng)勢(shì)地位要求承包人事先放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利。

在當(dāng)前形勢(shì)下，發(fā)包人為了能順利將在建工程向銀行抵押貸款，往往利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位要求承包人簽署含有聲明預(yù)先放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面文件，以致承包人的利益得不到有效保障，從而造成大量社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)。那么，在建工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是否可以約定放棄呢？筆者認(rèn)為，在建工程優(yōu)先權(quán)既然是屬于承包人的權(quán)利，權(quán)利是可以放棄的，這是民法完全意思自治的體現(xiàn)，但是為了符合在建工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的立法本意和目的，承包人不能隨意放棄，而應(yīng)規(guī)定一定的限制條件，如雙方進(jìn)入司法程序解決糾紛，對(duì)于承包人自愿放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的事先約定也要經(jīng)法院審查認(rèn)可。法院審查的重點(diǎn)主要為：發(fā)包人為承包人的該種放棄是否做出了相應(yīng)的擔(dān)保、承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)是否完全出于自愿、承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)是否有助于實(shí)現(xiàn)公序良俗等內(nèi)容。其實(shí)，從已生效的法律立法本意角度來(lái)看，也不難從中找出與筆者主張觀點(diǎn)相類似的法條。比如《物權(quán)法》中對(duì)合同當(dāng)事人事先訂立的流質(zhì)條款規(guī)定為無(wú)效、《民事訴訟法》中對(duì)法院已經(jīng)受理的起訴及在上訴期限屆滿前提出上訴，又提出撤訴的，均由法院對(duì)撤訴請(qǐng)求進(jìn)行審查，如不允許撤訴，就算起訴人或上訴人不出庭，也照樣可以缺席審判。這些規(guī)定，均能有效防范當(dāng)事人受情勢(shì)所迫而做出真實(shí)的不自愿行為，實(shí)現(xiàn)真正的正義與公平。

 

（二）如何及時(shí)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

 

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為“六個(gè)月”且此“六個(gè)月”為除斥期間，不能變更。筆者認(rèn)為，此“六個(gè)月”期限規(guī)定與實(shí)際情況不相符，在實(shí)際操作中很難達(dá)到立法的預(yù)期目的。按照法律規(guī)定，“六個(gè)月”期限的起算標(biāo)準(zhǔn)是以建設(shè)工程的竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算（發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期）。對(duì)于爛尾的建設(shè)工程，承包人可以直接依合同約定的竣工之日來(lái)起算“六個(gè)月”的行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有問(wèn)題。但對(duì)于正常竣工的建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，承包人在工程竣工以后首先是提交竣工結(jié)算報(bào)告，然后發(fā)包人進(jìn)行審核或者發(fā)包人委托審價(jià)，不知不覺(jué)中“六個(gè)月”就超過(guò)了。如果在此期間發(fā)包人故意拖延驗(yàn)收或拖延結(jié)算、審核，優(yōu)先權(quán)未到付款期限界至就到期了，從而導(dǎo)致承包人不能有效行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此，筆者建議應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，延長(zhǎng)此“六個(gè)月”期限、除斥期間的起算以工程價(jià)款確定之日起計(jì)算或規(guī)定如承包人拖延驗(yàn)收或結(jié)算、審核期限，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)主張行使期限相應(yīng)順延。

 

2、在相關(guān)法律、法規(guī)出臺(tái)之前，就目前形勢(shì)而言，承包人應(yīng)如何做到及時(shí)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。在《合同法》286條里說(shuō)明了兩種解決辦法，一種是協(xié)議折價(jià)，另一種是申請(qǐng)拍賣。在實(shí)際操作中，承包人可以在“六個(gè)月”期限內(nèi)給發(fā)包人發(fā)一份函，跟對(duì)方協(xié)商一下，要求將在建工程折價(jià)給自己，這樣就算最后打官司了，也可以拿出這份函，主張自己在“六個(gè)月”內(nèi)要求在建工程折價(jià)過(guò)，這時(shí)再提出建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的話，法院一般都會(huì)支持的。[5]

 

3、因工程款糾紛提起訴訟的時(shí)候，沒(méi)有請(qǐng)求法院確認(rèn)施工單位對(duì)建設(shè)單位房屋折價(jià)或者拍賣、變賣價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)，從而導(dǎo)致因優(yōu)先權(quán)喪失而無(wú)法獲得清償或全部清償。雖然，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人的法定權(quán)利，但在實(shí)際操作中，如果施工單位在訴訟時(shí)僅提出了對(duì)工程款和利息的請(qǐng)求而沒(méi)有提出優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求，人民法院不會(huì)主動(dòng)判決施工單位具有優(yōu)先受償權(quán)。在喪失優(yōu)先受償權(quán)的情況下，律師應(yīng)如何來(lái)指引施工單位彌補(bǔ)這個(gè)過(guò)失呢？（1）申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)提出。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上是一個(gè)執(zhí)行的程序而不是一個(gè)起訴程序，但一般在執(zhí)行時(shí)提出時(shí)，往往六個(gè)月的時(shí)間早已超過(guò)，所以這個(gè)方案沒(méi)有實(shí)際可操作性。（2）訴訟中增加請(qǐng)求。這個(gè)方案也會(huì)受到舉證期限內(nèi)提出增加訴訟請(qǐng)求規(guī)定的限制，基本上也不具有實(shí)際可操作性。（3）直接向法院提出申請(qǐng)拍賣并就拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。與以上兩種方案比較，這個(gè)方案更具有操作性。如在訴訟中，我們?nèi)钥芍苯酉蚍ㄔ禾岢錾暾?qǐng)拍賣，就拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，訴訟和申請(qǐng)拍賣分別進(jìn)行。這樣的情況下，只要沒(méi)有超過(guò)六個(gè)月，優(yōu)先受償權(quán)就保住了。

 

（三）工程被轉(zhuǎn)讓喪失優(yōu)先受償權(quán)。

 

前不久，看到一個(gè)案例。某承包人與發(fā)包人簽訂《建設(shè)工程施工合同》一份，約定由承包人承包施工某大廈的土建及安裝工程，合同價(jià)款為4145萬(wàn)元。施工過(guò)程中，發(fā)包人將在建工程轉(zhuǎn)讓給某房產(chǎn)公司。發(fā)包人并未與承包人辦理解除施工合同的手續(xù)，同時(shí)，承包人也未與受讓人某房產(chǎn)公司簽訂新的施工合同，但三方簽訂了《借款協(xié)議》，約定受讓人房產(chǎn)公司同意借款400萬(wàn)元給承包人，承包人同意在大廈地下室工程款中，由受讓人房產(chǎn)公司直接扣除償還。此后，工程停止施工，停工期間，受讓人房產(chǎn)公司支付了部分工程款給承包人，受讓人房產(chǎn)公司委托審價(jià)單位對(duì)承包人已完成的地下工程進(jìn)行審價(jià)，審定價(jià)款為2006萬(wàn)元。

此后，承包人提起訴訟，要求發(fā)包人、受讓人共同支付拖欠的工程款987萬(wàn)元，要求確認(rèn)承包人就大廈拍賣價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)，并要求發(fā)包人承擔(dān)銀行利息。法院審理后認(rèn)為：承包人要求受讓人支付工程款缺乏依據(jù)，原因在于：首先，發(fā)包人與承包人的施工合同關(guān)系仍然存在，并沒(méi)有解除，而與受讓人之間并未建立施工合同關(guān)系；其次，盡管三方簽訂的《借款協(xié)議》中約定，對(duì)于承包人向受讓人的借款，承包人同意于大廈地下室工程款中由受讓人直接扣除償還，此后受讓人向承包人支付了部分工程款，受讓人在工程審定單上蓋章，但當(dāng)事人的上述行為尚不具備我國(guó)法律規(guī)定的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移的法定構(gòu)成要件。因此，受讓人并未成為該工程款的債務(wù)人，受讓人的行為系代發(fā)包人向承包人支付工程款。在受讓人不支付工程款的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，承包人仍應(yīng)請(qǐng)求債務(wù)人支付。關(guān)于承包人要求確認(rèn)就大廈拍賣價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求，因大廈已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給受讓人且辦理了變更登記手續(xù)，發(fā)包人對(duì)該大廈已經(jīng)沒(méi)有所有權(quán)，因此，承包人的該請(qǐng)求不能成立。

 

法院最后判決：發(fā)包人向承包人支付拖欠的工程款987萬(wàn)元，并承擔(dān)拖欠工程款的利息，承包人的其他請(qǐng)求不予支持。在執(zhí)行階段，因?yàn)榘l(fā)包人已實(shí)際無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，判決書(shū)成為一紙空文。[6]

 

通過(guò)這個(gè)案例，我們可以看到，當(dāng)發(fā)生發(fā)包人將在建工程轉(zhuǎn)讓給第三人的情形時(shí)，承包人為預(yù)防建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的喪失，可向發(fā)包人要求：

 

1、從其收到的轉(zhuǎn)讓價(jià)款中向承包人支付拖欠的工程款，如工程為總價(jià)包干的還可預(yù)先提存該總價(jià)款。

 

2、簽訂協(xié)議，明確發(fā)包人與受讓人共同成為履行拖欠工程款的義務(wù)人。

 

3、承包人與受讓人建立新的施工合同關(guān)系，對(duì)新施工的工程具有優(yōu)先權(quán)。

 

在建工程轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，承包人的確可以提出這些要求，但是如果發(fā)包人或者受讓人不同意怎么辦呢？承包人如何防范及處理這些問(wèn)題呢？

 

發(fā)包人在法律上具有在建工程轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，承包人并不能進(jìn)行干涉，但是為了防止在建工程在施工過(guò)程中轉(zhuǎn)讓情形的出現(xiàn)，承包人可以與發(fā)包人事先在施工合同書(shū)內(nèi)明確約定：如在建工程在施工過(guò)程中要轉(zhuǎn)讓他人，須征得承包人的同意。發(fā)包人應(yīng)提供相應(yīng)的擔(dān)保，并配合承包人與在建工程受讓人簽訂新的在建工程施工合同書(shū)。

 

在發(fā)生問(wèn)題，發(fā)包人或受讓人又不同意承包人提出的要求時(shí)，承包人此時(shí)可利用具有的現(xiàn)場(chǎng)占有權(quán)優(yōu)勢(shì)，并要求建設(shè)行政主管部門予以協(xié)調(diào)，表明如果受讓人不承擔(dān)責(zé)任，則民工工資難以保障來(lái)對(duì)發(fā)包人、受讓人施加壓力。如果情況仍十分糟糕，承包人還可依據(jù)《合同法》第94條第（二）項(xiàng)規(guī)定，單方主張解除與發(fā)包人之間的施工合同。

 

另外，承包人在訴訟或向法院申請(qǐng)拍賣建設(shè)工程過(guò)程中提出確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，還要注意應(yīng)同時(shí)申請(qǐng)法院對(duì)在建工程進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，因?yàn)樯暾?qǐng)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并不能代替財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。在建工程在訴訟或申請(qǐng)拍賣階段發(fā)包人仍可將在建工程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以如果不申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰呢?cái)產(chǎn)保全，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就可能會(huì)喪失。

 

（四）竣工驗(yàn)收合格后，發(fā)包人未支付施工工程款，承包人是否可以拒絕交付建設(shè)工程。

 

承包人一般認(rèn)為，建設(shè)工程只要經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人就必須全面支付除扣留合同約定的質(zhì)保金外的所有工程款，如果發(fā)包人未履行支付工程款義務(wù)，承包人為保證建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，就可以拒絕向發(fā)包人交付建設(shè)工程。其實(shí)這種做法是不正確的，原因如下：

 

1、根據(jù)《物權(quán)法》的物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)不適用留置。

   

 2、行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并非以占有工程為必要條件，工程移交以后，承包人仍可以行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

3、承包人拒絕交付建設(shè)工程在法律層面上，屬于侵害發(fā)包人的財(cái)產(chǎn)占有權(quán)，處理不好可能會(huì)遭到發(fā)包人的起訴，要求其承擔(dān)建設(shè)工程租金損失及其它財(cái)產(chǎn)損失的賠償。

 

承包人其實(shí)完全可以與發(fā)包人協(xié)議將建設(shè)工程折價(jià)或者向人民法院申請(qǐng)拍賣并主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但是，如果發(fā)生承包人受到發(fā)包人要求其承擔(dān)建設(shè)工程租金損失及其它財(cái)產(chǎn)損失的賠償起訴，如何解決？筆者認(rèn)為，可試從下面兩個(gè)方面的理由進(jìn)行抗辯：

 

1、施工合同中約定支付結(jié)算價(jià)款在前，交付工程在后，且發(fā)包人實(shí)際拖欠工程款數(shù)額很大，則可以行使合同法規(guī)定的先履行抗辯權(quán)，拒絕交付工程。

 

2、按99版的示范合同文本通用條款第33.2條的規(guī)定，合同雙方已經(jīng)約定，支付竣工結(jié)算價(jià)款14天后才交付工程，該約定為附期限的交付工程行為，即只有支付了竣工結(jié)算價(jià)款，施工單位才移交工程?，F(xiàn)發(fā)包人并未支付所有的工程款，承包人在該情況下拒絕交付工程，并非基于留置權(quán)，而是基于附期限的行為期限未屆至，交付工程的條件并未成就。

 

（五）承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否需要經(jīng)過(guò)司法審判權(quán)的確認(rèn)才可以行使。

 

按照目前的司法實(shí)踐，承包人行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，一般需要經(jīng)過(guò)司法審判權(quán)的確認(rèn)才可以行使，筆者認(rèn)為這是錯(cuò)誤的。其主要理由如下：

 

1、《合同法》第286條規(guī)定了承包人行使優(yōu)先權(quán)的途徑為兩條：（1）承包人與發(fā)包人協(xié)商議定作價(jià)抵付工程款；（2）承包人申請(qǐng)法院依法拍賣該工程。從上可看出，承包人尋求司法救濟(jì)的途徑是直接請(qǐng)求法院依法拍賣該工程，無(wú)需先通過(guò)法院認(rèn)定優(yōu)先權(quán)。

 

2、承包人的“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”是一種法定權(quán)利，而不是一種請(qǐng)求權(quán)，作為到期工程款債權(quán)，債權(quán)人可憑支付依據(jù)直接申請(qǐng)法院執(zhí)行，無(wú)須審判權(quán)另行確認(rèn)。只有當(dāng)發(fā)承包雙方對(duì)支付工程款相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，才進(jìn)入訴訟程序。

 

3、《批復(fù)》里只規(guī)定承包人在六個(gè)月內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并未要求承包人必須明確提出行使優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)做為承包人的法定權(quán)利，如果放棄需要承包人的明示，不能以默示推定放棄，只要有到期未付的工程款，承包人有申請(qǐng)的意思表示（如承包人向發(fā)包人提起支付拖欠工程款之訴），就算在訴訟時(shí)未提出優(yōu)先受償權(quán)利，法院也應(yīng)支持承包人的優(yōu)先受償松，保護(hù)其合法權(quán)益。這就如同破產(chǎn)程序中別除權(quán)的行使條件，只要擔(dān)保物上的債權(quán)人向法院申報(bào)債權(quán)，法院就主動(dòng)將此擔(dān)保物劃出優(yōu)先清償此物上債權(quán)人的債權(quán)，剩余部分才劃為普通債權(quán)清償范圍內(nèi)。

 

（六）承包人以其他方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，法院是否予以認(rèn)定。

目前，結(jié)合實(shí)踐，承包人在六個(gè)月內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式多種多樣，并不單一以提起訴訟方式為行使必要手段。

 

1、發(fā)承包雙方在六個(gè)月內(nèi)形成承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的確認(rèn)函。

 

該確認(rèn)函上，發(fā)包人明確認(rèn)可承包人對(duì)建設(shè)工程提出的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并加蓋了公章。那么此份確認(rèn)函是否能在之后的訴訟過(guò)程中，由承包人出具，用以證明自己在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收之后六個(gè)月內(nèi)，曾主張行使過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)呢？法院此時(shí)會(huì)不會(huì)予以支持呢？從《批復(fù)》第四條規(guī)定來(lái)看，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”這里法律規(guī)定承包人必須在六個(gè)月內(nèi)“行使”優(yōu)先受償權(quán)，而非“確認(rèn)”優(yōu)先受償權(quán)。另外，就發(fā)承包雙方之間簽訂的確認(rèn)函也不具有對(duì)外的公示效力，不能有效對(duì)抗第三人。所以，法院對(duì)承包人以此主張行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不會(huì)予以支持。

 

2、施工合同中約定了仲裁條款的情況。

 

法律對(duì)此尚無(wú)明文規(guī)定，筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第286條規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)行使不應(yīng)當(dāng)受到該仲裁條款的約束，而應(yīng)當(dāng)直接向有管轄權(quán)的法院直接申請(qǐng)將該工程依法拍賣，如果遇到工程款相關(guān)的糾紛，承包人再根據(jù)合同約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，由仲裁機(jī)構(gòu)依法確認(rèn)到期應(yīng)支付的工程價(jià)款，而后再將生效的仲裁裁決交法院執(zhí)行。

 

（七）同一筆債務(wù)如存在多個(gè)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償債權(quán)時(shí)，其債權(quán)如何分配。債權(quán)人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利行使過(guò)程中如存在瑕疵時(shí)，其效力如何界定。

 

先看看筆者最近遇到的一起案例：A施工單位承包某旅游公司下屬的一家大酒店二層、三層的室內(nèi)裝飾裝潢工程。工程施工期間，該旅游公司破產(chǎn)，酒店也已被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院進(jìn)行拍賣抵債，現(xiàn)在已經(jīng)更換了所有權(quán)人。法院根據(jù)原先申報(bào)的各債權(quán)人總債權(quán)額將酒店拍賣款預(yù)留200余萬(wàn)進(jìn)行再次分配，A施工單位的債權(quán)也包含其中。待分配的各債權(quán)人在法定期間內(nèi)均提出自身享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利主張，由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法定的權(quán)利，各享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人只要在法定的期限內(nèi)主張?jiān)搩?yōu)先受償權(quán)，各具有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人就應(yīng)按債權(quán)比例進(jìn)行債務(wù)清償。由于法院是預(yù)先以原先申報(bào)的各債權(quán)人總債權(quán)額為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)留款的提存，各債權(quán)人都能分得各自的債權(quán)相應(yīng)金額，本身不存在任何問(wèn)題。但是，現(xiàn)在B、C施工單位也向法院申報(bào)了債權(quán)并主張具有建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。后來(lái)執(zhí)行法院經(jīng)過(guò)聽(tīng)證會(huì)的審理，做出支持B、C施工單位的債權(quán)及其享有優(yōu)先受償權(quán)利的主張裁定，A施工單位提出異議，并向當(dāng)?shù)刂屑?jí)人民法院提起了復(fù)議申請(qǐng)。

 

結(jié)果，中級(jí)人民法院撤銷了執(zhí)行法院的裁定，中級(jí)人民法院認(rèn)為執(zhí)行法院的做法屬于程序違法行為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第25條、第26條之規(guī)定，對(duì)于多個(gè)債權(quán)人對(duì)同一被執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行或者對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)參與分配的執(zhí)行案件，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)制作財(cái)產(chǎn)分配方案，債權(quán)人或者被執(zhí)行人對(duì)分配方案有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到分配方案之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書(shū)面異議。債權(quán)人或者被執(zhí)行人對(duì)分配方案提出書(shū)面異議的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)通知未提出異議的債權(quán)人或被執(zhí)行人在收到通知之日起十五日內(nèi)提出反對(duì)意見(jiàn)，此時(shí)，異議人可以自收到提出反對(duì)意見(jiàn)通知之日起十五日內(nèi)，以提出反對(duì)意見(jiàn)的債權(quán)人、被執(zhí)行人為被告，向執(zhí)行法院提起訴訟；異議人逾期未提起訴訟的，執(zhí)行法院依原分配方案進(jìn)行分配。中院的這種做法是正確的，有效避免了以往司法實(shí)踐當(dāng)中，以聽(tīng)代判的錯(cuò)誤慣例做法，更有效的維護(hù)了當(dāng)事人的合法利益。目前，案件正在執(zhí)行過(guò)程中。

 

另外，筆者認(rèn)為，執(zhí)行法院不應(yīng)支持B、C施工單位參與分配A施工單位及其他已經(jīng)申報(bào)債權(quán)且債權(quán)總額已被提存的待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配程序。理由如下：

 

1、B、C施工單位的債權(quán)產(chǎn)生不合法。自法院查封酒店后，B、C施工單位不顧法院封條，私自進(jìn)入酒店內(nèi)進(jìn)行裝潢施工，期間所產(chǎn)生的債權(quán)因違法施工自然不應(yīng)受法律保護(hù)。

 

2、B、C施工單位怠于申報(bào)其債權(quán)，造成提存的待分配債權(quán)總額里并不包括B、C施工單位的債權(quán)數(shù)額。因B、C施工單位并沒(méi)有及時(shí)向法院申報(bào)其債權(quán)，造成法院提存的待分配債權(quán)總額里并不包括B、C施工單位的債權(quán)。《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第56條規(guī)定，“在人民法院確定的債權(quán)申報(bào)期限內(nèi)，債權(quán)人未申報(bào)債權(quán)的，可以在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最后分配前補(bǔ)充申報(bào)；但是，此前已進(jìn)行的分配，不再對(duì)其補(bǔ)充分配。為審查和確認(rèn)補(bǔ)充申報(bào)債權(quán)的費(fèi)用，由補(bǔ)充申報(bào)人承擔(dān)。”由此可見(jiàn)，B、C施工單位由于自身怠于申報(bào)債權(quán)造成的不利后果，由自身承擔(dān)，B、C施工單位并不能參與A施工單位及其他已經(jīng)申報(bào)債權(quán)且債權(quán)總額已被提存的待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配程序。

 

3、法院不支持B、C施工單位參與分配A施工單位及其他已經(jīng)申報(bào)債權(quán)且債權(quán)總額已被提存的待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配程序，并不意味著B(niǎo)、C施工單位就喪失了合法債權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)利。B、C施工單位的債權(quán)的確也是存在著的，但是由于其自身的過(guò)錯(cuò)，較之于其他同樣具有優(yōu)先受償權(quán)利的債權(quán)人而言，其并不能參與分配其他已經(jīng)申報(bào)債權(quán)且債權(quán)總額已被提存的待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配程序，但這并不代表就否認(rèn)了B、C施工單位的債權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)利，其債權(quán)較之其他不具有優(yōu)先受償?shù)钠胀▊鶛?quán)仍具有優(yōu)先受償權(quán)利?？偠灾痪湓挘ㄔ簯?yīng)當(dāng)僅不支持B、C施工單位參與分配A施工單位及其他已經(jīng)申報(bào)債權(quán)且債權(quán)總額已被提存的待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配程序，但并不否認(rèn)其債權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)利。

 

[結(jié)語(yǔ)]：

 

在當(dāng)前形勢(shì)下，《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一項(xiàng)法定的優(yōu)先權(quán)，其法律性質(zhì)、行使條件、與其它權(quán)利競(jìng)存時(shí)的處理以及新產(chǎn)生的熱點(diǎn)問(wèn)題確實(shí)值得探討研究。另外，我們也要清楚的看到，《合同法》第286條的廣泛實(shí)施雖然在保護(hù)承包人的生存利益，有效解決民工工資拖欠問(wèn)題上有了明顯效果，但是也帶來(lái)了一些負(fù)面的社會(huì)影響。比如銀行不愿與建設(shè)單位簽訂以建設(shè)工程土地使用權(quán)及在建工程為抵押標(biāo)的的貸款合同，建設(shè)資金難以籌集，建筑市場(chǎng)將會(huì)萎縮。消費(fèi)者不敢購(gòu)買期房，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的反面影響等。這些負(fù)面的社會(huì)影響都將直接成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絆腳石，要解決這些問(wèn)題，不僅需要國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)完善承包人優(yōu)先受償權(quán)制度，更要律師在當(dāng)前時(shí)期為企業(yè)做好非訴法律服務(wù)工作，才能有效的為建設(shè)單位提供風(fēng)險(xiǎn)防范措施，保障施工單位應(yīng)有的合法權(quán)益。

  

五、參考文獻(xiàn)

[1] [日]近江幸治.擔(dān)保物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2000.31.；

[2] 梁慧星：《<合同法>第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，載《人民法院報(bào)》2000年12月1日；

[3] 姚虎明：《探討建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)及相關(guān)問(wèn)題》，載《建筑房地產(chǎn)律師實(shí)務(wù)(第3輯)》2008年11月；

[4] 張學(xué)文：《建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)若干問(wèn)題探討》[J]，法商研究，2000，（3）：35.；

[5] 朱樹(shù)英：2008年12月28日（下午）杭州海外海·西溪賓館，浙江省律師協(xié)會(huì)建筑領(lǐng)域法律服務(wù)高級(jí)研討班上的演講；

[6] 周吉高：《建設(shè)工程專項(xiàng)法律實(shí)務(wù)》P217，法律出版社，2008年10月第1版。