新房市場的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場，在近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種極其常見的民事法律行為，二手房市場一直十分活躍。二手房產(chǎn)權(quán)問題一直是購買者關注的焦點，除了關注過戶、所有權(quán)等問題外，也應注意二手房房產(chǎn)年限等問題。

二手房再回到賣方市場，業(yè)主漲價意愿強烈

“現(xiàn)在買二手房，觀察業(yè)主的臉色和心情是最重要的功課?！边@是近期剛剛簽下一套二手房的買家得出的結(jié)論。

新房市場的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場。由于價格上漲迅速，買家急于出手，而賣家調(diào)高價格欲望提升，市場房源也出現(xiàn)了緊缺。在近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場。雖然大量購房人涌入二手房市場，但因資格、資金等問題也讓一些二手房業(yè)主在繼續(xù)持房觀望。研究機構(gòu)分析認為，短期內(nèi)二手房新增供給將持續(xù)短缺，業(yè)主漲價意愿強烈，預計價格還將走高。

議價空間低，爭議部分均是買家妥協(xié)

馬華（化名）只用一周就完成了從“租房族”到準業(yè)主的轉(zhuǎn)變。從大學畢業(yè)起，馬華一直就是堅定的“租房族”，從未產(chǎn)生過買房的念頭。她曾向朋友表示，買房對她的唯一吸引力就是可以自己裝修，其他的對她都沒有什么吸引。抱著這樣堅定想法的她，從未想到過自己的“世俗化”轉(zhuǎn)變，一周就可以完成。

最開始讓她動了買房心思的起因，是房東再次對房租的提價。6000元/月的房租堪比她周圍朋友的房貸月供。聽到她對房租的抱怨，父母提出可以支持首付讓她買房，她綜合考慮了一下，有些動心。加上丈夫一直計劃買房，于是買房歷程就正式開始了。

馬華最終購買的是新龍城的一套大兩居，97平方米的房子總價470萬元，成交價較小區(qū)同戶型高了一些。業(yè)主要求交房日期要延遲到2017年的1月，但交易需要盡快完成。這樣苛刻的條件下，業(yè)主也只是做出了五萬元的價格讓步?！斑@五萬，也就能勉強支付半年的房租?！瘪R華表示。

由于此前對于二手房交易流程一無所知，馬華買房后才聽朋友說，公積金貸款比較省錢。她和丈夫每月的公積金繳納額也比較高，利用公積金貸款還款也方便。馬華一共貸了275萬元，選擇一部分公積金、一部分商貸的組合貸是最合算的貸款方式。聽說了這個，馬華立即通過中介向業(yè)主詢問，可不可以進行組合貸。這個提議立即遭到了業(yè)主的拒絕，業(yè)主表示，急于用錢，組合貸審批周期長，不考慮。

對于業(yè)主的拒絕，馬華也很無奈。合同簽訂了，只能讓步，但買虧了的想法，還是產(chǎn)生了?！斑@次買房，全程感覺就是都要看業(yè)主的臉色，手里拿著房子，說什么都有底氣，只要不是太離譜，就只能接受。”不過，馬華丈夫的想法則比較樂觀，在他看來，同樣的房子，今年年初只要400萬左右就可以買到，現(xiàn)在出手已經(jīng)有點晚了，不過如果現(xiàn)在沒有買，明年這樣的房子肯定也要超過500萬元了。

成交量居高不下價格或持續(xù)走高

雖然賣家入市的積極性不高，但成交量仍然居高不下。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月第三周全市網(wǎng)簽量重回5500套大關，第四周網(wǎng)簽量升至5952套，近幾周的數(shù)據(jù)顯示鏈家成交量依然呈現(xiàn)明顯遞增趨勢，基于鏈家較大的市場占有率，可以推測，目前市場還處在升溫階段，后期網(wǎng)簽規(guī)模將進一步擴大。

另一個更讓市場緊張的指標是可售房源的不足。8月第四周鏈家可售存量僅為7月初的80%，兩個月時間內(nèi)可售房源被消耗20%，與可售存量不足對應的是去化速度呈現(xiàn)明顯加速趨勢，8月第四周去化速度為7.04%，預計后期房源將變得更加稀缺。種種數(shù)據(jù)顯示，八月二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰月的趨勢。不過，對比三月和八月的市場火熱的原因，仍有一些不同。

鏈家研究院分析認為，8月價格的上漲背后是一系列連鎖反應。一方面，前期樓市熱潮消耗大量房源，帶來了房源的明顯不足。另一方面，股、匯、債市表現(xiàn)欠佳，房產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置標的備受追捧。供需矛盾的趨緊直接帶來了掛牌均價的走高，手握房源的業(yè)主強勢調(diào)價，而購房人為趕上上漲的大潮，被迫接受價格，于是簽約均價繼續(xù)走高，而為控制成本客戶縮短決策周期、減少看房數(shù)量。成交周期的縮短讓庫存更加不足，供需矛盾更加緊張。（騰訊房產(chǎn)）

二手房產(chǎn)權(quán)年限的判斷

新聞中提到，近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場。二手房一直是房產(chǎn)買賣的熱門，而房屋最重要的權(quán)利就是產(chǎn)權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)，從開發(fā)商拿到地算起，即所謂的50年產(chǎn)權(quán)或70年產(chǎn)權(quán)。中國的房地產(chǎn)市場只有大概二三十年的發(fā)展時間，以70年的產(chǎn)權(quán)來算，上世紀90年代的房子，產(chǎn)權(quán)可能還有約50年。

有的房屋建造時間是很短，四五年前才造的。但開發(fā)商拿到這塊地，可能是十年前的事了。土地出讓期滿之后，是否需要補交土地出讓金，還是個未知數(shù)，《物權(quán)法》對此并未有細化的方案。但是，對于產(chǎn)權(quán)時間來說，自然是越長越好。有人說看房產(chǎn)證，但房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已轉(zhuǎn)手兩至三次。正確的方法是看土地證。開發(fā)商拿到這塊出讓的土地的時間，在土地證上是很明確的。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不是只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

購買二手房的注意事項

二手房買賣是房屋買賣活動的主要類型之一，這也就意味著不少人都會選擇買二手房。而買二手房對一些應該注意事項是有要求的，下面將為您做一個較為具體的解讀。

1、注意房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2、注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、注意土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

4、注意交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

5、注意物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

6、注意中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

房地產(chǎn)一直是人們心中最受重視的個人資產(chǎn)，近年來，二手房市場飛速發(fā)展，隨之而來的法律問題也不容小覷。由于產(chǎn)權(quán)、過戶等問題引發(fā)的民事糾紛屢見不鮮，針對二手房市場的問題，購買者和賣方應明確自身的權(quán)利義務，提前做好相應準備，以降低買賣房屋時的法律風險。