生活中，開發(fā)商逾期交房、逾期過戶、一房二賣等違約行為，屢見不鮮，而往往開發(fā)商違約后，卻拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，遇到這種情況，購房者有權(quán)依照相關(guān)法律規(guī)定，要求解除房屋買賣協(xié)議或要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。為有效制裁和遏制欺詐違約等嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會誠信制度的確立，處理不同的房屋買賣合同糾紛，我們最好采用不同的方法，對癥下藥。以下就是關(guān)于關(guān)于如何處理五種房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)：

一、逾期交付房屋糾紛

第一、只要不構(gòu)成不可抗力，賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第三、法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

二、權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛

逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張解除合同并主張違約金，實際損失超過合同約定的違約金的，可以按實際損失來主張?！耙欢ㄆ谙蕖逼鋵嵤菍弥梁贤s定的交房日，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求解除合同。

三、一房二賣糾紛

第一、由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

第二、結(jié)合懲罰性賠償責(zé)任原則與商品房買賣合同糾紛的司法實踐，在相關(guān)司法解釋中明確規(guī)定了，商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人即一房二賣；

3、訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實上或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明人

4、在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

5、訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。

第三、由上述五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，買受人除可申請出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

四、房屋質(zhì)量糾紛

實踐中，譬如承重墻、梁開裂；外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水；墻面不垂直；大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。針對房屋質(zhì)量的問題，具體可以分兩類情況處理：

第一、普通的房屋質(zhì)量問題，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，開發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。第二、嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買房人可主張解除合同即解除合同并賠償損失。

需要注意的是，對于買房人來說，在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進(jìn)行驗收。

五、房屋面積誤差糾紛

第一、買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，則按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實際面積結(jié)算房屋價款；

2、面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權(quán)解除合同。

第二、買房人要求解除合同的。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人提出解除合同之日起30日是內(nèi)將買房人已經(jīng)支付的房屋價款退還給買房人，同時支付已付房款利息。

第三、買房人不解除合同。

1、產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買房人。

2、產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在含3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買房人的絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

3、因上述原因的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

綜上所述，如果發(fā)生上述五種情形，買受人除了可以要求解除合同外，如果開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐情況的，買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，即購房者可以要求雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。面對商品房買賣合同中常見的五種糾紛，處于弱勢地位的買房人為了能順利取得房屋，往往有意無意地忽略了法律對于自己的保護(hù)，從而導(dǎo)致利益嚴(yán)重受損。實踐證明，一旦遭遇了房屋買賣合同糾紛，最好的方法應(yīng)該是用法律武器積極維權(quán)，爭取自己應(yīng)得的利益。