開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

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第一章 總則
第一條 為了加強企業(yè)的成本、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，結(jié)合本企業(yè)實際情況及管理要求，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和單位。

第二章 成本核算的對象及要求
第三條 成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。
2．同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。
3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
第四條 各成本項目的預(yù)算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。
第五條 成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準(zhǔn)確及時。按照“收益與費用配比”的原則，正確使用“待攤費用”和“預(yù)提費用”科目。

第三章 成本項目和開支范圍
第六條 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費；
4．基礎(chǔ)設(shè)施費；
5．公共配套設(shè)施費；
6．開發(fā)間接費（開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機構(gòu)則無此項目）。
第七條 成本開支范圍
1．土地征用及拆遷補償費；
（l）土地征用費：土地、育苗、集體財產(chǎn)、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費、新菜田基金。
（2）耕地占用稅。
（3）勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款、超轉(zhuǎn)人員安置費等。
（4）地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)評估、搬家費、拆遷費、伐樹費、單位拆遷費、清理費、安置動遷用戶支出，筑物回收的殘值沖減此成本費用。
2．前期工程費
地上地下市政管線拆改費。拆遷舊建
（l）規(guī)劃設(shè)計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計項目可行性研究、環(huán)境評估、水文、地質(zhì)勘察、測繪等費用。
（2）三通一平：為達(dá)到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費用。
（3）前期不可預(yù)見的其他費用。
3．建筑安裝工程費：列人建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的各種建筑工程費及設(shè)備費。
4．公共配套設(shè)施費：列人建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、公廁；另外還有郵局、中小學(xué)、文化站、門診所、衛(wèi)生站等。
5．基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。
6．開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。包括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費（按工資總額14％提取計入）、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護(hù)費、差旅交通費、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費、訴訟費、物資消耗、技術(shù)開發(fā)費、其他費用等。
第八條下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。
2．對外投資支出。
3．沒收的財物依附的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支出。
4．應(yīng)在應(yīng)付福利費中列支的費用。
5．應(yīng)在期間費用開支的費用。
6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列人成本、費用的其他支出。