• 【發(fā)布單位】海南省?？谑?/li>
• 【發(fā)布文號】海口市人民政府令第39號
• 【發(fā)布日期】2004-03-18
• 【生效日期】2004-03-18
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

?？谑械貎r管理辦法（2004修訂）

?？谑械貎r管理辦法（2004修訂）

（1998年8月18日海口市人民政府令第19號發(fā)布 根據(jù)2004年3月18日?？谑腥嗣裾畹?9號《?？谑腥嗣裾P(guān)于修改〈海口市地價管理辦法〉的決定》修正）






第一條 為加強(qiáng)本市地價管理，合理調(diào)控、引導(dǎo)地價水平，規(guī)范市場行為，保障國有土地所有人和使用人的合法權(quán)益，依據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。




第二條 在本市行政轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行基準(zhǔn)地價、標(biāo)定（準(zhǔn)）地價、國有土地使用權(quán)出讓價格、交易價格等地價的評估和管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。




第三條 市土地管理部門會同市價格主管部門具體負(fù)責(zé)本市行政轄區(qū)內(nèi)的地價管理。




第四條 本市對土地使用權(quán)價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，建立以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定（準(zhǔn)）地價為基礎(chǔ)的地價調(diào)控機(jī)制。




第五條 基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。



 標(biāo)定（準(zhǔn)）地價是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。




第六條 基準(zhǔn)地價和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價由市價格主管部門會同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會公布，并報省級相關(guān)行政主管部門備案。




第七條 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定（準(zhǔn)）地價依照原國家土地管理局1993年6月22日發(fā)布實施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(TD)―城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》（以下簡稱《估價規(guī)程》）擬定。國家有新的標(biāo)準(zhǔn)時，從其規(guī)定。




第八條 基準(zhǔn)地價和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價在首次公布后每2至3年調(diào)整、公布一次；土地市場價格漲落幅度較大時，也可以每1年調(diào)整、公布一次。




第九條 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定（準(zhǔn)）地價評估成果可以采用圖、表兩種形式公布。



 基準(zhǔn)地價評估成果包括城鎮(zhèn)土地的級別或區(qū)域界線、范圍及區(qū)域范圍內(nèi)不同用途的基準(zhǔn)地價和評估的基準(zhǔn)期日等內(nèi)容。



 標(biāo)定（準(zhǔn)）地價評估成果包括所選標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體位置、條件及相應(yīng)的土地使用權(quán)價格和評估的基準(zhǔn)期日等內(nèi)容。




第十條 以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓價格不低于海南省人民政府確定的最低價。




第十一條 以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，招標(biāo)、拍賣底價由市土地管理部門、市價格主管部門按不低于標(biāo)定（準(zhǔn)）地價的原則共同核定，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。




第十二條 土地使用人經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，增加容積率的，應(yīng)當(dāng)在市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后15日內(nèi)向市土地管理部門補(bǔ)交容積率調(diào)整后的地價款差額。




第十三條 市土地管理部門應(yīng)當(dāng)在每個月的前3個工作日公布上月出讓宗地的出讓價格及出讓方式、出讓年限、受讓人、使用用途、面積、位置等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。




第十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，交易雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同后10日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記，申報交易土地的評估價格、轉(zhuǎn)讓的成交價格、租金、抵押擔(dān)保金額，不得瞞報或作不實申報。市土地管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出是否給予登記的決定，并書面通知當(dāng)事人。



 在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利變更登記過程中涉及的其他地價管理事項，依據(jù)原國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格明顯低于同期、同類、同質(zhì)宗地的市場價格，且低于標(biāo)定（準(zhǔn)）地價20％的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人又未能議定合理的轉(zhuǎn)讓價格時，市人民政府可以按照成交價格直接行使優(yōu)先購買權(quán)。



 市人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)時，制作《國有土地使用權(quán)優(yōu)先購買決定書》，并送達(dá)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人?！秶型恋厥褂脵?quán)優(yōu)先購買決定書》的內(nèi)容應(yīng)包括優(yōu)先購買宗地的位置、面積、用途、權(quán)屬狀況，行使優(yōu)先購買權(quán)的原因等。



 優(yōu)先購買的土地，由市人民政府委托市土地管理部門管理。




第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格在一定時期內(nèi)因不合理投機(jī)等非正當(dāng)因素導(dǎo)致上漲過快過高，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場秩序的，市人民政府可以采取凍結(jié)地價、限制特定區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓等必要措施。




第十七條 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、入股，或者企業(yè)改制、改組涉及國有土地使用權(quán)變更流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的土地評估機(jī)構(gòu)對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。其中涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅價格基數(shù)和企業(yè)改制改組的土地估價報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門確認(rèn)；土地使用權(quán)涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門作初步確認(rèn)，再由國有資產(chǎn)管理部門作終極確認(rèn)。




第十八條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并按標(biāo)定（準(zhǔn)）地價40％繳納土地使用權(quán)出讓金。



 房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，其標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理部門會同市價格主管部門擬定，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。




第十九條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價評估：



 （一）土地使用權(quán)出讓；



 （二）土地使用權(quán)出售、交換和贈與；



 （三）土地使用權(quán)出租、抵押；



 （四）處分抵押的土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)清償債務(wù)；



 （五）企業(yè)兼并、分立、破產(chǎn)清算、聯(lián)營、股份制改造等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；



 （六）依法收回土地使用權(quán)；



 （七）法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行地價評估的其他情形。




第二十條 地價評估必須由具備相應(yīng)資格的評估機(jī)構(gòu)辦理。



 在本市范圍內(nèi)從事地價評估業(yè)務(wù)的地價評估機(jī)構(gòu)必須向市土地管理部門備案，并于每年的12月31日以前向市土地管理部門報送年度地價評估業(yè)績報告、專業(yè)技術(shù)人員變動情況及三宗地的地價評估實例報告書。




第二十一條 評估機(jī)構(gòu)做出的地價評估結(jié)果，報市土地管理部門備案。改建或新設(shè)股份有限公司的地價評估結(jié)果的確認(rèn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第二十二條 以拍賣方式處分抵押的土地使用權(quán)或以拍賣的土地使用權(quán)清償債務(wù)的，拍賣底價不得低于經(jīng)市土地管理部門確認(rèn)的評估價格。國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。




第二十三條 地價評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定（準(zhǔn)）地價為基礎(chǔ)，參照本市的市場價格進(jìn)行評估。




第二十四條 根據(jù)評估目的，地價評估應(yīng)依照《估價規(guī)程》分別或綜合采用以下幾項方法：



 （一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；



 （二）剩余法；



 （三）收益還原法；



 （四）市場比較法；



 （五）成本逼近法；



 （六）路線價法。



 其中，（一）、（二）、（三）、（四）項方法應(yīng)作為主要評估方法，（五）、（六）項方法作為輔助評估方法。




第二十五條 當(dāng)事人對市土地管理部門不予確認(rèn)、登記的決定或?qū)κ腥嗣裾惺箖?yōu)先購買權(quán)的決定持有異議的，有權(quán)依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。




第二十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定，地價評估機(jī)構(gòu)不按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序評估地價、出具虛假證明文件的，由市土地管理部門提請授予其資格的行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定處理。




第二十七條 本市集體土地建設(shè)用地的地價管理，參照本辦法執(zhí)行。




第二十八條 本辦法由市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。




第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市過去制定的有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。