• 【發(fā)布單位】江西省
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2003-09-23
• 【生效日期】2003-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江西省關于印發(fā)《江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范（試行）》的通知

江西省關于印發(fā)《江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范（試行）》的通知





各設區(qū)市、縣（市）房地產行政主管部門：



 為認真貫徹執(zhí)行《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》，規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十七條第二款的規(guī)定，我廳制定了《江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范（試行）》，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行，并將執(zhí)行中遇到的情況及時反饋我廳。



江西省建設廳

二○○三年九月二十三日





江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范（試行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范房屋拆遷補償估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《
中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《
城市房屋拆遷管理條例》、《
江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》和國家《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定，結合本省實際，制定本規(guī)范。




第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行的房屋拆遷估價活動，適用本規(guī)范。




第三條 房屋拆遷估價應堅持獨立、客觀、公正的原則。




第四條 房屋拆遷估價實行“誰委托，誰付費”的原則。




第五條 房屋拆遷估價應遵從房、地整體性原則（采用成本法估價的除外）。




第六條 委托人與受委托的評估機構不得有隸屬關系。




第二章 房屋拆遷貨幣補償基準價格的確定




第七條 房屋拆遷貨幣補償基準價格是指在城市一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分區(qū)段、分等定級，調查評估出的某一時點各區(qū)段、各類型房地產的平均市場價格。



 房屋拆遷貨幣補償基準價格作為房屋拆遷補償價格評估的參考。




第八條 房屋拆遷貨幣補償基準價格的確定與公布按以下程序進行：



 （一）市、縣人民政府或其授權的部門擇優(yōu)委托承擔評估房屋拆遷貨幣補償基準價格的房地產價格評估機構。



 （二）受委托的評估機構擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格的測算技術方案，并報委托方審定。技術方案主要包括：基本思路、測算方法、工作程序、樣本采集、各種數據的處理方法及承擔測算工作的技術力量等。



 （三）評估機構根據國家有關房地產估價技術規(guī)范及審定后的技術方案進行測算，并按規(guī)定要求提交房屋拆遷貨幣補償基準價格估價報告。



 （四）委托方組織有關部門、估價專家對估價報告進行論證。對估價報告進行論證時，評估機構應提交估價報告形成的背景材料、說明、各種數據結果的詳細計算過程等有關依據材料。



 （五）根據論證通過的估價報告，擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案。



 （六）對房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案進行公示。廣泛聽取社會各界的意見后，由市、縣人民政府批準、公布，并同時將公布結果報上一級房產行政主管部門和省建設行政主管部門備案。




第九條 從事房屋拆遷貨幣補償基準價格評估的房地產價格評估機構應具備二級以上（含二級）資格。房屋拆遷貨幣補償基準價格估價報告應由5名以上（含5 名）注冊房地產估價師簽名，并加蓋評估機構公章。




第三章 房屋拆遷補償估價




第十條 房屋拆遷補償估價是指估價結果專供拆遷人與被拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償金額的房地產估價。不包括房屋拆遷中的搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償的評估。




第十一條 從事房屋拆遷補償估價的房地產價格評估機構應具備三級以上（含三級）資格。房屋拆遷補償估價報告應由2名以上（含2 名）注冊房地產估價師簽名，并加蓋評估機構公章。




第十二條 拆遷人在《房屋拆遷許可證》確定的同一拆遷范圍內，只能委托一家具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估。評估機構不得將受委托的估價業(yè)務轉讓、變相轉讓或者再委托。




第十三條 評估機構接受估價委托，應當核驗委托人的《房屋拆遷許可證》，并與委托人簽訂書面房屋拆遷估價委托合同。



 評估機構應當按照估價委托合同約定的時間和要求完成委托估價任務，并向委托人出具估價報告（含技術報告和分戶報告）。評估機構未按照合同約定的時間和要求完成委托估價任務，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。




第十四條 拆遷當事人應當如實為評估機構提供估價所必須的資料，并協(xié)助評估機構開展現場查勘。如拆遷當事人未如實提供有關資料、未履行義務造成估價失實或其他后果的，由拆遷當事人承擔相應責任。




第十五條 房地產價格評估機構在出具估價報告后，有義務向拆遷當事人解釋拆遷估價的依據、選用的估價方法、估價結果產生的過程等有關技術問題。




第十六條 評估機構應當將下列資料與估價報告（含技術報告、分戶報告）一并整理存檔，并將復印件報房屋所在地的市、縣房地產行政主管部門存檔，存檔資料至少保留10年。存檔資料包括：

 （一）估價委托合同；

 （二）房屋拆遷許可證；

 （三）估價對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

 （四）估價對象的實地查勘記錄、照片等資料；

 （五）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；

 （六）確定估價結果的有關系數、參數等證明資料；

 （七）其它涉及估價項目的輔助資料。




第十七條 拆遷補償估價的對象，包括被拆遷房屋、附屬物及其權屬證書范圍內的土地使用權和安置用房及其權屬范圍內的土地使用權。



 估價報告中估價目的載明為“房屋拆遷補償估價”。



 估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。



 采用的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押等權利限制的影響。




第十八條 房屋拆遷補償估價應當綜合反映被拆遷房屋的區(qū)位、用途、環(huán)境、容積率、結構、成新、層次、建筑面積等情況以及裝飾裝修等因素。




第十九條 房屋拆遷補償估價宜選用兩種以上的估價方法進行估價。有條件選用市場比較法進行估價的，應當以市場比較法為主要的估價方法；收益性房屋的估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法。在無市場依據或市場依據不充分不宜采用市場比較法、收益法進行估價的情況下，可采用成本法。




第二十條 采用市場比較法估價的，應在與被拆遷房屋相同或相似區(qū)域內收集成交時間一般不超過1年的最近的充分房地產市場交易實例。在分析、篩選的基礎上確定與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結構和設備等相同或相似的 3個以上可比實例，并制作可比實例調查表。



 可比實例的成交單價一般相差不應超過20%。




第二十一條 采用收益法估價的，房屋收益應當按照被拆遷房屋同一經營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平，即客觀正常收益修正確定。




第二十二條 采用成本法進行估價的，應當采取房地分別估價的方式，評估出房地產市場價格。房屋權屬范圍內的土地價格應采用市場比較法、成本法或基準地價修正等方法求取。



 建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定。建筑、安裝工程費應運用工料測量法或分部分項法求取。



 房屋折舊以直線折舊法計算，不適合用直線折舊法計算的，可以使用成新折扣法計算。無法搬遷的房屋建筑設備應單獨計算折舊。




第二十三條 居住房屋估價應采用市場比較法。




第二十四條 非居住房屋可按其用途分為經營性和非經營性兩大類。經營性房屋估價應采用市場比較法、收益法。非經營性房屋估價可采用市場比較法、成本法，能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求的可比實例的，應采用市場比較法。




第二十五條 裝飾裝修補償估價應按照本省裝飾工程定額標準確定其重置價格，結合成新計算。




第二十六條 在建工程估價應當采用成本法。在建工程土地估價以政府管理部門批準的用途、參數或規(guī)劃設計方案等為依據。在建工程建設進度以房地產行政主管部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。




第二十七條 未超過批準期限的臨時建筑可按照其重置成新價結合剩余期限進行估價。




第二十八條 拆遷補償估價結果的貨幣單位精確到人民幣元。




第四章 附 則




第二十九條 在本省城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房屋拆遷估價活動的，參照本規(guī)范執(zhí)行。




第三十條 本規(guī)范未作規(guī)定的，按照國家《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定執(zhí)行。




第三十一條 本規(guī)范由省建設行政主管部門負責解釋。




第三十二條 本規(guī)范自2003年10月1日起施行。