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• 【發(fā)布日期】2004-10-23 14:20:58
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• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法:小區(qū)業(yè)主會議有權(quán)更換建筑單位聘請的物業(yè)-

  
六類財產(chǎn)不得抵押
    按照物權(quán)法草案規(guī)定，6類財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 
    再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定。按照草案規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履行債務(wù)時，有權(quán)就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。 
    草案規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時設(shè)立，但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。按照草案規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)有的已登記，有的未登記的，已登記的先于未登記的受償。 
    草案規(guī)定，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)所生的孳息，但合同另有約定的除外。質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)。因保管不善致使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 
    草案還對留置權(quán)、讓與擔(dān)保作了規(guī)定。 
    國家保護私人投資及其收益 
   私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，國家保護私人儲蓄，國家保護私人投資及其收益。這是22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案作出的規(guī)定。 
    所有權(quán)是物權(quán)的基礎(chǔ)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是由所有權(quán)產(chǎn)生的。物權(quán)法草案對所有權(quán)作了較為全面的規(guī)定： 
    ——國家所有是公有制的基礎(chǔ)。國家所有即全民所有，草案對礦產(chǎn)資源、水資源以及城市土地等自然資源的國家所有權(quán)作了規(guī)定，并對國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)的法人財產(chǎn)作了規(guī)定。 
    ——集體所有是公有制的重要組成部分。草案對集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)以及集體所有權(quán)的行使作了規(guī)定。 
    ——完善保護私人財產(chǎn)權(quán)的法律制度。草案規(guī)定，私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。國家保護私人財產(chǎn)的繼承權(quán)以及其他合法權(quán)益。 
    ——建筑物區(qū)分所有權(quán)如今已成為不動產(chǎn)物權(quán)的重要問題，草案對建筑物區(qū)分所有權(quán)作了詳細規(guī)定。 
    建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)采光 
    在不少地方，有的新建樓房嚴重影響相鄰住房的通風(fēng)采光，受影響的這些人家投訴無門。22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案，將切實維護這些人的權(quán)利。草案規(guī)定，建造建筑物，應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 
    物權(quán)法草案規(guī)定，不動產(chǎn)相鄰各權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。草案規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因鋪設(shè)電線、電纜、水管、煤氣管等管線必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 
    草案規(guī)定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動產(chǎn)；安裝空調(diào)等設(shè)施，不得因滴水、噪音對相鄰的權(quán)利人造成損害。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求施工的不動產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的擔(dān)保。 
     土地承包經(jīng)營權(quán)可依法轉(zhuǎn)包出租 
     土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。這是22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案對土地承包經(jīng)營權(quán)作出的規(guī)定。 
    物權(quán)法草案規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經(jīng)營權(quán)合同剩余的期限。將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定并經(jīng)發(fā)包人同意；將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換等，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包人備案。 
    草案還規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包人不得收回承包地。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照土地承包經(jīng)營權(quán)人的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依照法律規(guī)定進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。 
    承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。土地承包經(jīng)營權(quán)人不交回的，發(fā)包人可以收回承包的耕地和草地。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人交回承包地或者發(fā)包人依照法律規(guī)定收回承包地，土地承包經(jīng)營權(quán)人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。       
    善意占有人將不承擔(dān)民事責(zé)任 
    由十屆全國人大常委會第十二次會議再次審議的物權(quán)法草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)而使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)民事責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 
    所謂占有，在物權(quán)法中是指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制與支配。草案規(guī)定，無權(quán)占有，包括善意占有和惡意占有。無權(quán)占有，除有相反證據(jù)證明外，推定為善意占有。 
    草案規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)扣除占有人因妥善保管該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的費用。占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)?，善意占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權(quán)利人。 
    草案規(guī)定，占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模瑦阂庹加腥藳]有過錯的，應(yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權(quán)利人；有過錯的，應(yīng)當(dāng)對因自己的過錯造成的損失承擔(dān)民事責(zé)任。 
    宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)尚待進一步研究     
    宅基地對每個農(nóng)戶都十分重要。宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 
    全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說，對這一規(guī)定有不同意見： 
    ——一種意見認為，農(nóng)民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門打工的，可能回鄉(xiāng)，如在城里落戶，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但能否在集體之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉(zhuǎn)讓，還會影響村的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。 
    ——另一種意見認為，建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對該住宅農(nóng)民有權(quán)處分，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，也應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。 
    胡康生說，法律委員會經(jīng)研究認為，這個問題比較復(fù)雜，還需要進一步研究。 
    遺失人領(lǐng)取遺失物應(yīng)當(dāng)支付必要的保管費   
    “拾到東西要交公”向來被視為社會的美德之一，拾得人拾得遺失物如果向遺失人索取費用，則容易受到指責(zé)。不過，22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，遺失人領(lǐng)取遺失物應(yīng)當(dāng)支付保管費等必要費用。    
    草案規(guī)定，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時未支付保管費等必要費用的，拾得人或有關(guān)部門有權(quán)留置遺失物。    
    草案規(guī)定，拾得人拾得遺失物應(yīng)當(dāng)返還。拾得人拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。在機關(guān)學(xué)校等單位，或者在圖書館、博物館、公共交通工具等公共場所拾得遺失物的，可以送交該單位或者公共場所的管理人。    
    對拾得人通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物，權(quán)利人不領(lǐng)取的情況，拾得人應(yīng)當(dāng)自通知之日起三十日內(nèi)將該物送交有關(guān)部門。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人，不知道相關(guān)權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布招領(lǐng)公告。    
    草案規(guī)定，拾得人在遺失物送交有關(guān)部門之前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取之前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
    小區(qū)業(yè)主會議有權(quán)更換建筑單位聘請的物業(yè)
    隨著高層建筑物、居住小區(qū)的大量出現(xiàn)，業(yè)主享有哪些權(quán)利已經(jīng)成為當(dāng)前一大熱點問題。22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)，使小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主對居住區(qū)的維護管理權(quán)利有了法律保障。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利，對該建筑物及其附屬設(shè)施的維護等享有共同管理的權(quán)利。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使權(quán)利，不得危及該建筑物的安全，不得違反管理該建筑物的有關(guān)規(guī)定，不得損害其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。    
    建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議有權(quán)取得有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的土地使用權(quán)證、竣工總平面圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件等資料。
    小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主享有居住區(qū)的維護管理權(quán)利
    
    隨著高層建筑物、居住小區(qū)的大量出現(xiàn)，業(yè)主享有哪些權(quán)利已經(jīng)成為當(dāng)前一大熱點問題。22日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)，使小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主對居住區(qū)的維護管理權(quán)利有了法律保障。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利，對該建筑物及其附屬設(shè)施的維護等享有共同管理的權(quán)利。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使權(quán)利，不得危及該建筑物的安全，不得違反管理該建筑物的有關(guān)規(guī)定，不得損害其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。    
    建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。    
    草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會。   
     草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議有權(quán)取得有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的土地使用權(quán)證、竣工總平面圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件等資料。