• 【發(fā)布單位】杭州市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2002-04-27
• 【生效日期】2002-04-27
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

杭州市土地資產(chǎn)評(píng)估暫行辦法

杭州市土地資產(chǎn)評(píng)估暫行辦法





(1993年3月5日杭州市人民政府令第49號(hào)發(fā)布,根據(jù)2002年4月27日《杭州市人民政府關(guān)于修改2001年底以前發(fā)布的部分規(guī)章的決定》修正)




第一章 總 則




第一條 為了加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,推進(jìn)土地使用制度的改革,根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《
中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《
國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。


第二條 杭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估。


第三條 本辦法所稱(chēng)土地資產(chǎn)評(píng)估是指政府土地行政主管部門(mén)委托或授權(quán)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對(duì)被評(píng)估宗地地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和估算,作出該宗土地的地價(jià)。

 土地資產(chǎn)評(píng)估的地價(jià)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可得到利益反映出的價(jià)格形態(tài),包括級(jí)差地租、配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本等。


第四條 杭州市國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估工作,由杭州市土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一管理。國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,市區(qū)范圍內(nèi)必須經(jīng)杭州市土地行政主管部門(mén)確認(rèn)后方可生效；各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地行政主管部門(mén)確認(rèn)后方可生效。


第五條 國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由杭州市土地行政主管部門(mén)、各縣(市)由各縣(市)土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一組織,具體委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國(guó)有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評(píng)估,方可辦理出讓事宜。


第六條 行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請(qǐng)市、縣(市)土地行政主管部門(mén)進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估:

 (一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的；

 (二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營(yíng)的；

 (三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣(mài)土地使用權(quán)的；


第七條 土地評(píng)估工作應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)地價(jià)管理的規(guī)定,遵循公正性、科學(xué)性、合理性的原則。




第二章 地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與管理




第八條 杭州市土地行政主管部門(mén)主管全市行政區(qū)域內(nèi)的土地評(píng)估工作,負(fù)責(zé)制定土地評(píng)估和地價(jià)管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評(píng)估中的重大問(wèn)題。


第九條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及市有關(guān)土地評(píng)估政策、地價(jià)管理規(guī)定和被評(píng)估土地的實(shí)際狀況,按本辦法規(guī)定獨(dú)立作出客觀、公正的評(píng)價(jià)。

 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的土地評(píng)估價(jià)格,必須按規(guī)定報(bào)經(jīng)市或縣(市)土地行政主管部門(mén)核準(zhǔn)。


第十條 土地使用者配合土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估,如實(shí)反映土地狀況和提供有關(guān)資料。


第十一條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估,按市物價(jià)局會(huì)同市土地行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評(píng)估費(fèi)。




第三章 土地評(píng)估程序和方法




第十二條 土地評(píng)估立項(xiàng):

 (一)集體所有制土地被依法征用為國(guó)有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地行政主管部門(mén)立項(xiàng),委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

 (二)在國(guó)有土地上成片開(kāi)發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地行政主管部門(mén)直接立項(xiàng)組織評(píng)估,或者由受讓方申請(qǐng)市、縣(市)土地行政主管部門(mén)立項(xiàng),委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

 (三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價(jià)入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)審查同意后由市、縣(市)土地行政主管部門(mén)立項(xiàng),委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

 (四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

 (五)其他需要進(jìn)行土地評(píng)估的,委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。


第十三條 申請(qǐng)?jiān)u估或者委托評(píng)估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。


第十四條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)接到評(píng)估要求后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)估,提出土地評(píng)估報(bào)告書(shū)。

 土地評(píng)估報(bào)告書(shū)應(yīng)載明以下內(nèi)容:

 (一)評(píng)估立項(xiàng)機(jī)關(guān)或者委托人；

 (二)評(píng)估工作機(jī)構(gòu)；

 (三)評(píng)估人或評(píng)估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；

 (四)評(píng)估時(shí)間；

 (五)評(píng)估地塊狀況,土地評(píng)估的原因、目的、評(píng)估依據(jù)以及作價(jià)的原則方法；

 (六)使用權(quán)年限；

 (七)評(píng)估的價(jià)格；

 (八)其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。


第十五條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)提出的土地評(píng)估報(bào)告書(shū),必須經(jīng)市、縣(市)土地行政主管部門(mén)核準(zhǔn)。

 經(jīng)市、縣(市)土地行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的土地評(píng)估價(jià)格,作為計(jì)算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費(fèi)、作價(jià)入股投資等的依據(jù)。


第十六條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)提出評(píng)估報(bào)告書(shū)后六個(gè)月內(nèi)被評(píng)估土地使用權(quán)未作變更的,評(píng)估報(bào)告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進(jìn)行評(píng)估。


第十七條 土地評(píng)估應(yīng)依據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級(jí)、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評(píng)定。


第十八條 土地評(píng)估適用以下方法:

 (一)基準(zhǔn)地價(jià)法；

 (二)市場(chǎng)比較法；

 (三)剩余法；

 (四)成本逼近法；

 (五)收益還原法；

 (六)其他經(jīng)市土地行政主管部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估方法。

 以上方法可根據(jù)評(píng)估目的分別適用或綜合運(yùn)用。


第十九條 用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估時(shí),應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià),結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價(jià)的因素,確定修正系數(shù)后,進(jìn)行評(píng)估。


第二十條 用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí),應(yīng)按市場(chǎng)上相同或者類(lèi)似的地產(chǎn)交易價(jià)格,進(jìn)行評(píng)估。


第二十一條 用剩余法評(píng)估時(shí),應(yīng)減去地上房屋或建筑物重置成本價(jià)值和其他有關(guān)費(fèi)用后,進(jìn)行評(píng)估。


第二十二條 用重置成本評(píng)估時(shí),應(yīng)按該項(xiàng)土地重新取得所需投資,即以國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(按現(xiàn)價(jià)計(jì)算)累加計(jì)算進(jìn)行評(píng)估。


第二十三條 用收益現(xiàn)值法評(píng)估時(shí),應(yīng)按被評(píng)估土地的預(yù)期獲利能力和土地增值情況,測(cè)算出土地的現(xiàn)值,進(jìn)行評(píng)估。




第四章 附 則




第二十四條 本辦法涉及蕭山、余杭兩區(qū)人民政府及有關(guān)行政主管部門(mén)職權(quán)的,按省、市有關(guān)規(guī)定辦理。


第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。