• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】市政府令第91號
• 【發(fā)布日期】2000-10-08
• 【生效日期】2001-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市商品住宅維修基金管理辦法

 上海市商品住宅維修基金管理辦法
 
（2000年10月8日上海市政府第75次常務會議通過上海市人民政府令第91號2001年1月1日起施行）

 第一條 （目的和依據）

 為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業(yè)管理條例》，制定本辦法。



 第二條 （適用范圍）

 本市行政區(qū)域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。



 第三條 （管理部門）

 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監(jiān)督管理。



 第四條 （維修基金的設立）

 新建內銷商品住宅應當設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。



 第五條 （維修基金專戶的開立）

 業(yè)主委員會成立前，維修基金物業(yè)所在地的地區(qū)、縣房地產管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。

 區(qū)、縣房地產管理部門應當與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分別每套住宅單元的分戶帳。



 第六條 （首期維修基金的交納標準）

 新建內銷商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金；

 （一）配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。

 （二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

 新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

 新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉讓合同中約定；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設立維修基金的，全體業(yè)主應當按照業(yè)主公約規(guī)定的標準交納首期維修基金。



 第七條 （首期維修基金的交納時限）

 新建內銷商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人應當按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金；

 （一）房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

 （二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

 （三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續(xù)時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

 新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設立維修基金的，全體業(yè)主應當按業(yè)主公約規(guī)定的時限，將首期維修基本存入本辦法第十條規(guī)定的開戶銀行。



 第八條 （首期維修基金交存情況的核查和公布）

 區(qū)、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。



 第九條 （前期物業(yè)維修和更新費用的承擔）

 業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。



 第十條 （維修基金帳戶的開立）

 業(yè)主委員會成立后，應當與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。

 維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。



 第十一條 （開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

 業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料：

 （一）開戶申請書；

 （二）業(yè)主委員會成立的批準文件；

 （三）業(yè)主分戶清冊；

 （四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務專用章的印鑒；

 （五）物業(yè)管理服務合同。

 前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房地產管理部門經核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。

 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應當提交書面委托書。



 第十二條 （維修基金的劃轉）

 業(yè)主委員會開立維修基金帳戶后，應當通知區(qū)、縣房地產管理部門，由區(qū)、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。



 第十三條 （納入維修基金的收益）

 業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等級經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨項目，專項用于該幢住宅共同部位、共用設備的維修、更新。

 業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存放維修基金帳戶，歸全體業(yè)主管理區(qū)域公共設施的維修、更新。



 第十四條 （維修基金的用途）

 維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。

 住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

 經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，業(yè)主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應當包括活動經費的前途、開支項目和限額。



 第十五條 （物業(yè)維修和更新的實施）

 物業(yè)管理服務合同應當約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實施：

 （一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業(yè)主小組書面同意；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新，應當事先征得業(yè)主委員會書面同意。

 發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織物業(yè)維修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。

 住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務年度計劃中列明，提交業(yè)主委員會審核；業(yè)主委員會審核同意的，應當書面委托物業(yè)管理企業(yè)通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新屬于房地產開發(fā)企業(yè)保修責任范圍內，應當由房地產開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責實施。



 第十六條 （房屋督修）

 經房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房地產管理部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規(guī)定在維修基金中列支。



 第十七條 （維修基金列支的范圍和方式）

 物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核，并經業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可在維修基金中列支。

 物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在維修基金中列支：

 （一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

 （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設施維修、更新費用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

 業(yè)主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。



 第十八條 （維修基金的支取和分攤）

 維修基金應當按照下列規(guī)定支?。?
 （一）物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修、更新費用的備用金，實際發(fā)生的日常維修、更新費用按月結算；物業(yè)管理服務合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發(fā)生的費用時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

 （二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30％。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發(fā)生的費用時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

 （三）業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發(fā)生的活動經費的備用金，實際發(fā)生的活動經費按月結算；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；支取實際發(fā)生的費用時，應當提交經業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

 物業(yè)的日常維修、更新費用和業(yè)主委員會活動經費由物業(yè)管理企業(yè)按季度進行按戶分攤；物業(yè)管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業(yè)主分戶帳外設立單獨帳目的，可以銜在該帳目列支。

 物業(yè)管理企業(yè)應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分帳外的單獨帳目。



 第十九條 （維修基金帳目的核對和公布）

 業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

 （一）維修基金交納、使用和結存的金額；

 （二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

 （三）業(yè)主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

 （四）維修基金使用和管理的其他有關情況。

 前款第二項規(guī)定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業(yè)主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關的費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對帳單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。



 第二十條 （維修基金的再次籌集）

 一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30％時，業(yè)主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施。

 再次籌集維修基金的標準由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。



 第二十一條 （住宅轉讓時維修基金的處理）

 因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規(guī)定交納的維修基金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。



 第二十二條 （維修基金帳戶的變更）

 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續(xù)：

 （一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調整的；

 （二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；

 （三）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的。



 第二十三條 （維修基金帳戶的注銷）

 因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。

 因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會應當憑區(qū)、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。



 第二十四條 （投訴）

 市房地資源局和區(qū)、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

 區(qū)、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。投訴人對區(qū)、縣房地產管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投訴人。



 第二十五條 （法律責任）

 房地產開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業(yè)管理企業(yè)的過錯致使維修基金被挪用的，物業(yè)管理企業(yè)應當依法承擔連帶責任。



 第二十六條 （物業(yè)管理區(qū)域內非居住房屋的維修基金）物業(yè)管理區(qū)域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位按照下列規(guī)定交納首期維修基金：

 （一）新建內銷商品住宅的配套公共建筑設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規(guī)定標準的總和，在辦理設施移交手續(xù)之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的，按規(guī)定標準的50％交納。

 （二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建筑設施接收單位按辦法第六條第三款的規(guī)定交納。前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內非居住房屋，應當由房地產開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期維修基金。物業(yè)管理區(qū)域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。



 第二十七條 （維修基金的委托管理）

 業(yè)主委員會可以委托社會中介機構代為管理維修基金。具體辦法由市房地產資源局制定。



 第二十八條 （應用解釋部門）

 市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。



 第二十九條 （施行日期和執(zhí)行事項）

 本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定。