• 【發(fā)布單位】81014
• 【發(fā)布文號】徐州市人民政府令第68號
• 【發(fā)布日期】1999-11-27
• 【生效日期】1999-11-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

徐州市人民政府令

徐州市人民政府令
 
（第68號）
 《徐州市新建商品房價格管理辦法》已經一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。



 市長 于廣洲

 一九九九年十一月二十七日

 徐州市新建商品房價格管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范新建商品房價格行為，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，保護商品房消費者合法權益，根據(jù)《
中華人民共和國價格法》、《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，結合本市實際，制定本辦法。



 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內國有土地上從事商品房開發(fā)經營及其相關管理活動的，應當遵守本辦法。



 第三條 市、縣（市）、賈汪區(qū)價格主管部門負責本行政區(qū)域內商品房價格行為的監(jiān)督管理工作。

 各級建設、房產管理部門應當依法協(xié)助價格主管部門做好對商品房價格行為的監(jiān)督管理。



 第四條 商品房價格行為應當遵循合理、公開和誠實信用的原則。




 第二章 價格制定





 第五條 商品房價格的制定，應當以合理成本為基礎、市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)和消費者三者利益，并結合區(qū)位、樓層、朝向、質量等因素，實行差別作價。



 第六條 商品房價格的構成為：

 （一）成本構成：

 1、土地征用（出讓）及拆遷補償費；

 2、前期工程費；

 3、建筑安裝工程費；

 4、附屬公共配套設施費；

 5、公共基礎設施費；

 6、管理費用；

 7、銷售費用；

 8、財務費用；

 9、公共設施專項維修資金。

 （二）利潤。提取基數(shù)為本條第一項前五目之和，具體比例為：

 1、經濟適用房的利潤，最高不得超過3％；

 2、普通住宅房的平均利潤率，最高不得超過8％；

 3、高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率，由開發(fā)經營單位自主確定。

 （三）稅金。

 （四）住宅差價：

 1、區(qū)位差價，按照同級政府建設、國土、價格部門共同確定并公布的地段劃分增減價格；

 2、樓層、朝向差價，由價格主管部門根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價總額的代數(shù)和應當?shù)扔诹悖?
 3、質量差價，由價格主管部門根據(jù)建筑工程質量管理部門確認的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價的基數(shù)上加價1．5％。



 第七條 商品房價格的計算公式為：商品房價格＝成本＋利潤＋稅金±區(qū)位差價±層次差價±朝向差價＋優(yōu)良工程加價。



 第八條 房地產開發(fā)經營單位必須按照本辦法第六條規(guī)定的價格構成測算或者制定商品房銷售價格。有關費率需要調整時，由價格主管部門按照規(guī)定權限調整。

 開發(fā)小區(qū)（片）內的營業(yè)用房和設施的建設費用以及其他按照規(guī)定不得計入商品房成本的費用，不得計入商品房價格。




 第三章 價格管理





 第九條 商品房價格管理實行直接管理與間接管理相結合的原則。

 不同類型的商品房實行不同的價格管理形式：

 （一）經濟適用房，實行政府定價，由房地產開發(fā)經營單位按照價格主管部門核定的價格執(zhí)行預、銷售價格；

 （二）普通住宅房，實行政府指導價，房地產開發(fā)經營單位按照價格主管部門核定的基準價格，在3％的浮動幅度內執(zhí)行預、銷售價格；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房，實行市場調節(jié)價，由房地產開發(fā)經營單位依據(jù)建設開發(fā)經營成本和市場供求狀況確定銷售價格，報當?shù)貎r格主管部門備案。



 第十條 實行政府定價和政府指導價的住宅房，由房地產開發(fā)經營單位按照本辦法第六條規(guī)定的價格構成項目測算價格，報當?shù)貎r格主管部門審核批準：

 （一）商品房預售時，應當向當?shù)貎r格主管部門報批預售價格。

 （二）商品房竣工經綜合驗收合格后，應當向當?shù)貎r格主管部門報批銷售價格。預售價格與銷售價格一致的，書面告知當?shù)貎r格主管部門認可。

 （三）商品房附屬建設車庫、地下室、閣樓等，其銷售價格一并報當?shù)貎r格主管部門審批。



 第十一條 經濟適用房和普通住宅房預、銷售價格未經價格主管部門審核批準的，房產管理部門不予核發(fā)《商品房預（銷）售許可證》。



 第十二條 價格主管部門、房產管理部門應當將批準的住宅房的價格與核發(fā)的《商品房預（銷）售許可證》同時向社會公布。



 第十三條 房地產開發(fā)經營單位銷售商品房應當實行明碼標價：

 （一）經濟適用房，應當按照價格主管部門審定的價格標示；

 （二）普通住宅房，應當按照政府指導價并在規(guī)定的浮動幅度內確定的價格標示；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房，應當按照向當?shù)貎r格主管部門備案的價格標示。



 第十四條 商品房價格的標示，應當使用統(tǒng)一的標價表（簽）。

 商品房標價表（簽）內容包括：

 （一）商品房使用面積單價和建筑面積單價；

 （二）商品房套內使用面積、套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積比例；

 （三）座落位置、房型結構簡圖；

 （四）樓房、朝向價格增減系數(shù)；

 （五）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標準。



 第十五條 商品房交付使用辦理上房手續(xù)時，未經當?shù)貎r格主管部門批準，房地產開發(fā)經營單位不得收取標示價格之外的任何費用。

 房地產開發(fā)經營單位在商品房銷售中不得利用虛假廣告宣傳或者其他使人誤解的手段進行價格欺詐。




 第四章 罰則





 第十六條 有下列行為之一的，由市、縣（市）、賈汪區(qū)價格主管部門責令改正，并按照以下規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第九條規(guī)定，擅自定價或者不按照價格主管部門審批的價格執(zhí)行的，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以三萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓。

 （二）違反本辦法第八條第二款、第十五條第一款規(guī)定，隨意攤提成本、重復收費、超標收費，變相提高價格的，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處三萬元以下罰款。

 （三）違反本辦法第十三條規(guī)定，不實行明碼標價的，沒收違法所得，可以并處五千元以下罰款。

 （四）違反本辦法第十五條第二款規(guī)定，利用虛假廣告宣傳或者其他使人誤解的手段進行價格欺詐的，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處三萬元以下罰款。



 第十七條 價格工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。




 第五章 附則



 第十八條 本辦法所稱經濟適用房，是指享受政府優(yōu)惠政策，并為特定對象建設的住宅商品房。

 本辦法所稱普通住宅房，是指享受一定的政府優(yōu)惠政策建設的住宅商品房。

 本辦法第六條中下列概念的含義是：

 （一）土地征用（出讓）及拆遷補償費，指法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

 （二）前期工程費，指開發(fā)項目實施前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

 （三）房屋建筑安裝工程費，指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理方法，執(zhí)行省有關工程建設材料預算價格的規(guī)定。

 （四）附屬公共配套設施費，指列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用。

 （五）公共基礎設施費，指開發(fā)項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎設施費用。

 （六）管理費用，指開發(fā)經營單位為組織開發(fā)經營活動所必需發(fā)生的費用，以本辦法第六條第一項前五目之和為基數(shù)計算，不超過3％。

 （七）銷售費用，指開發(fā)經營單位為銷售商品房而發(fā)生的費用，以本辦法第六條第一項前五目之和為基數(shù)的1．5％計算。

 （八）財務費用，是指開發(fā)經營單位為開發(fā)項目籌措建設資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續(xù)費。利息支出的計算基礎不超過本辦法第六條第一項前五目之和的30％，計息時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規(guī)定執(zhí)行。

 （九）公共設施專項維修資金，該資金的征收、使用和管理按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。



 第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。