• 【發(fā)布單位】河北省
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1999-07-20
• 【生效日期】1999-07-20
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

河北省關(guān)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)推動(dòng) 全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展的若干意見

河北省關(guān)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)推動(dòng)
全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展的若干意見

(1999年7月20日)





 為貫徹落實(shí)1999年5月建設(shè)部在深圳召開的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議精神， 培育和規(guī)范全省物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展，提出以下意見：



 一、提高認(rèn)識(shí)，做好宣傳，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)



 （一）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要加強(qiáng)學(xué)習(xí)、研究，全面掌握物業(yè)管理基本知 識(shí)，充分認(rèn)識(shí)推行物業(yè)管理的重要意義。要認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要形式。隨著我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)多元化特別是住房自有化格局的形成， 推行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理勢(shì)在必行，實(shí)行物業(yè)管理，搞好物業(yè)管理， 可確保全社會(huì)房屋的正常使用和保值增值，有效改善城市居民的工作和生活環(huán)境， 促使住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并可直接創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)和 產(chǎn)值、利稅。要以此認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)，增強(qiáng)抓好物業(yè)管理工作的自覺性和主動(dòng)性。



 （二）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要利用各種方式、各種媒體向全社會(huì)做好物業(yè) 管理宣傳，使全社會(huì)了解物業(yè)管理，支持物業(yè)管理。



 （三）鑒于物業(yè)管理涉及的部門和問(wèn)題較多，為便于組織和協(xié)調(diào)，市、縣房地 產(chǎn)行政管理部門可提請(qǐng)本級(jí)政府成立物業(yè)管理推行領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在 市、縣房地產(chǎn)行政管理部門。



 （四）在現(xiàn)階段，要重點(diǎn)抓好居住小區(qū)、組團(tuán)和其他零散住宅的物業(yè)管理。對(duì) 其他類型物業(yè)的物業(yè)管理也要適當(dāng)兼顧。



 二、抓緊組建住宅物業(yè)業(yè)主委員會(huì)



 （一）凡新建居住小區(qū)入住率達(dá)到50％以上、舊公房出售率達(dá)到30％以上 的，均應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。



 （二）在業(yè)主委員會(huì)大面積組建工作開展之前，市、縣房地產(chǎn)行政管理部門要 依據(jù)全市區(qū)（城區(qū)）范圍的房產(chǎn)測(cè)量資料（或地形測(cè)量資料），以5～15萬(wàn)平方 米建筑面積為單位劃分住宅及其配套設(shè)施物業(yè)管理基本單元。1999年底前要完 成工作量的50％，2000年6月底前完成全部工作（成果可粗線條）。



 （三）隨著物業(yè)管理基本單元?jiǎng)澐止ぷ鞯拈_展，市、縣房地產(chǎn)行政管理部門要 逐步摸清新建住宅入住率和舊有公房出售率。對(duì)已達(dá)到規(guī)定比率的新建住宅和舊有 公房，會(huì)同區(qū)政府、街道辦事處、居委會(huì)制定業(yè)主委員會(huì)組建方案，組織召開業(yè)主 代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。



 （四）在業(yè)主委員會(huì)成立后，過(guò)去成立的帶有行政管理色彩的小區(qū)管理委員會(huì) 應(yīng)予取消。



 （五）市、縣房地產(chǎn)行政管理部門要對(duì)業(yè)主委員會(huì)做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)、監(jiān)督 工作，保證其正確地行使權(quán)利，履行義務(wù)。



 （六）業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應(yīng)采取公開招投標(biāo)方式。



 （七）業(yè)主委員會(huì)委員的工作報(bào)酬，可通過(guò)使用屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的公共服務(wù)設(shè) 施的租金和由業(yè)主分?jǐn)們煞N辦法解決。對(duì)屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的公共服務(wù)設(shè)施租金的使 用管理，在業(yè)主委員會(huì)章程中要作明確規(guī)定。



 三、大力發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)



 （一）物業(yè)管理要逐步形成獨(dú)立行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)以個(gè)人業(yè)主制、合 伙制、股份合作制或股份制（有限責(zé)任）等形式組建，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、 獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人實(shí)體，在經(jīng)濟(jì)上不依賴于或附屬于其他企業(yè)或行業(yè)。



 （二）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)積極會(huì)同其他有關(guān)部門，研究制定針對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)的優(yōu)惠稅費(fèi)政策和其他政策，以鼓勵(lì)投資者投資設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)。



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬的物業(yè)管理公司要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，或改作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部機(jī)構(gòu)。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤的物業(yè)管理公司，可由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)作為股東之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以股東身份參與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)和管 理，物業(yè)管理公司獨(dú)立地在社會(huì)上承攬物業(yè)管理任務(wù)。改作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部 機(jī)構(gòu)的原物業(yè)管理公司，其職能為臨時(shí)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)建設(shè)的10萬(wàn)平 方米建筑面積以下的物業(yè)在成立業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之 前的物業(yè)管理，即在一個(gè)階段內(nèi)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)工作。此內(nèi)部機(jī)構(gòu) 非獨(dú)立企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上不與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬的物業(yè)管理公 司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤或改作開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部機(jī)構(gòu)工作，要在2000年6月底 前完成。



 （四）提倡具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件的各單位的管房組織改制為物業(yè)管理公 司，與原屬單位脫鉤。



 （五）2000年底前，各市、縣房地產(chǎn)行政管理部門直屬房管所一律轉(zhuǎn)制成 物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱所改企業(yè)），并與房地產(chǎn)行政管理部門脫離經(jīng) 濟(jì)關(guān)系和行政隸屬關(guān)系。在對(duì)房管所所擁有、使用的國(guó)有資產(chǎn)（不包括所管公房） 進(jìn)行登記評(píng)估的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行政管理部門可將房管所擁有、使用的國(guó)有資產(chǎn)的 一部分投入所改企業(yè)作為國(guó)有股，但所改企業(yè)國(guó)有股不應(yīng)超過(guò)企業(yè)注冊(cè)資本總額的 50％。房管所原有其他部分國(guó)有資產(chǎn)或由所改企業(yè)其他出資人購(gòu)買，或由房地產(chǎn) 行政管理部門按有關(guān)規(guī)定另行處理。出售房管所國(guó)有資產(chǎn)的收入應(yīng)全額交予同級(jí)財(cái) 政。所改企業(yè)國(guó)有股的收益按財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。



 （六）各市、縣要按照建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維 修基金管理辦法》，加快建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，以保障物業(yè) 管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展。對(duì)維修基金要切實(shí)加強(qiáng)管理，保 證其使用效率和安全。



 （七）各市、縣核定物業(yè)管理企業(yè)常規(guī)性公共服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既要充分 考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，又要兼顧物業(yè)管理企業(yè)的合理經(jīng)濟(jì)利益。常規(guī)性公共服 務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既可由物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定，也可由業(yè)主委員會(huì)在招聘物業(yè) 管理企業(yè)之前申請(qǐng)核定。由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可作為招聘物業(yè)管理 企業(yè)的招標(biāo)條件。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)， 必須由業(yè)主或有關(guān)單位支付服務(wù)費(fèi)。



 （八）解決部分業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)問(wèn)題，要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。在業(yè)主 委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)規(guī)定如個(gè)別業(yè)主無(wú)故拒交常規(guī)性 公共服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)上確有困難的業(yè)主，業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主開展捐助活動(dòng)，或經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)同意，使用公共服務(wù)設(shè)施 的租金為其墊付服務(wù)費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)也可酌情減免其應(yīng)交的服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企 業(yè)開展針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)、如業(yè)主無(wú)故拒交服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理 企業(yè)可停止對(duì)其的服務(wù)；



 （九）對(duì)居住小區(qū)、組團(tuán)內(nèi)屬居民共有財(cái)產(chǎn)的、可出租的公共服務(wù)設(shè)施，受聘 實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有優(yōu)先承租權(quán)。



 （十）接受業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)，必須按合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。對(duì)只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)比較差的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)將其解聘，房 地產(chǎn)行政管理部門可吊銷其資質(zhì)證書。市、縣房地產(chǎn)行政管理部門要經(jīng)常性地對(duì)物 業(yè)管理企業(yè)的管理、服務(wù)情況進(jìn)行檢查，幫助、指導(dǎo)、督促物業(yè)管理企業(yè)搞好管理 和服務(wù)。



 四、努力增加投入物業(yè)管理市場(chǎng)的物業(yè)



 （一）新建居住小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行新建居住小區(qū)竣 工驗(yàn)收制度，保證新建居住小區(qū)按批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。凡未完成公共配套服務(wù)設(shè) 施建設(shè)或有違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象的小區(qū)，一律不準(zhǔn)交付使用。建筑面積10萬(wàn)平 方米以上的新建居住小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)以公開招投標(biāo)方式 向社會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)。由其選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)在業(yè)主委員會(huì)成立之前的 物業(yè)管理。對(duì)未經(jīng)招投標(biāo)確定物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)售項(xiàng)目，市、縣房地產(chǎn)行政管理部 門不予發(fā)放預(yù)售許可證。



 （二）市、縣房地產(chǎn)行政管理部門要組織對(duì)目前不具備物業(yè)管理基本條件的舊 有居住小區(qū)、組團(tuán)和零散住宅進(jìn)行整治。整治標(biāo)準(zhǔn)可因地而異，整治項(xiàng)目按其不同 情況由不同單位承擔(dān)。按規(guī)劃應(yīng)建而未建的配套項(xiàng)目，由原建設(shè)單位補(bǔ)建；需要新 增的配套項(xiàng)目，可用作經(jīng)營(yíng)的，由政府部門或原建設(shè)單位招請(qǐng)經(jīng)營(yíng)單位出資建設(shè)； 不能用作經(jīng)營(yíng)的，由政府部門或由不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原建設(shè)單位出資建設(shè)。 對(duì)違法建設(shè)，由政府有關(guān)部門依法處理，原建設(shè)單位予以配合。



 （三）原由建設(shè)單位自管的居住小區(qū)、組團(tuán)和零散住宅在具備實(shí)行物業(yè)管理基 本條件后，必須推向市場(chǎng)，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理。



 （四）商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和公益事業(yè)物業(yè)等住宅物業(yè)，凡屬非單一業(yè)主的， 均應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理；屬單一業(yè)主的，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)積極向業(yè)主宣傳物業(yè)管 理，使其在認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上主動(dòng)委托物業(yè)管理。



 （五）市、縣房地產(chǎn)行政主管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制后，原直管公房的經(jīng)營(yíng)權(quán)仍 由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門行使，其物業(yè)管理交由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。房地產(chǎn)行 政管理部門作為物業(yè)業(yè)主行使權(quán)利和履行義務(wù)。



 五、加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作



 各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要抓緊研究制定或修改有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文 件。各市的立法工作要以國(guó)家和省的法規(guī)、政策為依據(jù)。原有的法規(guī)、政策不符合 國(guó)家和省現(xiàn)行的法規(guī)、政策的，要進(jìn)行調(diào)整。



 六、繼續(xù)抓好由原售房單位負(fù)責(zé)的公有住房售后維修管理



 在實(shí)行物業(yè)管理前，售后公房繼續(xù)由原售房單位負(fù)責(zé)管理。市、縣房地產(chǎn)行政 管理部門要加強(qiáng)對(duì)售房單位的監(jiān)督、指導(dǎo)，保證售房單位切實(shí)履行職責(zé)，搞好公房 售后的維修管理和服務(wù)。