• 【發(fā)布單位】83102
• 【發(fā)布文號】重慶市人民政府令第51號
• 【發(fā)布日期】1999-02-13
• 【生效日期】1999-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

重慶市人民政府令

重慶市人民政府令
 
（第51號）
 《重慶市物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)1998年11月16日市人民政府第30次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年4月1日起施行。



 市長 蒲海清

 一九九九年二月十三日



 重慶市物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合重慶實際，制定本辦法。



 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。



 第三條 本辦法所稱物業(yè)，主要指房屋以及相關(guān)的公共設施。

 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結(jié)合的原則。



 第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作，負責組織實施本辦法。區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法的規(guī)定對本轄區(qū)物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。

 建設、規(guī)劃、市政、公用、園林、交通、公安、物價、郵電、供氣、供水、電業(yè)等有關(guān)行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。



 第六條 市房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責是：

 （一）貫徹執(zhí)行國家、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

 （二）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

 （三）負責物業(yè)管理人員的上崗培訓；

 （四）制定物業(yè)管理合同、公約等示范文本；

 （五）監(jiān)督、指導物業(yè)管理活動；

 （六）參與制定物業(yè)管理收費標準；

 （七）對違反本辦法的行為實施處罰。

 區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責除本條第一款第（一）、（五）、（六）、（七）項外，還應履行以下職責：

 （一）指導組建業(yè)主委員會，并實施登記管理；

 （二）對使用公約、業(yè)主公約、物業(yè)管理合同的簽訂、中止、終止進行備案管理；

 （三）受理對違反本辦法行為的投訴。




 第二章 管理組織與職責





 第七條 實施物業(yè)管理的區(qū)域，應當成立業(yè)主委員會。

 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會每屆任期2年至3年，可以連選連任。

 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，應向所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門登記。



 第八條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

 （一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

 （二）與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

 （三）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務的重大措施；

 （四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理各項規(guī)章制度的執(zhí)行；

 （五）協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。



 第九條 設立物業(yè)管理企業(yè)除應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外，還應當具有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和專業(yè)人員。其中具有經(jīng)濟類、土建與水電等專業(yè)工程類中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的不少于3人，有物業(yè)管理上崗培訓合格證的不少于3人。

 物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向市或者注冊地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務的，應當申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書，辦理工商登記，方可從事物業(yè)管理。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)管理服務合同，接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人和房地產(chǎn)行政主管部門以及有關(guān)管理部門的監(jiān)督。




 第三章 管理服務的方式與內(nèi)容





 第十一條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

 建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物，應當委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。



 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。

 物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內(nèi)容：

 （一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

 （三）物業(yè)管理服務的事項；

 （四）物業(yè)管理服務的要求和標準；

 （五）物業(yè)管理服務的費用；

 （六）物業(yè)管理服務的期限；

 （七）違約責任；

 （八）合同終止和解除的約定；

 （九）當事人雙方約定的其他事項；

 物業(yè)管理服務合同的期限為2年至3年。物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。



 第十三條 物業(yè)管理服務合同當事人應當約定下列物業(yè)管理服務事項：

 （一）房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；

 （三）電梯、供水、排水、通信等設備的運行服務；

 （四）保潔服務；

 （五）綠化管理；

 （六）保安服務；

 （七）物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；

 （八）物業(yè)檔案資料的保管。

 物業(yè)管理服務合同當事人可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等約定物業(yè)管理服務事項。



 第十四條 物業(yè)管理服務應當保持房屋和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障用戶方便、安全，并按照下列要求實施。

 （一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃實施管理服務；

 （二）將房屋的共用部位、共同設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

 （三）經(jīng)常經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對房屋的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；

 （四）發(fā)現(xiàn)房屋的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；

 （五）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)管理服務費的收支帳目，接受業(yè)主委員會的審核并向物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人公布；

 （六）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

 （七）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為，應立即進行勸阻、制止；

 （八）配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關(guān)工作。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案：

 （一）對預收的物業(yè)管理服務費用予以按實結(jié)算，多收的部分應予退還；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務帳冊；

 （三）移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。




 第四章 前期物業(yè)管理





 第十六條 新建房屋出售單位應當在出售房屋前制定房屋使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，并報所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

 新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，應當將房屋使用公約、前期物業(yè)管理合同和房屋使用說明書作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的附件。



 第十七條 新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。



 第十八條 新建房屋出售后，房屋出售單位應當按照國家或本市規(guī)定的保修期限和保修范圍對建筑實行保修，也可委托物業(yè)管理企業(yè)保修，費用由房屋出售單位支付。



 第十九條 移交物業(yè)時，房屋出售單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

 （一）房屋建設的各項批準文件；

 （二）竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套基礎(chǔ)設施設備的竣工圖；

 （四）地下管網(wǎng)圖；

 （五）其他必要的資料。



 第二十條 移交物業(yè)時，房屋出售單位按房屋總建筑面積5‰比例向該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理用房（最低不少于30平方米）。物業(yè)管理用房按建筑安裝工程造價折算，以購房者應繳納的住宅共用部位、共用設施設備維修基金充抵。該管理用房屬業(yè)主共有。



 第二十一條 物業(yè)自用戶進住至業(yè)主委員會成立前，由房屋出售單位負責組建物業(yè)管理企業(yè)進行管理，或者委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。業(yè)主委員會成立后，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，在同等條件下，應優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。



 第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應當訂立業(yè)主公約。

 業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約送所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。




 第五章 物業(yè)的使用和維修





 第二十三條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

 （二）占用、損壞房屋的共用部位、共用設施設備或者移裝共用設施設備；

 （三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

 （四）侵占綠地、毀壞綠化；

 （五）亂設攤點、集貿(mào)市場；

 （六）亂倒培訓、雜物；

 （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；

 （八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

 （九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。



 第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人。

 物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。



 第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的住宅、公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，其產(chǎn)權(quán)人應當征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的書面同意。

 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當符合有關(guān)規(guī)定的要求，征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并簽訂合同。



 第二十六條 房屋維修、更新的費用，按下列規(guī)定執(zhí)行：

 （一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用由業(yè)主負責；

 （二）房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔，屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

 業(yè)主負責維修的部位、設備，可以有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。



 第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈、地下管網(wǎng)、水、電、氣、通信、有線電視等管線和設施，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應當在物業(yè)管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。



 第二十八條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。



 第二十九條 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危及毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在期限內(nèi)未進行修繕的，由業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

 確屬為完善住宅區(qū)功能需增建房屋的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)規(guī)劃管理部門審批后，方可建設。




 第六章 管理經(jīng)費





 第三十條 商品住房（含經(jīng)濟適用房）在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關(guān)房屋共用部位、共用設施設備維修基金繳交約定。購房者應當按無電梯房屋購房款的2％、有電梯房屋購房款的3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入房屋銷售收入。房屋共用部位、共用設施設備維修基金經(jīng)業(yè)主委員會同意，專項用于物業(yè)管理區(qū)域房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。具體管理辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第三十一條 公有住房出售后，售房單位應當按照無電梯的房屋不低于售房款的20％、有電梯的房屋不低于售房款的30％的比例提取公有住房售后維修基金。該部分基金屬售房單位所有。

 公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，按國家和市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第三十二條 物業(yè)管理服務費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務收費的規(guī)定向業(yè)主和使用人收取。

 物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則，根據(jù)所提供的服務性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和協(xié)商議價。具體管理辦法由市物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。




 第七章 法律責任





 第三十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、房屋使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約房屋使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用3‰的違約金，或者按約定加收違約金。

 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。



 第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。



 第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第九條、第十二條第四款、第十四條、第十五條、第二十四條第二款規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可處1000元以上10000元以下的罰款。

 （二）違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴重的，房地產(chǎn)行政主管部門可作出降低資質(zhì)等級的處理，直至注銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。



 第三十六條 房屋出售單位違反本辦法第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理行政主管部門責令其限期改正，可處5000元以上30000元以下的罰款。



 第三十七條 業(yè)主、使用人或者其他單位、個人違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰；

 （一）違反本辦法第十一條、第二十三條（一）、（二）項，第二十四條、第二十五條規(guī)定的由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，恢復原狀，可處500元以上2000元以下的罰款。

 （二）違反本辦法第二十三條（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。



 第三十八條 房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)管理部門工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由上級主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。



 第三十九條 當事人對行政機關(guān)的具體行政行為不服的，可以依法申請復議或者提起行政訴訟。

 當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。




 第八章 附則



 第四十條 本辦法應用中的具體問題由市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。



 第四十一條 本辦法自1999年4月1日起施行。