• 【發(fā)布單位】81514
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1997-05-22
• 【生效日期】1997-05-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

淄博市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

 淄博市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
（試行）
 （淄政發(fā)〔1997〕76號(hào)1997年5月22日）

 第一條 為適應(yīng)住房制度改革，加強(qiáng)住房售后服務(wù)，保障住宅小區(qū)的房屋和公用設(shè)施的正常使用，為居民創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安寧的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本辦法。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的城市居民住宅小區(qū)。

 大廈、工業(yè)區(qū)適合實(shí)行物業(yè)管理的，也可依照本辦法執(zhí)行。



 第三條 本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)施進(jìn)行維修、管護(hù)，并對(duì)居民居住環(huán)境進(jìn)行相關(guān)管理服務(wù)的活動(dòng)。



 第四條 小區(qū)物業(yè)管理按照所有權(quán)與管理權(quán)分離、服務(wù)機(jī)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)構(gòu)分離的原則，實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、民主監(jiān)督的管理體制。



 第五條 物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)工商部門依法登記的管理、服務(wù)型法人組織。小區(qū)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)為聘用關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與保安、園林、供熱、供電、供水、供氣、環(huán)衛(wèi)等單位按合同確定權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。



 第六條 房產(chǎn)行政管理部門主管小區(qū)物業(yè)管理工作，公安、物價(jià)、電業(yè)、公用、市政、園林、環(huán)衛(wèi)等部門和單位，按各自職責(zé)配合做好小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。



 第七條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位方可向住宅小區(qū)管理委員會(huì)辦理移交手續(xù)，移交時(shí)，必須提供完整、詳實(shí)的圖紙（圖片）資料。

 住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收，應(yīng)有房產(chǎn)行政管理部門和擬聘用的物業(yè)管理企業(yè)參加。



 第八條 住宅小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，建立住宅小區(qū)管理委員會(huì)。

 小區(qū)管理委員會(huì)由小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人及居委會(huì)等有關(guān)單位推選的代表組成，每屆任期兩年，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)不低于小區(qū)管理委員會(huì)組成人員的70％。

 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在小區(qū)管理委員會(huì)成立以前由該住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理。



 第九條 小區(qū)管理委員會(huì)代表并維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，制訂小區(qū)管理委員會(huì)章程，招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同情況進(jìn)行監(jiān)督，督促小區(qū)居民接受管理和履行義務(wù)。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)須持有市房產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的資質(zhì)證書和工商部門核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可參加投標(biāo)或應(yīng)聘，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。



 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家、省、市對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第十二條 住宅小區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，合同期限一至三年。合同應(yīng)當(dāng)明確管理項(xiàng)目、合同期限、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等。

 合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向房產(chǎn)行政管理部門備案。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：

 （一）依據(jù)委托合同和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

 （二）對(duì)委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維修，承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化、維護(hù)、清掃保潔及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

 （三）接受房產(chǎn)行政管理部門和有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督；

 （四）接受小區(qū)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督，實(shí)施重大管理措施應(yīng)報(bào)小區(qū)管理委員會(huì)審議決定；

 （五）勸阻、制止、損害小區(qū)物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要予以制止并及時(shí)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)報(bào)告；

 （六）開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。



 第十四條 小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供熱（冷）、煤氣、照明、消防設(shè)施、排水、排污等管理管線的維護(hù)養(yǎng)護(hù)，由各有關(guān)單位負(fù)責(zé)。各有關(guān)單位亦可委托小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《托管合同》并支付委托費(fèi)用。



 第十五條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房，由物業(yè)管理企業(yè)按房產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定使用和經(jīng)營(yíng)，任合單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。



 第十六條 房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他共公設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求小區(qū)管理委員會(huì)更換違反法律、法規(guī)及委托合同的物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對(duì)妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報(bào)。



 第十七條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來源：

 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建安費(fèi)3％的比例代收的小區(qū)物業(yè)管理公共資金；

 （二）城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中撥付的專項(xiàng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

 （三）公有房屋房租中的維修資金和從公房出售后建立的公用部位、公用設(shè)施維修基金利息中提取一定比例的資金；

 （四）小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人繳納的管理費(fèi)；

 （五）小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)收入中提取的部分。

 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收取、管理和使用辦法，由市房產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。



 第十八條 凡納入小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍的，其他部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。



 第十九條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不繳納管理資金和不提供小區(qū)有關(guān)圖紙（圖片）資料的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期履行，逾期不履行的，不準(zhǔn)出售商、住用房，并按日加收繳納資金總額千分之2的滯納金。



 第二十條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；有違法所得的，由有關(guān)行政部門依法予以沒收。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向小區(qū)管理委員會(huì)反映或向房產(chǎn)等行政管理部門投訴，由有關(guān)行政管理部門責(zé)令限期改正，賠償損失，恢復(fù)原貌，并可按規(guī)定處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重造成小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境惡化的，降低資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷資質(zhì)證書：

 （一）房屋及設(shè)施修繕不及時(shí)、服務(wù)質(zhì)量較差的；

 （二）規(guī)章制度不健全、管理混亂的；

 （三）無收費(fèi)許可證及擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

 （四）亂搭亂建、改變房屋和公共設(shè)施用途的；

 （五）違反物業(yè)管理合同的其他行為。



 第二十二條 產(chǎn)權(quán)人、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)勸阻、制止、并向房產(chǎn)行政管理部門反映，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原貌，賠償損失，逾期不改正的，處以200元以下罰款：

 （一）擅自占用居住小區(qū)的公共場(chǎng)地或者改變其用途的；

 （二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、損毀設(shè)施，設(shè)備及其他危及房屋安全行為的；

 （三）私搭亂建、亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。



 第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。



 第二十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。