• 【發(fā)布單位】81005
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1995-11-12
• 【生效日期】1995-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市深化住房制度改革方案

 南京市深化住房制度改革方案
 
（1995年11月12日南京市人民政府令第47號）
 為貫徹落實(shí)《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和江蘇省人民政府《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的方案》的精神，促進(jìn)住房商品化、社會化，加快住房建設(shè)，結(jié)合本市情況，制定本方案。



 一、奮斗目標(biāo)

 本世紀(jì)末，全市人均居住面積達(dá)到9平方米，住房成套率達(dá)到80％；住房租金原則上達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％；通過完善住房公積金制度、積極推進(jìn)租金改革、穩(wěn)步出售公有住房、試行住房包干使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系；初步建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，初步建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。



 二、基本內(nèi)容

 （一）完善住房公積金制度

 1、實(shí)施原則。住房公積金是一種義務(wù)性的長期儲金。所有黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和企事業(yè)單位及其職工均應(yīng)當(dāng)按照“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則繳存住房公積金。單位和職工繳存的住房公積金均歸個人所有，存入個人公積金帳戶。所有實(shí)行住房公積金的單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)當(dāng)服從統(tǒng)一管理，參加全市房改住房基金的統(tǒng)一運(yùn)轉(zhuǎn)。虧損企業(yè)也應(yīng)當(dāng)建立住房公積金。特困企業(yè)、嚴(yán)重虧損企業(yè)的公積金必須按規(guī)定報(bào)市、區(qū)房改辦審批后方能作緩繳處理。

 凡違背上述原則的單位，不得享受房改的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

 2、繳存標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按上年度職工個人工資和單位職工工資總額的一定比例逐月繳存。1995年度個人和單位住房公積金的繳存率分別為5％。今后，建立住房公積金每年繳存基數(shù)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，并適時調(diào)整繳存率。

 3、使用范圍。住房公積金是個人住房基金，首先確保職工個人用于購、建、大修住房的支取，政策性住房抵押貸款；其次用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的貸款；第三用于單位購建職工住房的政策性貸款和保值增值。職工離、退休時，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。職工的住房公積金本息免征個人所得稅。住房公積金要?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作他用。財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督。

 4、資金來源。企業(yè)為職工繳存的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中列支，不足部分經(jīng)財(cái)稅部門核定，在成本、費(fèi)用中列支。行政事業(yè)單位為職工繳存的住房公積金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，金額預(yù)算的行政事業(yè)單位由財(cái)政預(yù)算撥付；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例分別由財(cái)政預(yù)算撥付和比照企業(yè)開支渠道列支；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。

 5、管理制度。按照責(zé)權(quán)利一致的原則，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）負(fù)責(zé)、銀行辦理、稅務(wù)支持、財(cái)政監(jiān)督、管理小組決策的住房公積金管理體制?！爸行摹必?fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和管理，每年與市財(cái)政局共同編制住房公積金的使用計(jì)劃，并經(jīng)市住房公積金管理小組審定后執(zhí)行。“中心”對住房公積金實(shí)行專戶管理，住房公積金的金融業(yè)務(wù)由“中心”委托政府指定的專業(yè)銀行辦理。

 （二）積極推進(jìn)租金改革

 1、提租規(guī)劃。1995年度按雙職工家庭平均工資的5％計(jì)租。今后每年以上年度的雙職工家庭平均工資為基數(shù)，逐年遞增2個百分點(diǎn)計(jì)租，至2000年住房租金原則上達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％，

 2、提租范圍。政府房產(chǎn)管理部門直接管理的公有住房和黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公有住房。

 3、提租標(biāo)準(zhǔn)。1995年度公有住房月租金調(diào)整到平均每平方米使用面積0．84元。實(shí)際租金按房屋結(jié)構(gòu)、地段、層次、朝向、設(shè)備等因素適當(dāng)調(diào)節(jié)。

 4、住房補(bǔ)貼。從本方案實(shí)施之月起，職工（含離退休職工）按職工本人1994年度月平均工資或月離退休費(fèi)工資基數(shù)的1．5％計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。原住房補(bǔ)貼一律取消。

 5、新房新制。對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房仍實(shí)行分房繳定金制度。定金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米使用面積20至40元，歸繳存人所有，享有低息，不計(jì)復(fù)利，五年后由產(chǎn)權(quán)單位一次還本付息。

 6、減免政策。1937年7月6日及以前參加革命工作，享受離休待遇的干部或已故離休干部的配偶，今后一處住房提租后，新增租金全額免繳；1937年7月7日及以后參加革命工作，享受離休待遇的干部或已故離休干部的配偶，建國前參加革命工作并享受供給制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今后一處住房提租后，按戶減收50％的租金。建國后參加工作享受退休待遇的職工，今后一處住房提租后，按戶減收20％的租金；民政部門確認(rèn)的社會救濟(jì)戶和非在職優(yōu)撫戶，市總工會確認(rèn)的特困企業(yè)的特困職工，今后一處住房提租后，房租酌情全額免繳或限額減免；住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭，提租后，生活確有困難的，由單位酌情給予生活補(bǔ)助。

 7、租金管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入城市或單位住房基金，專項(xiàng)用于住房維修、管理、建設(shè)和住房制度改革。

 （三）穩(wěn)步出售公有住房

 1、售房原則。凡具有本市城鎮(zhèn)常住戶口、以自住為目的中低收入的職工，均可向房屋產(chǎn)權(quán)單位申請購買住房。職工購買公有住房堅(jiān)持自愿的原則，每戶限購一套成本價住房。新建公有住房和騰空的舊住房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

 2、售房范圍。城鎮(zhèn)成套公有住房原則上均須向符合購房條件的職工出售。已列入近期規(guī)劃拆遷、改造的住房及舊城區(qū)三層以下（含三層）的住房；別墅、庭院式住房；地處臨街宜改造為營業(yè)用的住房；產(chǎn)權(quán)有爭議或涉及落實(shí)房產(chǎn)政策的住房；具有紀(jì)念意義或已列入文物保護(hù)的住房以及市政府認(rèn)為不宜出售的住房暫不出售。

 3、售房價格。向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價。成本價由住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金7項(xiàng)因素構(gòu)成。

 1995年度出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積700元。實(shí)際售價根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。

 1998年出售公有住房的成本價與南京市經(jīng)濟(jì)適用住房的成本價并軌。

 4、折扣政策

 （1）現(xiàn)住房折扣。職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣。成本價的現(xiàn)住房折扣率1995年為5％。今后每年遞減1個百分點(diǎn)，至2000年全部取消。

 （2）工齡折扣。每戶購房時，按一人工齡計(jì)算，每一年工齡給予成本價1．2％的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人計(jì)算，但該工齡最長者及其配偶遷至他處時不得重復(fù)享受。工齡按建立公積金制度以前的工齡計(jì)算。

 （3）成新折扣。以成本價購買舊住房，成新折扣按住房折舊年限50年計(jì)算，每使用一年成新折扣為2％，使用年限超過30年的按30年計(jì)算。經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定必須經(jīng)評估確定。

 5、付款方式。購房職工原則上一次付清房款，經(jīng)批準(zhǔn)也可分期付款或申請政策性抵押貸款。凡一次付清購房款的給予一次付款折扣，折扣率按照購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款的利率的差額確定。1995年度為應(yīng)付購房款的19％。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于實(shí)際售價的50％，分期付款的期限最長不超過10年，分期交付的部分計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性貸款利率確定。

 6、產(chǎn)權(quán)管理。職工購買公有住房，必須由市房產(chǎn)管理局和土地管理局分別核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

 職工以市場價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。

 職工以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，使用5年后可依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的公有住房依法進(jìn)入市場時，在同等條件下，原售房單位和政府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)。

 7、政策銜接。本方案實(shí)施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20號令規(guī)定的價格和辦法購買的，仍擁有部分產(chǎn)權(quán)；凡未執(zhí)行20號令規(guī)定的，不予確權(quán)，待糾正并補(bǔ)齊全部差價款后，方可申辦、核發(fā)房屋所有權(quán)證，擁有部分產(chǎn)權(quán)。1994年1月1日以后出售的，一律執(zhí)行本方案規(guī)定的售房政策。

 購房職工如自愿補(bǔ)足原標(biāo)準(zhǔn)價購房與成本價購房的差價款，也可享有全部產(chǎn)權(quán)。

 職工按市政府寧政發(fā)［1990］122號、［1993］38號文規(guī)定購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，享有全部產(chǎn)權(quán)。

 8、稅費(fèi)減免。產(chǎn)權(quán)單位按成本價向職工出售的公有住房，新房按零稅率計(jì)征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，新舊房均免收交易管理費(fèi)。職工以成本價購買公有住房，暫免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和一次性契稅，免收交易管理費(fèi)。

 9、房款管理。國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上繳同級財(cái)政，其中行政單位、全額預(yù)算事業(yè)單位上繳85％（高層住宅上繳80％）；差額預(yù)算事業(yè)單位上繳60％；自收自支事業(yè)單位上繳30％。上繳財(cái)政的售房收入全額納入城市住房基金；留歸單位的售房收入全額歸入單位住房基金。售房款的管理實(shí)行專戶存儲、權(quán)屬不變、統(tǒng)一管理、監(jiān)督使用的原則，售房款要全部用于住房建設(shè)和住房制度改革，嚴(yán)禁挪用。

 10、維修管理。公有住房出售后，室內(nèi)維修由購房職工負(fù)責(zé)；共用部位、共用設(shè)施的維修管理由原產(chǎn)權(quán)單位或委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。原產(chǎn)權(quán)單位按售房款15％（高層20％），購房職工按成本價1％的比例提取費(fèi)用作為共用部位、共用設(shè)施的維修基金，專戶存儲，由原產(chǎn)權(quán)單位或委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督使用。不足部分按產(chǎn)權(quán)人各自所占房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?
 （四）試行住房包干使用

 1、包干使用范圍。住房包干使用主要適用于成套現(xiàn)住房。除政府規(guī)定不宜包干使用的住房以外，均可試行住房包干使用。新建住房暫不試行包干使用。

 2、包干使用期限。包干使用期分別為6年期和10年期。包干使用手續(xù)必須于1996年6月底前辦理完畢。

 3、包干使用費(fèi)用。包干使用費(fèi)平均按每平方米使用面積6年期為50元，10年期為100元，并按房屋結(jié)構(gòu)、地段、層次、朝向等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。包干使用費(fèi)由房屋承租人一次交付房屋產(chǎn)權(quán)單位。包干使用期內(nèi)，承租人不再繳付房屋租金。

 4、包干使用維修。包干使用期內(nèi)，分戶門內(nèi)的維修，由承租人負(fù)責(zé)。共用部位和共用設(shè)施的維修，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。

 5、包干費(fèi)的使用。回收的公有住房包干使用費(fèi)應(yīng)用于房屋的維修、管理和建設(shè)。

 6、包干使用管理。公有住房包干使用期內(nèi)，房屋所有權(quán)不變，承租人必須與房屋產(chǎn)權(quán)單位簽訂包干使用合同，遵守國家公房管理的有關(guān)規(guī)定，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和改變使用性質(zhì)，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備。

 （五）建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房

 1、實(shí)行優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，必須明確建設(shè)目標(biāo)，制定到2000年的建設(shè)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，并超前規(guī)劃若干塊住宅小區(qū)用地，合理布局，分階段開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式，對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以政策扶持，金融單位在信貸等方面予以支持。

 2、統(tǒng)一組織實(shí)施。根據(jù)中共中央中發(fā)［1993］6號文件關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)20％經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)的規(guī)定，由市主管部門統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一組織，按建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、比例，將經(jīng)濟(jì)適用住房切塊分解到各開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。各開發(fā)企業(yè)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，必須按南京市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦）制定的分配安置計(jì)劃和市政府規(guī)定的價格出售給住房困難戶和中低收入的職工。市房改辦負(fù)責(zé)制定全市的社會保障住房計(jì)劃及相關(guān)政策，市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組織實(shí)施工作，近期內(nèi)著重解決好住房困難戶的住房問題。

 3、多種形式建房。各單位要充分發(fā)揮各方面積極性，多方籌集資金，利用自有土地，鼓勵集資建房和合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，以解決中低收入職工的住房問題。

 （六）實(shí)行住房社會化管理

 1、實(shí)行住房物業(yè)管理。成立多形式、多體制、多層次的房產(chǎn)物業(yè)管理公司，運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法和維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對房屋及其配套設(shè)施實(shí)行社會化管理；物業(yè)管理公司是實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，實(shí)行有償服務(wù)，合理收費(fèi)，取之于民，用之于民。房屋產(chǎn)權(quán)人或承租人要服從管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理。市房產(chǎn)管理局是物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)制定相關(guān)的管理規(guī)定，并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

 2、實(shí)行住房保險(xiǎn)機(jī)制。公有住房出售后，產(chǎn)權(quán)人可向保險(xiǎn)公司申請住房保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)住房保險(xiǎn)責(zé)任；申請政策性抵押貸款的必須辦理住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)。



 三、組織領(lǐng)導(dǎo)

 （一）加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級政府的重要職責(zé)。各級政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，全面規(guī)劃，精心組織，兼顧長期目標(biāo)和近期任務(wù)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。

 （二）市、區(qū)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組及工作機(jī)構(gòu)要根據(jù)國務(wù)院和省政府的統(tǒng)一政策，會同有關(guān)部門，抓緊完善政策法規(guī)和配套細(xì)則，實(shí)行分類指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決深化改革中的矛盾和問題。政府各有關(guān)職能部門要各司其職，各盡其責(zé)，相互配合，確保城鎮(zhèn)住房制度改革順利實(shí)施。

 （三）所有單位，不論隸屬關(guān)系，均須執(zhí)行本方案的規(guī)定和市政府的統(tǒng)一部署，不得各行其是，擅自決策。

 （四）有條件的大中型企業(yè)，要加快房改步伐，加大房改力度，要結(jié)合企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，把住房開發(fā)建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會職能逐步從企業(yè)中分離開來，加快住房的商品化、社會化。

 （五）要認(rèn)真做好房改的宣傳工作。各級宣傳部門和新聞單位要加強(qiáng)正確輿論引導(dǎo)，廣泛宣傳加快城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，引導(dǎo)職工轉(zhuǎn)變觀念，積極參與住房制度改革。

 （六）要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院、省政府的統(tǒng)一政策和市房改方案的規(guī)定。各級政府監(jiān)察等職能部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查，對不執(zhí)行國家統(tǒng)一政策、市房改方案規(guī)定、低價售房、變相增加優(yōu)惠條件和以權(quán)謀私等違紀(jì)違法行為要嚴(yán)肅查處。



 四、附則

 （一）與本方案配套的《南京市住房公積金管理細(xì)則》、《南京市公有住房提租和補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》、《南京市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)》、《南京市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》、《南京市公有住房出售收入管理細(xì)則》、《南京市公有住房包干使用實(shí)施細(xì)則》、《南京市分房繳定金實(shí)施細(xì)則》、《南京市職工個人政策性住房抵押貸款暫行辦法》，和本方案同步實(shí)施。實(shí)施細(xì)則在執(zhí)行中，可根據(jù)情況發(fā)展適時完善。

 （二）本方案實(shí)施后，每年7月1日至次年6月30日為房改年度。當(dāng)年6月底前由市房改辦會同財(cái)政、稅務(wù)、房產(chǎn)、物價部門公布下年度的住房公積金繳交率、租金標(biāo)準(zhǔn)、公有住房出售的成本價及各種折扣率。

 （三）有關(guān)軍隊(duì)人員居住地方公有住房和地方人員居住軍產(chǎn)房的，均執(zhí)行國務(wù)院和中央軍委制定的房改政策和規(guī)定。

 （四）市屬五縣根據(jù)國務(wù)院、省政府的統(tǒng)一政策和本方案的精神，結(jié)合本縣實(shí)際情況，制定深化住房制度改革方案及配套細(xì)則，經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。

 （五）本方案自1995年12月1日起實(shí)施。原有的房改政策和規(guī)定，凡與本方案不一致的，以本方案為準(zhǔn)。

 （六）本方案及實(shí)施細(xì)則授權(quán)市房改辦負(fù)責(zé)解釋。