• 【發(fā)布單位】81308
• 【發(fā)布文號】廈門市人民政府令第10號
• 【發(fā)布日期】1995-06-02
• 【生效日期】1995-09-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

 廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
 
（1995年6月2日廈門市人民政府令第10號）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)廈門市居住小區(qū)管理，保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合廈門市實際情況，制定本規(guī)定。



 第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）系指以住宅為主，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團(tuán)。

 小區(qū)的范圍由廈門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）會同有關(guān)部門劃定。



 第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。

 本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理，系指對小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、公共場地的養(yǎng)護(hù)維護(hù)和管理以及對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全保衛(wèi)的管理。

 本規(guī)定所稱的業(yè)主，系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。



 第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過管理大會選舉成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益，依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會章程行使職權(quán)。



 第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會的委托，按照本規(guī)定對小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實施管理，業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開展工作，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。

 物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處。



 第六條 市建委是廈門市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。

 管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦、各級城建部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。




 第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責(zé)的劃分





 第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項：

 （一）對房屋的使用、裝修、維修、養(yǎng)護(hù)的管理和監(jiān)督；

 （二）對開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理；

 （三）對公共場所的管理；

 （四）對園林綠地的管理；

 （五）對車輛停放的管理；

 （六）對安全保衛(wèi)的管理；

 （七）對環(huán)境衛(wèi)生的管理；

 （八）其它事項的管理。



 第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設(shè)施、綠地等公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)；開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)工作由管委會委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但開發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3．5米以上的道路的維修、養(yǎng)護(hù)工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)。

 由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)的，政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔(dān)。




 第三章 管理大會及小區(qū)管理委員會





 第九條 管理大會由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。

 如小區(qū)范圍較大，可根據(jù)實際情況，由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會。

 管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書面形式委托代理人出席管理大會。



 第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達(dá)到百分之三十以上時，應(yīng)由市建委和開發(fā)建設(shè)單位牽頭，組織召開第一次管理大會，選舉產(chǎn)生管委會。

 經(jīng)持有過半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。



 第十一條 管理大會每年召開一次，由管委會召集。管委會應(yīng)于十天以前將召開管理大會的地址、日期和內(nèi)容送達(dá)每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人。

 經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開管理大會。



 第十二條 管理大會以投票或其他方式表決。

 表決權(quán)按下列規(guī)定計算：

 （一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票；

 （二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。

 管理大會的決定，以出席會議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過半數(shù)通過。



 第十三條 管理大會的職權(quán)：

 （一）選舉、罷免管理委員會的組成人員；

 （二）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項；

 （三）聽取和審議管委會的工作報告，監(jiān)督管委會工作；

 （四）制訂和修改管理公約；

 （五）批準(zhǔn)和修改管委會章程；

 （六）審議小區(qū)房屋公共維修基金、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況；

 （七）改變或撤銷管委會不適當(dāng)決定；

 （八）其他應(yīng)當(dāng)由管理大會行使的職權(quán)。



 第十四條 管委會委員由管理大會在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出。管委員會委員為七至十五人，但必須是單數(shù)。管委會設(shè)主任一人，副主任一至二人，從管理委員會委員中選出。

 小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員。

 管委會可從派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。

 管委會聘請執(zhí)行秘書一到二名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。



 第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報酬，由管理大會決定。

 管委會會議根據(jù)工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯(lián)名要求召集。會議通知應(yīng)提前十天送達(dá)每位委員。召集人可根據(jù)需要邀請物業(yè)管理公司、城建部門、居委會等有關(guān)部門和單位的人員列席會議。



 第十六條 管委會對管理大會負(fù)責(zé)和報告工作。管委會行使下列職權(quán)：

 （一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作；

 （二）擬定管委會章程；

 （三）決定以何種方式聘請物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同；

 （四）審議物業(yè)管理公司制訂的對小區(qū)的管理計劃；

 （五）審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報告；

 （六）審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；

 （七）監(jiān)督物業(yè)管理公司對小區(qū)的管理、服務(wù)工作；

 （八）督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定，履行管理公約，及時交納管理服務(wù)費用和房屋公共維修基金；

 （九）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛。



 第十七條 管委會章程、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律、法規(guī)、政策和本規(guī)定相抵觸；如有抵觸，市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷。




 第四章 管理公約





 第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。

 本規(guī)定所稱管理公約，是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的，對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。



 第十九條 已生效的管理公約對小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。



 第二十條 管理公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

 （一）小區(qū)名稱、地點、范圍、面積及住家戶數(shù)；

 （二）公共場所及公共公用設(shè)施狀況；

 （三）管理大會的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項的方式；

 （四）業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場所和公用設(shè)施的權(quán)益；

 （五）業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

 （六）業(yè)主和非業(yè)主使用人對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

 （七）小區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費用的繳交；

 （八）業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

 （九）違反管理公約的責(zé)任；

 （十）其他有關(guān)事項。

 管理公約必須符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定，并于制定通過后一個月內(nèi)報市建委備案。




 第五章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)





 第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括：

 （一）管理項目；

 （二）管理權(quán)限；

 （三）管理要求；

 （四）管理服務(wù)費用；

 （五）管理期限；

 （六）解除、終止委托管理合同的條件；

 （七）風(fēng)險責(zé)任及違約責(zé)任；

 （八）管委會對物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查；

 （九）其他雙方約定的內(nèi)容。

 委托管理合同應(yīng)當(dāng)于簽訂后一個月內(nèi)報市建委備案。



 第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)本規(guī)定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；

 （二）依照委托管理合同和有關(guān)價格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費用；

 （三）制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為；

 （四）選聘專營公司承擔(dān)專項業(yè)務(wù)。



 第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實行多種經(jīng)營，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）根據(jù)有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對小區(qū)實施管理；

 （二）接受管委會和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；

 （三）及時接受和處理業(yè)主、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴；

 （四）積極配合有關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理。



 第二十五條 物業(yè)管理公司對小區(qū)管理未能達(dá)到有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同規(guī)定的要求，管委會或委托方可以解除合同。

 因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失。違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。



 第二十六條 對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理。




 第六章 小區(qū)的使用及維護(hù)





 第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對房屋的使用，必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；

 （二）不得對房屋的內(nèi)外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；

 （三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；

 （四）不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動。

 業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定方能進(jìn)行。



 第二十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

 （二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。維修費用按異產(chǎn)毗連房屋維修責(zé)任劃分與費用分?jǐn)傄?guī)定，從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。

 房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。



 第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉，只有一個業(yè)主時，也可以由業(yè)主對房屋自行維修、養(yǎng)護(hù)，但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理。



 第三十條 小區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位投資的給排水、寬度3．5米以下的道路、路燈、停車場、公共娛樂場所、配電房、公共綠地、園林設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費用從管理服務(wù)費用中支出。

 小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費用從公共社區(qū)專用基金中支出。



 第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

 （一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；

 （二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；

 （三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；

 （四）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；

 （五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；

 （六）搭建各類違章建筑；

 （七）損壞水、電設(shè)備等公用設(shè)施；

 （八）隨意停放車輛和鳴喇叭；

 （九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；

 （十）超標(biāo)排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；

 （十一）未經(jīng)允許擅自張貼標(biāo)語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設(shè)施上寫、刻、畫；

 （十二）從事管理公約所禁止的行為；

 （十三）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

 有關(guān)專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系，對開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項簽訂協(xié)議后方可施工。



 第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。




 第七章 小區(qū)的移交





 第三十三條 小區(qū)在管委會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行前期管理。管理費用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費用外，其余由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

 管委會成立二年后，管委會可重新聘請物業(yè)管理公司，在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利。



 第三十四條 小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用。

 保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)系維修，也可以由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。



 第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料：

 （一）居住區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

 （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （四）其它必要資料。



 第三十六條 公共社區(qū)專用基金來源另行規(guī)定執(zhí)行。

 公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理。



 第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會。管理用房不得出租、轉(zhuǎn)讓、出借、抵押、挪作他用。



 第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時，按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。

 該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充小區(qū)的管理服務(wù)費。



 第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市建委可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。



 第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費的收支情況，由管委會會同物業(yè)管理公司半年公布一次，接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督，并報市建委備案。




 第八章 附則



 第四十一條 寫字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。



 第四十二條 本規(guī)定實施前已建成的管理較好的小區(qū)，執(zhí)行本規(guī)定有困難的，經(jīng)市建委等有關(guān)部門同意，可暫緩執(zhí)行本規(guī)定有關(guān)管理模式的規(guī)定，但必須積極創(chuàng)造條件，在一九九七年一月一日之前執(zhí)行本規(guī)定。



 第四十三條 本規(guī)定自一九九五年九月一日起施行。