• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號】滬土發(fā)[1995]11號
• 【發(fā)布日期】1995-01-13
• 【生效日期】1995-01-13
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地管理局關于《上海市實施 ＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》實施中 有關具體應用問題的通知

上海市土地管理局關于《上海市實施
 ＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》實施中
 有關具體應用問題的通知
 
（1995年1月13日滬土發(fā)（1995）11號）
各區(qū)規(guī)劃土地局、各縣土地局

浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局、崇明縣建設委員會：

 《上海市實施＜
中華人民共和國土地管理法＞辦法》（以下簡稱《實施辦法》），已于1994年2月4日經上海市第十屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過，自1994年5月1日起施行。這是本市第一個由市人大立法的關于土地管理方面的地方性法規(guī)。

 為了切實執(zhí)行《實施辦法》，根據(jù)市人民政府滬府發(fā)（1994）30號批轉《市土地局關于貫徹執(zhí)行＜上海市實施
中華人民共和國土地管理法辦法＞有關問題的若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）的精神，現(xiàn)就《實施辦法》有關條款的具體應用問題通知如下：



 第五條：

 區(qū)、縣土地管理部門設立派出機構，是指區(qū)、縣土地管理部門，經區(qū)、縣人民政府同意，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）設立派出機構。

 市土地管理部門經市人民政府批準，可在指定區(qū)域設立派出機構。



 第八條：

 1．集體所有土地所有權的申請登記，由市土地管理部門統(tǒng)一部署，目前暫不發(fā)證。

 2．集體所有土地中的非農建設用地，均應辦理土地使用權申請登記，核發(fā)《上海市集體土地建設用地使用證》或《上海市農村宅基地使用證》。



 第十條：

 1．個人居住使用的國有土地的，因房產交易（交易雙方只限于境內個人、單位）、繼承、贈與、交換、仲裁和法院的調解或判決而改變房屋所有權的，新的房屋所有者應持有關文件，向房屋所在地的土地管理部門申請辦理土地變更登記。其中，轉讓花園住宅、高標準內銷房（僑匯房）應按規(guī)定補辦使用權出讓手續(xù)，補交出讓金。

 2．單位使用的國有土地，改變使用者，應按建設用地批準權限和用途，辦理土地劃撥或出讓手續(xù)，經批準后，再辦理土地變更登記。

 3．單位使用的國有土地需改變土地用途的，應按《上海市建設用地管理辦法》第十八條的規(guī)定辦理。須先經規(guī)劃管理部門批準，然后按照建設用地批準權限，經批準后辦理土地變更登記。如改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房屋等用途的，按《若干規(guī)定》第三條有關規(guī)定辦理。

 4．單位因組建股份制企業(yè)，有關土地使用權的變更處理等，均按國家體改委、國家土地局及市有關規(guī)定辦理。

 5．集體所有土地改變使用者或變更用途的，參照上述第2、3項辦理。



 第十一條：

 登記和變更登記中出現(xiàn)差錯的，按國家土地管理局［1992］國土（籍）字第19號文規(guī)定，進行補充地籍調查，填寫土地變更登記審批表，報原批準機關批準，更改或更換土地登記卡、圖、表、冊、簿。同時，書面通知原土地證書持有人在規(guī)定期限內到土地管理部門辦理更改、更換或注銷原土地證明手續(xù)。逾期不來辦理的，經人民政府批準，由土地管理部門予以公告，原土地證書注銷。

 各區(qū)、縣土地管理部門可以公布土地初始登記截止日期。凡逾期不登記者，其土地使用權不受法律保護。



 第十二條：

 1．區(qū)、縣土地管理部門均可設立土地勘測定界機構，其資質由市土地管理部門認定。

 2．由市批準的建設用地及由市辦理的土地使用權出讓地塊的勘測定界，由市土地管理部門負責辦理，各區(qū)、縣土地管理部門應予配合。

 3．由縣負責辦理的土地征用、劃撥、出讓地塊的勘測定界，由縣土地管理部門負責辦理。

 4．由區(qū)負責辦理的土地征用、劃撥地塊上的勘測定界，由區(qū)土地管理部門負責辦理。

 5．浦東新區(qū)行政機關負責辦理的土地征用、劃撥、出讓地塊上的勘測定界，由浦東新區(qū)土地管理部門負責辦理。

 6．土地勘測、定界、界樁收費標準，由市土地管理部門會同市物價部門共同制定，亮證收費。



 第十四條：

 市和區(qū)、縣土地管理部門要確定專人（或兼職）負責各項土地統(tǒng)計工作，按規(guī)定時間，及時、準確匯總上報。其中，建設用地統(tǒng)計應與同期建設用地批準文件的用地數(shù)量相一致。對違反統(tǒng)計法規(guī)的部門、單位以及個人，可給予通報批評或按統(tǒng)計法規(guī)的規(guī)定處罰。



 第十七條：

 1．凡征用、使用蔬菜保護區(qū)的土地，須經市有關主管部門同意，并報市人民政府批準。

 2．占用綠地、林地、灘涂、沿江沿海岸線等土地的，須征得市有關主管部門的同意，才能辦理用地審批手續(xù)。

 3．對依法劃定的自然保護區(qū)、風景區(qū)、水源保護區(qū)、軍事設施保護區(qū)以及文物保護單位、保護性建筑的土地，應嚴格控制，重點保護。確需占用土地的，必須經有關部門同意，報市人民政府批準。



 第十八條：

 開發(fā)灘涂應按國務院頒布的《
中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市灘涂管理暫行規(guī)定》以及市土地局《上海市圍墾灘涂土地登記若干規(guī)定》（滬土發(fā)［1994］39號）的規(guī)定辦理。一次性開發(fā)一萬畝以下的，報市土地管理部門備案；一次性開發(fā)一萬畝以上二萬畝以下的，須報經國家土地管理局批準；一次性開發(fā)二萬畝以上的，須報經國務院批準。



 第十九條：

 1．傾倒垃圾、渣土等廢棄物需要占用土地的，須先經規(guī)劃、環(huán)保、衛(wèi)生、防疫等市主管部門批準，方可辦理用地審批手續(xù)。

 2．嚴格控制在耕地上取土和開挖魚、蝦、蟹塘等。確需占用耕地的，應經市或區(qū)、縣人民政府按照建設用地批準權限的規(guī)定批準，方可取土或開挖。



 第二十條：

 按本條規(guī)定應當收回國有土地使用權或者集體所有土地使用權的，區(qū)、縣人民政府的批準權限與建設用地的批準權限相同。



 第二十三條：

 1．土地使用權出讓合同的文本應按市土地管理部門的范本制訂。涉及出讓、受讓雙方的權利和義務的條款，未經市土地管理部門同意不得刪改。

 2．土地出讓合同，應由有權出讓的土地管理部門的法定代表人簽署。法定代表人因故不能簽署的，事前應有委托書，由受委托人簽署。



 第二十六條：

 1．除滬府發(fā)（1994）30號文規(guī)定暫不納入出讓范圍的外，應當實行出讓的用地：

 （1）各類商業(yè)用地，或經營性的綜合用地；

 （2）旅游用地，包括賓館、旅游場所及設施等；

 （3）娛樂用地，包括游樂場所、夜總會、游戲機房、舞廳、卡拉ＯＫ、彈子房以及各類經營性俱樂部等；

 （4）金融用地，包括銀行、證券、保險、信托、信用社等；

 （5）服務業(yè)用地，包括餐飲、桑拿浴室、咨詢、展覽場館、交易場所、經營性車庫、停車場等；

 （6）商品房屋用地，包括出售、出租的住宅、綜合樓、辦公樓、通用工業(yè)廠房等；

 （7）農村集體經濟組織與城市其他經濟組織合資、合作使用集體所有土地開辦的本條所列（1）－（6）類的用地。

 （8）工業(yè)、農業(yè)、能源、交通、水利等基礎設施和公益事業(yè)項目，投資者要求實行土地使用權出讓的用地；

 （9）外商投資的除上述第8款以外的經營性項目用地；

 （10）其他應實行土地使用權出讓的用地。

 2．出讓金及出讓有關手續(xù)的規(guī)定：

 （1）內資舉辦商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房屋等六類項目用地（以下簡稱“商業(yè)等六類項目用地”）繳付的出讓金標準與外商投資經營內銷商品住宅的有關文件規(guī)定相同。

 （2）凡是原允許內銷的房屋轉為外銷房的補地價項目，政府收取出讓金的部分均按評估的市場成交地價的50％收取。

 3、出讓手續(xù)：

 （1）屬市審批的項目用地、外資項目用地、開發(fā)外銷商品房的項目用地以及《實施辦法》第二十六條規(guī)定市屬單位的內資項目，其土地出讓手續(xù)由市土地管理部門負責辦理。

 （2）各區(qū)屬單位的符合《實施辦法》第二十六條規(guī)定的內資項目，由市土地管理部門委托各區(qū)土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同。由市土地管理部門委托各區(qū)土地管理部門與受讓方簽署。

 （3）各縣屬單位的用地，凡符合《實施辦法》第二十六條規(guī)定的內資項目，在批準權限范圍內的，由各縣土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同；批準權限外的，由市土地管理部門委托各縣土地管理部門與受讓方簽署。

 （4）浦東新區(qū)按《實施辦法》規(guī)定的批準權限內的項目，由浦東新區(qū)土地管理部門辦理。

 （5）在辦理內資內銷或內資自用的“商業(yè)等六類項目用地”時，必須堅持先立項后批地的原則，未經市、區(qū)、縣計劃管理部門按計劃批準權限批準立項的項目，不得辦理土地審批和出讓手續(xù)。

 （6）商業(yè)等六類項目用地，一九九四年五月一日前已批準計劃立項，在一九九四年底前未辦理征用、劃撥用地手續(xù)的，自一九九五年一月一日起，一律視作新項目，按出讓方式辦理。



 第二十七條：

 1．高爾夫球場、健身房、保齡球房、賽車場等用地年限，最高不超過40年；

 2．綜合用地年限最高不超過50年；

 3．綜合用地中商業(yè)、旅游、娛樂等建筑面積合計達到或超過總面積50％的，其用地年限最高不超過40年；綜合用地中如果有若干幢建筑，其中一幢建筑內，其商業(yè)、旅游、娛樂等建筑面積合計，超過該幢建筑總面積50％，該幢建筑應單獨劃出，使用年限最高為四十年；

 4．居住用地中，居住面積應占建筑總面積的90％以上，其用地年限最高不超過70年；居住面積占建筑總面積不足90％的，其用地年限最高不超過50年。但對利用外資開發(fā)經營內銷商品住宅的，其居住面積達到建筑總面積85％以上的，允許其用地最高使用年限為70年。



 第二十九條：

 在土地使用權出讓期限內，土地使用者要求改變合同有關規(guī)定的，如用途改變、容積率增加（即建筑面積增加）等，均應經批準后補辦出讓合同，并按補辦出讓合同時的市場價補交出讓金。違反本條規(guī)定的，土地使用者承擔相應的違約責任。



 第三十條：

 1．土地資產評估包括對國有土地使用權出讓、轉讓、入股、出租、抵押、企業(yè)兼并等的評估，也包括對集體所有土地使用權作價入股和作為聯(lián)營條件時的評估。

 2．各區(qū)、縣土地管理部門可按市土地管理部門的規(guī)定成立土地評估機構。

 3．市土地管理部門負責土地估價師資格認證。



 第三十五條：

 劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押，按《
中華人民共和國城市房地產管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及本市的有關規(guī)定辦理。



 第三十六條：

 對舊區(qū)改造出讓地塊動遷居民的安置，必須嚴格執(zhí)行市人民政府關于一次性安置率達到60％以上和臨時過渡期不超過一年的規(guī)定。



 第三十七條：

 出讓地塊的監(jiān)督檢查工作，由市土地管理部門簽訂合同的項目，其監(jiān)督檢查工作主要由市土地管理部門負責，其余的主要由土地所在地的區(qū)、縣土地管理部門負責。



 第四十一條：

 1．各區(qū)、縣當年計劃建設用地指標已經用完的，不得再批準用地。確需超計劃的，應向市土地管理部門和市計委申請追加年內用地計劃指標，經批準后方可再批地。

 2．各區(qū)、縣建設用地的批準文件，應在下達批準文件的同時逐件報送市土地管理部門、市規(guī)劃局備案。



 第四十五條：

 1．由市土地局辦理的征地、劃撥而形成的帶征土地，該帶征土地今后的劃撥工作按《實施辦法》第四十三條辦理。

 2．帶征土地的臨時使用，按上海市人民政府1990年4月26日第28號令《上海市帶征土地管理暫行辦法》的規(guī)定辦理。



 第四十七條：

 1．市或區(qū)、縣土地管理部門在辦理建設用地審批手續(xù)時，必須在用地單位按規(guī)定繳清稅、費后方能辦理批準用地文件。

 2．各區(qū)、縣收取的新菜地開發(fā)建設基金、土地墾復基金、糧油差價一次性補償?shù)瓤铐椀慕饫U，在沒有新的規(guī)定之前，仍按原規(guī)定執(zhí)行。對上述應解繳款項，不得截留、拒繳、占用。

 3．各區(qū)、縣土地管理部門（不包括開發(fā)公司、房地產公司等）在辦理土地使用權出讓中涉及征用土地的規(guī)費，考慮到征地、動拆遷等費用進入的時間差、允許延遲至合同簽訂后60天內交付。



 第四十七條、第四十八條、第四十九條、第五十條、第五十一條：

 以上條款的具體應用問題均按1994年11月21日市人民政府第86號令修改后的《上海市建設用地管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

 征地費包干使用辦法按市人民政府1987年9月1日頒布的《上海市國家建設征用土地費包干使用辦法》辦理。

 市批準的征地，征用土地費包干使用協(xié)議由市征地事務部審核鑒證。



 第五十五條：

 各區(qū)、縣需要預征集體所有土地的，均應報市人民政府批準。



 第五十六條：

 本條處罰對象中的“個人”，是指除第五十七條規(guī)定使用宅基地的居民以外的使用其他土地有違法行為的個人。

 有關條款中規(guī)定的罰款數(shù)額，按《
中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定執(zhí)行。

 特此通知，請予貫徹辦理。