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• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-12-06
• 【生效日期】1994-12-06
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

濟南市城市公有房屋管理辦法

 濟南市城市公有房屋管理辦法
 
（1994年10月19日山東省濟南市第十一屆人民代表
 大會常務委員會第十次會議通過1994年12月6日
 山東省第八屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準
 1994年12月6日起施行）
 第一章 總則





 第一條 為加強城市公有房屋管理，保障公有房屋權利人的合法權益，根據《
中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于本市市區(qū)城市公有房屋的管理。



 第三條 本辦法所稱公有房屋，是指國有房屋和集體所有的房屋及其附屬設施。



 第四條 公有房屋權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。公有房屋權利人應當遵守法律、法規(guī)，對公有房屋負有保護責任，不得利用公有房屋牟取非法利益，不得從事有礙公有房屋安全的活動。



 第五條 濟南市房地產管理局是本市公有房屋的行政主管部門（以下稱市房地產管理部門），負責本市公有房屋的統一管理工作。

 各區(qū)房地產管理部門受市房地產管理部門委托，負責本轄區(qū)內公有房屋的具體管理工作。




 第二章 產權管理





 第六條 下列公有房屋由市房地產管理部門直接管理（以下稱直管公房）：

 （一）國家、地方財政投資購建的房屋；

 （二）建造成本已進入商品房成本的拆遷安置用房（因產權調換安置的房屋除外）和公共服務配套建筑；

 （三）依法接收和沒收歸公的房屋；

 （四）產權人申請交由房地產管理部門管理的房屋。

 經省、市人民政府確定由有關單位管理的直管公房，按省、市人民政府有關規(guī)定管理。



 第七條 下列公有房屋由單位自行管理（以下稱自管公房）：

 （一）單位自籌資金購建的房屋；

 （二）國家授予企業(yè)經營管理的房屋；

 （三）軍隊的房屋；

 （四）其他法律、法規(guī)規(guī)定由單位自行管理的房屋。



 第八條 市房地產管理部門應將直管公房委托房屋經營單位經營管理，受委托的單位只有經營權而無處分權。

 自管公房由單位按有關規(guī)定自行經營管理，或委托房屋經營單位經營管理。



 第九條 公有房屋產權轉移時，該房屋占用范圍內的土地使用權也隨之轉移，產權人除按規(guī)定辦理房屋產權轉移登記手續(xù)外，還應按照有關規(guī)定辦理土地使用權轉移登記手續(xù)。



 第十條 對暫時不能確認產權歸屬的公有房屋，由市房地產管理部門代管。房屋在代管期間因不可抗力遭受損失的，市房地產管理部門不承擔賠償責任。



 第十一條 公有房屋的接管，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。公有房屋經營單位接管直管公房，應在房地產管理部門監(jiān)督下進行；撤管直管公房，應經市房地產管理部門批準并辦理撤管手續(xù)。




 第三章 產籍管理





 第十二條 市房地產管理部門對本市公有房屋的產籍實行統一管理。



 第十三條 本市實行公有房屋產權登記發(fā)證制度。

 《房屋所有權證》、《房屋共有權證》（以下統稱房屋產權證）是公有房屋產權的合法憑證。



 第十四條 公有房屋進行登記發(fā)證，市屬和市屬以上機關、團體、企事業(yè)單位和軍隊向市房地產管理部門申請登記，由市房地產管理部門審核，頒發(fā)房屋產權證；區(qū)屬和區(qū)屬以下機關、團體、企事業(yè)單位向房屋所在區(qū)房地產管理部門申請登記，由區(qū)房地產管理部門審核、登記，報市房地產管理部門核準后，代發(fā)房屋產權證。



 第十五條 公有房屋產權的取得、轉移、變更、滅失，產權人或受其委托的經營人應自取得、轉移、變更、滅失之日起三個月內向房地產管理部門申請確權、轉移、變更、注銷登記。因特殊情況不能如期申請登記的，可申請延期登記，延期登記最長不得超過一年。



 第十六條 申請公有房屋產權確權、轉移、變更、注銷登記，須分別提交下列有關證件：

 （一）新建、翻建、改建和擴建的房屋，須提交建設工程規(guī)劃許可證、土地使用證和工程竣工圖；

 （二）購買的房屋，須提交原房屋產權證、買賣契約和交易審批文件；

 （三）交換的房屋，須提交雙方房屋產權證、交換協議書和交易審批文件；

 （四）分割的房屋，須提交原房屋產權證和分割協議書；

 （五）單位撤銷或合并，房屋產權發(fā)生轉移的，須提交原房屋產權證和縣級以上主管部門的批準文件；

 （六）房地產管理部門直管、代管的房屋，已劃撥或發(fā)還單位自管的，須提交市房地產管理部門出具的劃撥或發(fā)還文件；

 （七）經人民法院判決房屋產權發(fā)生轉移的，須提交人民法院的判決書；

 （八）城市拆遷調換的房屋，應提交產權調換協議書。

 共有的房屋，還須提交共有人協議書。



 第十七條 房地產管理部門自接到房屋確權、轉移、變更、注銷登記申請之日起，應于十五日內辦理完畢有關手續(xù)。因特殊情況需要逾期辦理的，應書面向申請人說明情況，但逾期辦理最長不得超過三十日。



 第十八條 公有房屋設定他項權利的，他項權利人應會同公有房屋產權人持房屋產權證、他項權利申請書及契約，按本辦法第十四條規(guī)定的登記發(fā)證權限申請他項權利登記，領取《房屋他項權證》。



 第十九條 房屋產權證和《房屋他項權證》不準涂改和偽造，如有遺失或損壞，應向原發(fā)證機關申請補發(fā)。



 第二十條 拆除公有房屋，拆除人應在房屋拆除前到市房地產管理部門辦理房屋拆除登記手續(xù)，并于房屋拆除后三個月內辦理房屋注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋產權證和《房屋他項權證》。



 第二十一條 房地產管理部門在確權發(fā)證時，應根據國家有關規(guī)定，對公有房屋進行勘察、測繪。



 第二十二條 各類公有房屋產籍的原始證件由市房地產管理部門集中建檔管理。直管公房原始證件的副本由經營單位負責建檔管理；自管公房原始證件的副本由產權人和區(qū)房地產管理部門分別建檔管理（軍隊房產除外）。




 第四章 租賃管理





 第二十三條 出租公有房屋，出租人應當持房屋產權證到市房地產管理部門辦理《
房屋租賃許可證》。



 第二十四條 租賃公有房屋，出租人和承租人應按本辦法第十四條規(guī)定的登記發(fā)證權限，到房地產管理部門申請登記，經審核后辦理租賃立契手續(xù)。



 第二十五條 有下列情況之一的公有房屋，不得出租：

 （一）無房屋產權證和土地使用權證的；

 （二）產權或使用權有糾紛的；

 （三）共有房屋未經其他共有人同意的；

 （四）因城市建設批準拆遷的；

 （五）經鑒定屬危險房屋的；

 （六）原租賃契約尚未解除的；

 （七）法律、法規(guī)規(guī)定其他不得出租的。



 第二十六條 公有房屋的租賃實行標準租金和協議租金。標準租金和實行標準租金的范圍由市人民政府根據國家有關規(guī)定確定；協議租金由租賃雙方協商議定。

 承租人應按契約規(guī)定交納租金。

 承租人改變公有房屋使用性質，須經出租人同意，租金標準應作相應調整。



 第二十七條 機關、團體、企事業(yè)單位承租的公有房屋經產權人同意，可以轉租第三人。轉租人與受轉租人應按本辦法第二十四條規(guī)定辦理租賃登記手續(xù)。轉租的房屋實行協議租金，租金由房屋產權人、轉租人和受轉租人三方協商議定。



 第二十八條 承租人共用的房屋部位和院落，應共同合理使用，不得獨自占用。



 第二十九條 公有房屋租賃期限屆滿，經雙方同意可續(xù)訂租賃契約。



 第三十條 承租人有下列情況之一的，出租人有權解除租賃契約，收回出租的公有房屋：

 （一）將承租的房屋轉借他人使用的；

 （二）擅自改變房屋使用性質的；

 （三）擅自轉讓房屋使用權的；

 （四）擅自改變房屋現狀或損壞房屋及附屬設施的；

 （五）擅自以承租的房屋作為投資條件合資、合作經營或入股經營的；

 （六）無正當理由，拖欠房租累計六個月以上的；

 （七）利用承租的房屋進行違法活動的。



 第三十一條 經出租人同意，承租人可以將承租的公有房屋與他人的房屋互換使用權，不受房屋產權性質和地域的限制。

 互換房屋使用權，應按有關規(guī)定辦理互換手續(xù)。凡互換房屋使用權理由正當、無租賃糾紛的，出租人應予許可，并與新承租人重新簽訂租賃契約。



 第三十二條 直管公房在租賃期間需變更承租人的，須到房地產管理部門辦理更名手續(xù)。




 第五章 買賣管理





 第三十三條 出售直管公房，須經市房地產管理部門批準。

 企事業(yè)單位、社會團體出售自管公房，由其依法自行決定，其中含有國有資產成份的房屋，須經國有資產管理部門審批。



 第三十四條 有下列情況之一的公有房屋不得買賣：

 （一）無房屋產權證和土地使用權證的；

 （二）房屋產權和使用權有糾紛的；

 （三）設定他項權利的；

 （四）共有的房屋未經其他共有人同意的；

 （五）因城市建設批準拆遷的；

 （六）法律、法規(guī)規(guī)定其他不準買賣的。



 第三十五條 買賣公有房屋，買賣雙方當事人應持有關文件到市房地產管理部門申請登記，簽訂公有房屋買賣契約，辦理立契審核手續(xù)。



 第三十六條 出售公有房屋，產權人應到依法認定的具有評估資格的機構申請房屋價格評估。買賣雙方成交價格明顯低于評估價格的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價格計征稅費。

 房屋價格評估辦法由市人民政府制定。



 第三十七條 出售共有的公有房屋，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。出售在租的公有房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權；買方為非承租人的，賣方應告知買方出租事宜，原租賃契約繼續(xù)有效。



 第三十八條 買賣公有房屋，當事人可委托房地產中介服務機構或經紀人辦理。




 第六章 抵押管理





 第三十九條 公有房屋產權人可將房屋產權連同該房屋占用范圍內的土地使用權抵押。



 第四十條 公有房屋抵押前，抵押人與抵押權人應到房地產管理部門辦理抵押登記。登記后，須經依法認定的具有評估資格的機構對抵押的房屋進行評估，抵押雙方參照評估的價格簽訂抵押契約，領取《房屋他項權證》。



 第四十一條 公有房屋抵押，須遵守下列規(guī)定：

 （一）同一房屋設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房屋總價值的百分之九十；

 （二）在公有房屋抵押期間，未經抵押權人書面同意，抵押人不得將抵押的房屋轉讓或改變房屋現狀及用途；

 （三）因城市建設需要，拆除的抵押房屋，原抵押契約即行終止，由抵押清償債務或由抵押雙方重新設定抵押權。



 第四十二條 公有房屋抵押期間，債務清償完畢，抵押契約即告終結，雙方當事人應在十五日內到登記的房地產管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。



 第四十三條 公有房屋抵押期滿，抵押人未按照約定償還債務的，抵押權人可以依法處分抵押的房屋，并有權優(yōu)先受償。

 同一房屋設定數個抵押權的，按抵押登記先后順序清償。



 第四十四條 處分抵押房屋所得價款，依下列順序分配：

 （一）支付處分該抵押房屋的費用；

 （二）支付房屋抵押應當繳納的稅費；

 （三）以劃撥方式取得土地使用權的，依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額；

 （四）按抵押契約償還債務；

 （五）剩余部分退還給抵押人。




 第七章 修繕管理





 第四十五條 公有房屋的修繕，是房屋產權人或受其委托的經營人（以下統稱修繕責任人）應當履行的責任。

 異產毗連房屋的修繕，由修繕責任人按有關規(guī)定承擔修繕責任。



 第四十六條 直管公房租金中的維修費及財政劃撥的公房修繕資金，應當全部用于房屋修繕，任何單位和個人不得挪用。自管公房的修繕資金，由產權人自行解決。



 第四十七條 修繕責任人對所管理的公有房屋，在正常情況下應當定期檢查修繕；在暴風、雨、雪等特殊情況下，應當即時檢查，發(fā)現損壞即時搶修。

 在房屋修繕過程中，對妨礙修繕的違法建筑物，由使用人或修繕責任人無償拆除。



 第四十八條 公有房屋經市房地產管理部門鑒定為危險房屋的，依照危房鑒定書和有關規(guī)定修繕處理。



 第四十九條 公有房屋使用人不得擅自對公有房屋進行翻建、改建、擴建和改變結構的裝飾裝修，不得利用公房搭建違法建筑。使用人經房屋產權人同意，對公有房屋進行翻建、改建、擴建和改變結構的裝飾裝修的，雙方必須簽訂協議，明確權屬，并按規(guī)定辦理建設審批手續(xù)。



 第五十條 對具有重要歷史意義、文化藝術價值和科學研究價值的公有房屋，應按照國家有關規(guī)定予以保護和管理。




 第八章 法律責任





 第五十一條 對違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房地產管理部門按下列規(guī)定給予處罰：

 （一）未按規(guī)定辦理確權、轉移、變更、注銷登記手續(xù)的，責令其限期補辦手續(xù)，并處以房產價值百分之一以下罰款。

 （二）偽造房屋產權證和《房屋他項權證》的，沒收其偽造證件，并處以房產價值百分之二以下罰款。

 （三）涂改房屋產權證和《房屋他項權證》的，責令其限期申請更換，并處以房產價值百分之一以下罰款。

 （四）擅自出租公有房屋的，經審查屬于允許出租的，責令其補辦手續(xù)，補交有關費用，并對出租人處以出租期間租金總額一倍以下罰款；屬于不允許出租的，租賃契約無效，沒收非法所得，并對出租人處以出租期間租金總額一倍以下罰款。

 （五）擅自轉租公有房屋的，收回房屋使用權，沒收非法所得，并處以非法所得二倍以下罰款。

 （六）擅自買賣公有房屋的，經審查屬于允許買賣的，責令其補辦手續(xù)，補交稅費，交對賣方處以買賣金額百分之五以下罰款；屬于不允許買賣的，買賣契約無效，沒收非法所得，并對賣方處以買賣金額一倍以下罰款。

 （七）在公有房屋買賣中隱瞞實際成交價格的，責令其限期改正，并對雙方當事人處以實際成交額百分之一以上百分之五以下罰款。

 （八）擅自拆除公有房屋的，經審查屬于允許拆除的，責令其限期補辦手續(xù)，并處以房產價值百分之一以下罰款；屬于不允許拆除的，責令賠償經濟損失，并處以房產價值一倍以下罰款。

 （九）故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責令賠償經濟損失，并處以經濟損失的五倍以下罰款。

 （十）未按本辦法第二十二條規(guī)定向市房地產管理部門移交和申報房屋產籍原始證件的，責令限期移交申報，并按未移交和申報房屋面積處以每平方米0．5元罰款。

 （十一）修繕責任人由于未及時修繕公有房屋，給使用人造成經濟損失，責令其限期修繕，賠償損失，并處以一千元以下罰款。

 （十二）挪用直管公房修繕資金的，責令退回挪用的資金，并對挪用資金的單位處以挪用資金總額二倍以下罰款，對責任人處以五千元以下罰款。

 （十三）未按本辦法第四十九條規(guī)定，擅自對公有房屋進行翻建、改建、擴建和改變結構裝飾裝修的，責令補辦手續(xù)，并處以房產價值百分之五以下罰款；利用公房搭建違法建筑的，責令無償拆除，并處以搭建房屋價值百分之二以下罰款。



 第五十二條 執(zhí)行罰款應使用財政部門統一印制的罰款收據，罰款交同級財政。



 第五十三條 當事人對行政處罰不服的，可自接到處罰決定書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，也可直接向人民法院起訴；對復議決定不服的，可自接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。



 第五十四條 違反本辦法情節(jié)嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。



 第五十五條 公有房屋權利人因產權取得、轉移、變更、滅失以及房屋租賃、買賣、使用、修繕、毗連關系等發(fā)生糾紛的，由當事人協商解決；協商不成的，可向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。



 第五十六條 房地產管理部門工作人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。




 第九章 附則



 第五十七條 公有房屋的租賃契約、買賣契約和抵押契約須使用統一文本。



 第五十八條 各縣（市）城市公有房屋的管理參照本辦法執(zhí)行。



 第五十九條 國家在住房制度改革中，對公有房屋管理另有規(guī)定的，按國家有關規(guī)定辦理。



 第六十條 市人民政府可根據本辦法制定實施細則。



 第六十一條 本辦法自批準之日起施行。