• 【發(fā)布單位】82501
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-06-27
• 【生效日期】1994-06-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法

 陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法
 
（1994年6月27日陜西省第八屆
 人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，維護(hù)土地市場秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展，根據(jù)《
中華人民共和國土地管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。



 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)），依照本辦法實行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押制度。但地下資源、埋藏物和市政公有設(shè)施除外。

 農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利系統(tǒng)的國有土地使用權(quán)出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目的，必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。



 第三條 公民、法人、其他組織和外商、外資企業(yè)，均可依照國家法律、法規(guī)和本辦法取得土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，必須遵守國家法律、法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益。



 第四條 縣級以上人民政府對土地使用權(quán)的出讓實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。



 第五條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣土地管理、房產(chǎn)管理部門按照職責(zé)分工和本辦法規(guī)定分別辦理。

 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。



 第六條 土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押均應(yīng)簽訂書面合同。出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權(quán)受讓方簽訂；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同由當(dāng)事人雙方簽訂。




 第二章 土地使用權(quán)出讓





 第七條 土地使用權(quán)的出讓應(yīng)編制年度計劃，并納入當(dāng)年建設(shè)用地計劃控制指標(biāo)，經(jīng)同級人民政府審核，報省人民政府批準(zhǔn)。



 第八條 土地使用權(quán)出讓方案，由市、縣土地管理部門根據(jù)土地使用權(quán)出讓計劃，會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門擬定，依照法律法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限，報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，由所在市、縣土地管理部門實施。

 土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求、出讓底價、出讓方式等內(nèi)容。



 第九條 土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定：

 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地70年；

 （二）工業(yè)用地50年；

 （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

 （四）商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地40年；

 （五）綜合用地或者其他用地50年。



 第十條 政府出讓土地的底價，按照基準(zhǔn)地價、市場行情、地塊用途、土地收益、地塊的區(qū)位、地塊的大小形狀、國家和本省制定的產(chǎn)業(yè)政策、土地使用年限和其他因素評估。出讓底價在出讓前不得公開。

 土地使用權(quán)出讓的基準(zhǔn)地價，由市、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途，會同有關(guān)部門評估和測算，經(jīng)同級人民政府審核，報上一級人民政府批準(zhǔn)后公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定?；鶞?zhǔn)地價可根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場變化情況定期修定。



 第十一條 土地使用權(quán)出讓，可依據(jù)不同情況，分別采用拍賣、招標(biāo)的方式進(jìn)行，也可采用協(xié)議的方式進(jìn)行。商業(yè)、金融、娛樂、旅游、服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性的用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)的方式出讓。采用協(xié)議方式出讓的，除國家另有規(guī)定的外，出讓價格不得低于出讓底價。



 第十二條 拍賣出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權(quán)拍賣公告；

 （二）競買者在公開拍賣日五日之前，持身份證件、授權(quán)委托書和其他法定文件到指定地點報名登記并交付保證金，領(lǐng)取競買牌號；

 （三）出讓方按公告規(guī)定的時間、地點，組織公開拍賣，以應(yīng)價高者為取得該幅土地使用權(quán)的受讓方，并現(xiàn)場簽訂出讓合同，交付不低于出讓金總額的5％的定金；

 （四）受讓方從土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起六十日內(nèi)，交付全部出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

 受讓方在簽訂拍賣出讓合同時，不能當(dāng)即交付定金的，視為違約，保證金不予退還，并應(yīng)賠償拍賣活動支出的全部費用和該幅土地三個月以內(nèi)再行拍賣所得出讓金低于前次拍賣的差額部分。

 競買者最高應(yīng)價低于拍賣底價的，拍賣主持人有權(quán)中止拍賣。



 第十三條 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告或通知書；

 （二）投標(biāo)者在規(guī)定時限內(nèi)，持身份證件、授權(quán)委托書和其他法定文件到出讓方領(lǐng)取招標(biāo)文件，交付投標(biāo)保證金；

 （三）投標(biāo)者按照招標(biāo)文件的規(guī)定制作標(biāo)書，在規(guī)定的時限內(nèi)密封投入指定的標(biāo)箱或者送達(dá)指定的地點；

 （四）出讓方會同有關(guān)部門及聘請的專家或?qū)I(yè)技術(shù)人員組成評標(biāo)小組，根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定，主持開標(biāo)、驗標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作，確定中標(biāo)者，簽發(fā)決標(biāo)書；

 （五）受讓方接到中標(biāo)通知書十五日內(nèi)，持決標(biāo)書與出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，六十日內(nèi)按合同約定交付出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

 受讓方在規(guī)定的時限內(nèi)不簽訂出讓合同的，視為放棄中標(biāo)權(quán)，所交付投標(biāo)保證金不予退還。

 評估小組認(rèn)為所有設(shè)計方案不符合要求或全部標(biāo)價低于出讓底價的，有權(quán)廢標(biāo)。



 第十四條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）用地人持申請用地報告和建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及資信證明，向出讓方提出申請；

 （二）出讓方在接到申請之日起十五日內(nèi)就協(xié)商事項書面通知申請人，并提供擬出讓地塊的有關(guān)資料；

 （三）經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議，出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓方交付不低于出讓金總額5％的定金，六十日內(nèi)按合同約定支付全部出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)》。



 第十五條 出讓成交后，保證金和定金可抵充出讓金。競買未成或未中標(biāo)者所交保證金，出讓方應(yīng)在決標(biāo)或拍賣之日后七日內(nèi)原數(shù)退還。



 第十六條 受讓方因故不能按期交付出讓金的，經(jīng)出讓方同意可以延期交付。但延長期不得超過三個月。延長期內(nèi)受讓方按同期人民銀行的貸款利率向出讓方支付利息。



 第十七條 出讓合同的一方不按合同約定交付出讓金或提供土地使用權(quán)的，另一方有權(quán)解除合同，并有權(quán)請求違約賠償。



 第十八條 出讓合同簽訂后，受讓方必須按合同約定的時限、條件和用途開發(fā)利用土地。受讓方在出讓期內(nèi)，需要改變出讓合同約定的土地用途的，須經(jīng)市、縣土地管理部門和城市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)，依照本辦法有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記手續(xù)。



 第十九條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂出讓合同，交付出讓金，并辦理登記手續(xù)。不再申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，出讓期屆滿時其土地使用權(quán)終止并由國家無償收回。

 根據(jù)國家利益和社會公共利益的需要，土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回，但應(yīng)根據(jù)土地使用者土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。




 第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押





 第二十條 通過出讓取得的土地使用權(quán)具備下列（一）、（二）、（三）、（四）項條件的可以轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）；具備下列（一）、（二）項條件的，可以出租、抵押：

 （一）持有縣級以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，有地上建筑物、其他附著物的，還應(yīng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書；

 （二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20％以上；屬成片開發(fā)經(jīng)營的土地，形成了建設(shè)用地必備的基礎(chǔ)設(shè)施和其他條件；

 （三）符合法律法規(guī)的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定；

 （四）享受減免地價的用地，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)足了出讓金。



 第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物和其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的除外。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)出租、抵押后，出租人或抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)。



 第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租年限，不得超過土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限；土地使用權(quán)抵押年限，必須少于土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限。



 第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，應(yīng)按下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

 （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起二十日內(nèi)，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、《國有土地使用證》、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門申請辦理變更登記，更換《國有土地使用證》；

 （二）出租土地使用權(quán)的，租人應(yīng)于租賃合同簽訂之日起二十日內(nèi)，分別到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理出租登記，出租期滿或解除租賃關(guān)系，出租人應(yīng)在二十日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷出租登記；

 （三）土地使用權(quán)抵押，應(yīng)在簽訂抵押合同之日起二十日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人雙方，持《國有土地使用證》、土地使用權(quán)出讓合同、擔(dān)保合同或載有抵押條款的經(jīng)濟(jì)合同、土地使用權(quán)抵押申請書，向所在地的市、縣土地管理部門辦理抵押登記。

 地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，還必須向房產(chǎn)管理部門申請辦理權(quán)屬變更登記。



 第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。



 第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，依照本法第十八條的規(guī)定辦理。



 第二十六條 抵押人到期未能清償債務(wù)或者在抵押期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)的規(guī)定和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的，抵押雙方從抵押權(quán)終止之日起二十日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記。




 第四章 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押





 第二十七條 行政劃撥國有土地使用權(quán)（以處簡稱劃撥土地使用權(quán)），是指土地使用者通過除出讓以外的其他方式依法取得的土地使用權(quán)。



 第二十八條 除法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的外，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。



 第二十九條 下列行為屬于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

 （一）出售、交換、贈與劃撥土地使用權(quán)的；

 （二）以劃撥土地使用權(quán)入股、投資或合作開發(fā)房地產(chǎn)的；

 （三）企業(yè)因被兼并土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的。

 （四）轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；

 （五）以其他方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的。



 第三十條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，由原劃撥土地使用者與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交出讓金，并依照本辦法第三章的規(guī)定辦理。



 第三十一條 劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的出讓金，由市、縣土地管理部門按標(biāo)定地價的一定比例收取。具體標(biāo)準(zhǔn)和征收辦法由省人民政府制定。




 第五章 法律責(zé)任





 第三十二條 違反本辦法規(guī)定的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，縣級以上土地管理部門可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額20％以下的土地閑置費；連續(xù)二年未動工開發(fā)的，無償收回其土地使用權(quán)。



 第三十三條 違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途的，由縣級以上土地管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)，重新簽訂出讓合同，并可處以土地使用權(quán)價款5％以上10％以下的罰款；在規(guī)定期限內(nèi)拒不補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)或經(jīng)審查不允許改變土地用途的，無償收回土地使用權(quán)，沒收在土地上的投資。



 第三十四條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為無效，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處以非法所得一倍以下的罰款。



 第三十五條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物不履行登記手續(xù)的，分別由縣級以上土地管理部門、房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并可處以土地使用權(quán)價款或房屋價款1％以上5％以下的罰款。



 第三十六條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處非法所得50％以下的罰款。



 第三十七條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定通知書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。



 第三十八條 土地、房產(chǎn)管理部門工作人員在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動中，貪污受賄、徇私舞弊、敲詐勒索、挪用、截留出讓金的，由所在單位或上級機(jī)關(guān)按有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




 第六章 附則



 第三十九條 依照本辦法規(guī)定應(yīng)收取的土地使用權(quán)出讓金，統(tǒng)一由市、縣人民政府土地管理部門收繳，全部上交財政，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。



 第四十條 本辦法施行中的具體應(yīng)用問題，由省人民政府負(fù)責(zé)解釋。



 第四十一條 本辦法自公布之日起施行。