• 【發(fā)布單位】81017
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-03-10
• 【生效日期】1994-03-10
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

蘇州市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法

 蘇州市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法
 
（1994年3月10日蘇州市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)國有土地管理，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市
土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于蘇州市行政轄區(qū)內(nèi)的國有土地。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可按本辦法的規(guī)定在本市取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。



 第三條 依照本辦法取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。



 第四條 土地開發(fā)、利用、經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)，并不得損害社會(huì)公共利益。



 第五條 地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不屬土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押范圍。



 第六條 市、縣（市）土地管理部門依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記，由土地管理部門和房產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定辦理。


 第二章 土地使用權(quán)出讓





 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指市、縣（市）人民政府以土地所有者代表的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，僅當(dāng)由市、縣（市）土地管理部門代表同級人民政府與受讓方簽訂出讓合同。



 第八條 蘇州土地管理局主管土地使用權(quán)出讓工作，縣（市）土地管理局主管本行政轄區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓工作。



 第九條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途年限和其他條件，由市、縣（市）土地管理部門會(huì)同計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門共同擬定方案，報(bào)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。

 出讓土地，按《江蘇省實(shí)施（
土地管理法）辦法》規(guī)定的征地審批權(quán)限執(zhí)行。集體所有的土地，必須由國家征用后，方可出讓。



 第十條 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：

 （一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂、金融用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。



 第十一條 土地使用權(quán)出讓可以采取相應(yīng)方式確定。



 第十二條 協(xié)議出讓，由有意受讓方持企業(yè)法人或個(gè)人身份證明及其他證明文件，向市、縣（市）土地管理部門提出書面用地申請，并根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)有行要求，提出開發(fā)建設(shè)方案。經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成初步協(xié)議，由土地管理部門（以下簡稱出讓方）與受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓意向協(xié)議書，并由受讓方按出讓金總額5％支付定金（不計(jì)息）。



 第十三條 土地基準(zhǔn)地價(jià)，由市縣（市）物價(jià)、土地管理、財(cái)政部門根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等級統(tǒng)一商定，由同級人民政府定期公布。



 第十四條 按照國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。



 第十五條 招標(biāo)出讓，由出讓方公布出讓地塊的投標(biāo)要求，并向有意受讓方提供招標(biāo)文件和有關(guān)資料。

 有意受讓方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)以書面形式參加投標(biāo)，并按所設(shè)標(biāo)價(jià)的5％支付保證金（不計(jì)息）。保證金隨標(biāo)書投交，對未中標(biāo)者的保證金予以退還。



 第十六條 招標(biāo)出讓，由評標(biāo)委員會(huì)主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)意見書后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。中標(biāo)書必須在于十日內(nèi)持中標(biāo)證明書與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金的10％至15％支付定金（含5％的保證金，均不計(jì)息）。

 中標(biāo)者在規(guī)定期限內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，視為放棄中標(biāo)，所支付保證金不予退還，中標(biāo)者因故不能在規(guī)定期限內(nèi)簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期申請應(yīng)于期滿前十日內(nèi)提出。延長期不得超過三十日。



 第十七條 拍賣出讓，采用公開叫價(jià)應(yīng)價(jià)的競投方式進(jìn)行，按“價(jià)高者得”的原則出讓土地使用權(quán)。

 在拍賣前三十日內(nèi)，由出讓方發(fā)布拍賣公告，確定出讓地塊和拍賣的時(shí)間，地點(diǎn)等事項(xiàng)。自公布發(fā)布之日起，有意參加競投者應(yīng)當(dāng)持所需證明，按拍賣公告的有關(guān)規(guī)定報(bào)名登記。



 第十八條 拍賣出讓時(shí)，必須由已經(jīng)登記的個(gè)人或者法人代表（或者其委托代理人）憑證到場參加競投。



 第十九條 拍賣出讓的受讓方應(yīng)當(dāng)場與市、縣（市）土地管理部門簽訂出讓合同，并支付出讓金15％的定金（不計(jì)息）。



 第二十條 通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣取得土地使用權(quán)的受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)。支付按合同的全部土地使用權(quán)出讓金。定金可充抵相應(yīng)部分的出讓金。受讓方逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除出讓合同，出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，出讓合同解除后，雙方各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

 受讓方因故不能按期支付出讓金的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期申請應(yīng)于期滿前十日內(nèi)提出，延長期不得超過三十日。

 出讓方因故未能按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，在征得受讓方同意后，可以延期提供，延長期不得超過三十日。



 第二十一條 受讓方按合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取土地使用證，土地出讓年限以出讓合同載明的土地使用權(quán)起止日期為準(zhǔn)。



 第二十二條 受讓方應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

 未按出讓合同規(guī)定期限和規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，出讓方應(yīng)當(dāng)責(zé)成受讓方予以糾正，并根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。



 第二十三條 受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。




 第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓





 第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

 （一）按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地；

 （二）持有國有土地使用證；

 （三）除支付土地出讓金外，投入開發(fā)建設(shè)的資金占總投資的比例達(dá)20％以上。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。



 第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同及登記文件中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓合同不得違背出讓合同的規(guī)定。

 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。



 第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

 土地使用權(quán)的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，各房產(chǎn)所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一建筑物占用的土地使用權(quán)整體不可分割。



 第二十七條 凡轉(zhuǎn)讓土地或者因轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起十五日內(nèi)，到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和房產(chǎn)管理部門辦理要權(quán)屬變更登記手續(xù)，換領(lǐng)國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。



 第二十八條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第二十三條規(guī)定辦理。



 第二十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣（市）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣（市）人民政府可以采取必要的措施。



 第三十條 交換土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)，雙方價(jià)值不等的，按規(guī)定對差額部分進(jìn)行結(jié)算。



 第三十一條 贈(zèng)與土地使用權(quán)，雙方在辦理公證之日起十五日內(nèi)到市、縣（市）土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記。




 第四章 土地使用權(quán)出租





 第三十二條 土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

 地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租的，土地使用權(quán)隨之出租。

 未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，土地使用權(quán)不得出租。



 第三十三條 土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。



 第三十四條 土地使用權(quán)及其他上建筑物、其他附著物出租，由出租人在租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)厥?、縣（市）管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理出租登記手續(xù)，未登記，租賃合同無效。

 租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)和房屋出租登記手續(xù)。



 第三十五條 土地使用權(quán)出租，出租人獲取的租金收入應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定納稅。


 第五章 土地使用權(quán)抵押





 第三十六條 土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者提供土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保行為。



 第三十七條 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

 地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。



 第三十八條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，可以作為金融機(jī)構(gòu)的貸款抵押或者其他債務(wù)抵押。

 土地使用權(quán)抵押年限，不得超過原出讓或者轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的有效年限。



 第三十九條 土地使用權(quán)抵押，憑國有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定抵押權(quán)。涉及地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，須同時(shí)出具房屋所有權(quán)證和其他有效證明。

 抵押人將已出租的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，抵押土地的原租賃合同繼續(xù)有效。

 土地使用權(quán)設(shè)定若干抵押權(quán)時(shí)，抵押人應(yīng)交將設(shè)定抵押權(quán)的狀況告抵押權(quán)人。



 第四十條 按份共有的土地使用權(quán)抵押，以其占有份額為限，抵押人應(yīng)當(dāng)通知并征得其他共有人的書面同意。



 第四十一條 土地使用權(quán)抵押金額可由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議商定，但不是超過抵押物作價(jià)現(xiàn)值的土地使用權(quán)作價(jià)現(xiàn)值由市、縣（市）土地管理部門核定，地上建筑物、其他附著物作抵押時(shí)，其作價(jià)現(xiàn)值由房產(chǎn)管理部門評估核定。



 第四十二條 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)明確土地使用面積、位置和使用期限，并不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。



 第四十三條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)自抵押合同簽訂之日或者合同終結(jié)之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文書到市、縣（市）土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記或者注銷手續(xù)，未經(jīng)登記的抵押合同無效。

 抵押涉及外匯的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)赝鈪R管理部門辦理登記和注銷手續(xù)。



 第四十四條 抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押債務(wù)，以及抵押人在清償債務(wù)之前死亡而無繼承人或者受遺贈(zèng)人的，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律和抵押合同的規(guī)定處置抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。

 土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。



 第四十五條 處置抵押的土地使用權(quán)，抵押權(quán)人可采取拍賣或者轉(zhuǎn)讓方式。拍賣抵押土地使用權(quán)由土地管理部門負(fù)責(zé)，拍賣抵押土地使用權(quán)限內(nèi)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，由土地管理部門和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。

 處置抵押的土地使用權(quán)所得價(jià)款，按下列順序處理：

 （一）支付處置抵押物的稅費(fèi)；

 （二）償還抵押債務(wù)本息及違約金；

 （三）全額退還抵押人。

 同一土地使用權(quán)設(shè)定若干抵押權(quán)的，其清償順序依登記先后而定、價(jià)款不足償還債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。



 第四十六條 因處置抵押物而取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)當(dāng)自拍賣或者轉(zhuǎn)讓成交之日起十五日內(nèi)到當(dāng)?shù)厥?、縣（市）土地管理、房產(chǎn)管理部門辦理過戶登記、換領(lǐng)國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。




 第六章 土地使用權(quán)終止





 第四十七條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回和土地滅失等原因而終止。



 第四十八條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由出讓方無償取得，土地使用者必須交還土地使用證，并辦理注銷登記。



 第四十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者要求續(xù)期的，可在使用期滿前六個(gè)月內(nèi)依照本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂出讓合同，辦理相應(yīng)手續(xù)。



 第五十條 對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，市、縣（市）人民政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要、可以由土地管理部門依照法律提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。

 提前收回土地使用權(quán)，由市、縣（市）土地管理部門在六個(gè)月前通知土地使用者，并與土地使用者協(xié)商補(bǔ)償辦法及有關(guān)事項(xiàng)。



 第五十一條 提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償可以采取貨幣和交換土地使用權(quán)辦法。




 第七章 劃撥土地使用權(quán)





 第五十二條 劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過各種方式無償取得的土地使用者，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。



 第五十三條 通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除本辦法第57條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。



 第五十四條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣（市）土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)、其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

 （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本辦法第二章規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益支付土地使用權(quán)出讓金。



 第五十五條 對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用者，市、縣（市）土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法所得，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。



 第五十六條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地的，市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本辦法的規(guī)定予以出讓，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣（市）人民政府根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展需要和規(guī)劃要求，可以無償收回土地使用權(quán)并可依照本辦法的規(guī)定予以出讓。

 無償收回劃撥土地使用權(quán)的，對其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。




 第八章 附則



 第五十七條 依照本辦法取得土地使用權(quán)的個(gè)人，其土地使用權(quán)可以繼承。

 繼承人確需改變出讓合同有關(guān)條款的，按本辦法第二十三條規(guī)定辦理。



 第五十八條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等活動(dòng)中，下列行為或者文書應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證：

 （一）招標(biāo)出讓的開標(biāo)行為；（二）拍賣出讓的拍賣行為；（三）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同以及涉外出讓合同；（四）土地使用權(quán)繼承文書；（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要公證的其他事項(xiàng)。



 第五十九條 土地使用權(quán)出讓金由市、縣（市）土地管理部門統(tǒng)一征收，金額上交同級財(cái)政，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。



 第六十條 外商投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，其土地使用權(quán)的管理依照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第六十一條 蘇州市市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施辦法。



 第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。