• 【發(fā)布單位】81005
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1993-08-24
• 【生效日期】1993-08-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市人民政府關(guān)于 加強(qiáng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知

 南京市人民政府關(guān)于
 加強(qiáng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知
 
（1993年8月24日寧政辦發(fā)〔1993〕71號(hào)）
 為了推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)國有土地的合理開發(fā)和利用，加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民群眾的居住條件，根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》和《建設(shè)部、國家土地管理局、國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見〉》精神，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)問題通知如下：



 一、進(jìn)一步深化土地使用制度改革。國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)納入市土地有償使用年度計(jì)劃。年度計(jì)劃由市國有土地使用權(quán)出讓辦公室會(huì)同市有關(guān)部門編制報(bào)市政府批準(zhǔn)后，有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施。國有土地使用權(quán)的出讓，由市政府國有土地使用權(quán)出讓辦公室統(tǒng)一辦理有關(guān)手續(xù)。出讓土地必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，有明確的開發(fā)期限和開發(fā)進(jìn)度。凈地出讓的受讓方，須在交付凈地后1年內(nèi)，投入的開發(fā)資金不低于出讓金的25％；毛地出讓的受讓方，須在簽訂合同后1年內(nèi)完成全部拆遷，毛地變?yōu)閮舻?。如不能按?guī)定達(dá)到進(jìn)度要求的，市政府將無償收回土地。

 未按規(guī)定程序獲得土地使用權(quán)的單位，不得對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。以出讓方式獲得土地使用權(quán)但在1年內(nèi)未完成開發(fā)投資總額20％以上的，也不得轉(zhuǎn)讓。所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與廠礦、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校等企事業(yè)單位進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，必須按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。凡于1990年5月19日后獲得土地使用權(quán)而未辦理土地有償使用手續(xù)的在建項(xiàng)目，須在本通知下發(fā)3個(gè)月之內(nèi)補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳出讓金。未按合同規(guī)定期限繳納土地出讓金的單位，市政府將無償收回土地使用權(quán)，并要求受讓方支付違約金。



 二、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的管理。已開辦的開發(fā)區(qū)，尚未辦理審批手續(xù)的必須在兩個(gè)月內(nèi)補(bǔ)辦。已開辦的開發(fā)區(qū)新增開發(fā)面積和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一律報(bào)市計(jì)委審批。進(jìn)入開發(fā)區(qū)企業(yè)的投資項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照市授予各開發(fā)區(qū)的權(quán)限進(jìn)行審批，同時(shí)抄報(bào)市計(jì)委備案。對(duì)缺乏基本建設(shè)條件，項(xiàng)目、資金不落實(shí)，占用耕地過多或占而不用的開發(fā)區(qū)要立即停建，并處理好善后事宜。



 三、統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（包括區(qū)、縣及外地區(qū)在我市設(shè)立的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）由市計(jì)委會(huì)同市建委審查，報(bào)市政府核準(zhǔn)后，市計(jì)委、市建委下達(dá)批準(zhǔn)文件；涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（包括區(qū)、縣），由市計(jì)委會(huì)同市經(jīng)貿(mào)委、市建委審查，報(bào)市政府核準(zhǔn)后，市計(jì)委、市經(jīng)委、市建委下達(dá)批準(zhǔn)文件。金融機(jī)構(gòu)和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，已開辦的要限期在人事、財(cái)務(wù)和資金方面完全脫鉤，并盡快改變隸屬關(guān)系。金融機(jī)構(gòu)以合資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)收回注入資金，實(shí)行脫鉤。非銀行金融機(jī)構(gòu)兼營(yíng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，首先要和銀行徹底脫鉤，不得參與資金拆借，不得搞計(jì)劃外貸款和投資。非銀行機(jī)構(gòu)開辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)實(shí)行獨(dú)立核算。



 四、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備與開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的開發(fā)能力和自有資金。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金不得低于500萬人民幣；涉外房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金不得低于200萬美元，中方不得為外商注冊(cè)資本提供人民幣貸款和境內(nèi)外貸款擔(dān)保，以保證外資的真正投入。申報(bào)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)具有開發(fā)項(xiàng)目意向書或規(guī)劃部門的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。



 五、嚴(yán)格房地產(chǎn)開企業(yè)的資質(zhì)審查。凡在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的中外企業(yè)都必須經(jīng)市建委辦理資質(zhì)審查手續(xù)，按資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)確定資質(zhì)等級(jí)，核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向工商部門申請(qǐng)辦理登記注冊(cè)時(shí)，須持有資質(zhì)等級(jí)證書及有關(guān)批準(zhǔn)文件。所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按資質(zhì)等級(jí)和工商部門核定的營(yíng)業(yè)范圍，承擔(dān)與其相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，沒有資質(zhì)等級(jí)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目一律不得開工建設(shè)。市建委會(huì)同市計(jì)委、經(jīng)貿(mào)委、市工商局要按照國家規(guī)定要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)年檢。對(duì)注冊(cè)資金虛假、沒有開發(fā)能力、偷稅漏稅的經(jīng)營(yíng)單位，要予以查處，并公開處理結(jié)果。對(duì)遵紀(jì)守法經(jīng)營(yíng)，為社會(huì)做出突出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要予以鼓勵(lì)和宣傳。



 六、房地產(chǎn)開發(fā)必須納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。要在做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資方向的引導(dǎo)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)是為國家重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和城鎮(zhèn)居民住宅；對(duì)市場(chǎng)需求量有限的度假村、寫字樓、高級(jí)公寓等要適當(dāng)控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中樓、堂、館、所、商廈等大型項(xiàng)目由市計(jì)委會(huì)市建委審批；住宅片區(qū)、小區(qū)、居住區(qū)和配套公建及市政建設(shè)補(bǔ)償用地的建設(shè)項(xiàng)目由市建委會(huì)市計(jì)委審批；項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)由市建委、市計(jì)委聯(lián)合組織審批。對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)資金不落實(shí)，建筑條件不具備的項(xiàng)目不得批準(zhǔn)開工建設(shè)。



 七、繼續(xù)推進(jìn)住房制度的改革。按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，嚴(yán)格管理住房基金，保證用于住房建設(shè)。同時(shí)，采用集資建房，合作建房等多種形式，確保住宅建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展。要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶住房問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。要繼續(xù)在微利房、解困房的建設(shè)計(jì)劃、土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金安排和信貸等方面給予支持。凡在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，都必須承擔(dān)相當(dāng)于所開發(fā)商品房面積20％以上的微利居民住宅建設(shè)任務(wù)。具體辦法由市建委牽頭制定。



 八、建立培育完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。國有土地使用權(quán)的出讓，由政府壟斷，土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)由市國有土地出讓辦公室統(tǒng)一組織，市規(guī)劃、土地部門辦理有關(guān)手續(xù)；房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理歸口市建委；房屋買賣、租賃、抵押、交換等房地產(chǎn)交易由市房產(chǎn)管理局管理。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移（包括涉外房地產(chǎn)），都必須到市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理部門辦理交易手續(xù)、交納有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)不做投資和開發(fā)，靠炒賣房地產(chǎn)哄抬地價(jià)、房?jī)r(jià)而獲得暴利，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，要堅(jiān)決制止，嚴(yán)肅查處。所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房屋，必須申辦商品房境內(nèi)、境外預(yù)售許可證后，方可出售。



 九、抓緊開展銀行樓宇按揭業(yè)務(wù)。為加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融部門要盡快實(shí)施房地產(chǎn)樓宇按揭業(yè)務(wù)。經(jīng)銀行審查，凡有資格獲得按揭的單位或個(gè)人，在購買商品房資金暫時(shí)發(fā)生困難時(shí)，可向銀行申請(qǐng)樓宇抵押（按揭）貸款。實(shí)施樓宇按揭業(yè)務(wù)由銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《預(yù)售樓花合作協(xié)議書》在銀行設(shè)立銷售樓花存款專戶。購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。購房人、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同簽署《樓宇抵押〈按揭〉貸款合同》并辦理公證和保險(xiǎn)手續(xù)，確定合理的按揭期限。具體實(shí)施辦法由市人民銀行組織制定，并抓緊出臺(tái)。



 十、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理與協(xié)調(diào)。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立由市政府領(lǐng)導(dǎo)同志負(fù)責(zé)的市房地產(chǎn)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，以有效地對(duì)全市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)重大問題作出決策并協(xié)調(diào)各部門的工作。