• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1988-10-12
• 【生效日期】1988-11-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則
 
（1988年10月12日上海市人民政府批準(zhǔn)）
第一章 總則



第一條 根據(jù)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結(jié)合本市具體情況，制定本細則。



第二條 上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中房產(chǎn)經(jīng)營活動的主管機關(guān)。



第三條 在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房屋預(yù)售、出售和出租等房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵守本細則。



第四條 在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵循下列原則：

 （一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時轉(zhuǎn)移。

 （二）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，《土地使用權(quán)有償出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）中所規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任一起轉(zhuǎn)移。

 （三）預(yù)售、出售或出租房屋的期限與《出讓合同》規(guī)定的土地使用權(quán)期限一致；土地使用權(quán)期滿時，土地使用權(quán)及該地塊上的建筑物和其他附著物按《辦法》的規(guī)定無償收回。



第五條 本細則所稱的下列用語含義是：

 （一）房屋系指在實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的地塊上，按《出讓合同》規(guī)定營建的建筑物。

 （二）房產(chǎn)經(jīng)營人是指將實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋進行預(yù)售、出售或出租的房屋產(chǎn)權(quán)人。

 （三）房屋預(yù)售是指房產(chǎn)經(jīng)營人經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，在建筑物竣工前進行的房屋銷售。



第六條 按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的企業(yè)、其他組織和個人，從事房產(chǎn)經(jīng)營活動時，應(yīng)持有上海市工商營業(yè)執(zhí)照，并報市房管局備案。

 房屋的出售、預(yù)售和出租計劃應(yīng)按年度報送市房管局。


第二章 房屋出售



第七條 按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的受讓人建造的房屋竣工后，必須報請上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡稱市質(zhì)監(jiān)站）驗收，取得驗收合格證書，并辦理房產(chǎn)登記后，才可出售。



第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

 房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂《房屋使用、管理、維修公約》，報市房管局核準(zhǔn)。



第九條 房屋出售可在中華人民共和國境內(nèi)進行，也可以在中華人民共和國境外進行；但與中華人民共和國沒有建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)除外。



第十條 房屋出售價格可由房屋買賣雙方協(xié)商確定。房屋出售人應(yīng)將出售價格報市房管局備案。



第十一條 房屋買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容包括：

 （一）房屋買賣雙方的姓名、國籍、地址和身份；

 （二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

 （三）隨之轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)比例或范圍；

 （四）房屋價金；

 （五）房屋價金的支付方式；

 （六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

 （七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

 （八）違約責(zé)任；

 （九）雙方約定的其他內(nèi)容。



第十二條 《房屋買賣合同》簽訂后，購房人應(yīng)按規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費。



第十三條 房屋出售人不得將已出售的房屋重復(fù)出售。


第三章 房屋預(yù)售



第十四條 符合本細則第六條規(guī)定的房產(chǎn)經(jīng)營人，須經(jīng)市房管局批準(zhǔn)后，方可預(yù)售房屋。



第十五條 預(yù)售的房屋必須具備下列條件:

 （一）有審核批準(zhǔn)的施工設(shè)計圖紙；

 （二）有建筑執(zhí)照；

 （三）建筑物設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成；

 （四）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；

 （五）本細則規(guī)定的其他條件。



第十六條 房產(chǎn)經(jīng)營人向市房管局提出房屋預(yù)售申請時，必須提交下列文件：

 （一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

 （二）市質(zhì)監(jiān)站簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；

 （三）房屋預(yù)售計劃；

 （四）《房屋使用、管理、維修公約》；

 （五）預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)和使用監(jiān)督方案；

 （六）按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

 房屋預(yù)售申請批準(zhǔn)后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)將房屋預(yù)售批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料送交市房地產(chǎn)登記處登記。



第十七條 預(yù)售房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。《房屋預(yù)售合同》內(nèi)容包括：

 （一）房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；

 （二）預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

 （三）相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；

 （四）房屋價金；

 （五）房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；

 （六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

 （七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

 （八）違約責(zé)任；

 （九）雙方約定的其他內(nèi)容。



第十八條 房產(chǎn)經(jīng)營人在房屋竣工交付之前，按本細則規(guī)定所收的預(yù)售款必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用（包括土地使用權(quán)費用）后，才能另作他用。



第十九條 預(yù)售合同簽訂生效后，房屋購買人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

 房屋竣工驗收合格后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理房屋竣工交付登記，并按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)。

 房屋交付后，購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費。



第二十條 房產(chǎn)經(jīng)營人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。

 房屋預(yù)售的其他事項，按本細則第二章房屋出售的有關(guān)規(guī)定辦理。


第四章 房屋出租



第二十一條 租賃土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃合同》，并應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

 出租人與承租人簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容應(yīng)包括：

 （一）租賃雙方的姓名、國籍、地址和身份；

 （二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

 （三）房屋的使用性質(zhì)；

 （四）房屋租金和支付方式；

 （五）出租房屋的使用、維修內(nèi)容；

 （六）違約責(zé)任；

 （七）雙方約定的其他內(nèi)容。



第二十二條 出租人對房屋及其設(shè)備，應(yīng)及時檢查、修繕，保障住房安全。



第二十三條 凡已出租的房屋，出租人不得違反原租賃合同，重復(fù)出租。



第二十四條 出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，另行簽訂新的房屋租賃合同。

 出售已租出的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。


第五章 附則

第二十五條 房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》進行抵押時，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規(guī)定》、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定辦理。



第二十六條 房屋的出售、預(yù)售、出租必須按《辦法》規(guī)定，繳納稅金。



第二十七條 房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項經(jīng)營活動，應(yīng)按規(guī)定由項目經(jīng)營人向上海市各有關(guān)主管部門辦理申請、審批、工商登記和納稅登記手續(xù)。



第二十八條 委托代理房產(chǎn)買賣、租賃及相應(yīng)業(yè)務(wù)的，必須出具委托代理書，并按《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓公證實施細則》的規(guī)定辦理公證和認證。



第二十九條 在土地使用期限內(nèi)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的企業(yè)、其他組織和個人必須遵守《房屋使用、管理和維修公約》，保證房屋及其相關(guān)設(shè)施得到足夠的維修，處于可使用狀態(tài)。



第三十條 有關(guān)房屋預(yù)售、出售或出租的合同糾紛，爭議雙方可按《辦法》第五十條規(guī)定辦理。



第三十一條 房產(chǎn)經(jīng)營人違反本細則規(guī)定的，市房管局或工商管理部門有權(quán)責(zé)令限期糾正，沒收其非法所得，處以罰款，直至按《辦法》規(guī)定由上海市土地管理局收回土地使用權(quán)。



第三十二條 本細則由市房管局負責(zé)解釋。



第三十三條 本細則自一九八八年十一月一日起施行。