• 【發(fā)布單位】哈爾濱市
• 【發(fā)布文號】哈政辦發(fā)〔2005〕10號
• 【發(fā)布日期】2005-07-15
• 【生效日期】2005-07-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】哈爾濱市
• 【所屬類別】政策參考

哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市建委等9部門穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見的通知

哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市建委等9部門穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見的通知

(哈政辦發(fā)〔2005〕10號)





各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各委、辦、局，市直各單位：?



 經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將市建委等9部門《關(guān)于穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》予以轉(zhuǎn)發(fā)，請認真貫徹實施。?

?

 哈爾濱市人民政府辦公廳

 二○○五年七月十五日?





關(guān)于穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見

市建委 市房產(chǎn)住宅局 市城市規(guī)劃局?

市國土資源局 市地稅局 市物價局?

市發(fā)改委 市財政局 中國人民銀行哈爾濱中心支行?

（二○○五年七月十五日）





 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）精神，為進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際情況,特提出以下實施意見。



 一、調(diào)控規(guī)劃，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)



 （一）充分發(fā)揮城市規(guī)劃調(diào)控作用。在符合法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定的前提下，根據(jù)社會需求，規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)住宅、發(fā)改等部門盡早確定今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及項目啟動時間安排，報市政府審定后向社會公布。嚴(yán)格控制低密度、高檔住房項目審批，禁止批準(zhǔn)占地面積較大的別墅項目。



 （二）普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模要占住房建設(shè)總量的80%左右，并將其納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的年度進度安排，要對普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房建設(shè)（包括危房棚戶區(qū)改造項目）在選址上予以保證，在審查規(guī)劃上給以優(yōu)先，使每年商品房價格漲幅控制在10%左右。



 （三）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理。在規(guī)劃審批中，原則上不再辦理過期開發(fā)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》延期和更名手續(xù)；對2年內(nèi)未開工的住房項目，要重新進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃要求的項目予以撤銷。



 二、控制土地使用，嚴(yán)格土地管理



 （一）嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地使用計劃。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供地方式，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，側(cè)重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格控制高檔商品住房用地比例。



 （二）對中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，實行招、拍、掛方式有償出讓。經(jīng)濟適用住房項目由市房產(chǎn)住宅、規(guī)劃、建設(shè)、國土、物價、發(fā)改等部門提出套型面積、銷售價位等控制性要求，按照經(jīng)濟適用住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 （三）完善土地儲備制度。通過參與企業(yè)改制、舊城改造等方式，進一步增加存量建設(shè)用地儲備，發(fā)揮土地供應(yīng)“蓄水池”作用。



 （四）加強供地后的管理。對同一開發(fā)企業(yè)在前一項目建設(shè)進度未達到總體形象進度50%的，不供應(yīng)下一個項目用地。對由于開發(fā)商原因，超過土地出讓合同約定動工日期滿1年未動工開發(fā)的，按土地出讓金的20%征收土地閑置費；對有條件開發(fā)滿2年未動工的，無償收回土地使用權(quán)。



 （五）嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理。對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法查處“炒買炒賣”土地行為。規(guī)范土地出讓公告和合同內(nèi)容，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。



 （六）進一步強化土地執(zhí)法監(jiān)察。對未經(jīng)審批擅自開工建設(shè)項目用地將依法嚴(yán)肅查處。



 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管



 （一）自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買符合我市標(biāo)準(zhǔn)的普通住房，超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買的非普通住房，超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。



 （二）要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策運用范圍，對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。



 （三）市房產(chǎn)部門要積極配合市地稅部門加強稅收征管工作，具體辦法由市地稅部門和市房產(chǎn)部門研究制定。



 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險



 （一）建立和完善房地產(chǎn)金融聯(lián)席會議制度，及時掌握和了解房地產(chǎn)信貸變化動態(tài)，調(diào)整、改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場運行機制。



 （二）按照中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號）要求，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務(wù)體系，加快建設(shè)個人信用管理體系，為房地產(chǎn)信貸服務(wù)提供依據(jù)。



 （三）加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理和防范。發(fā)揮人民銀行窗口指導(dǎo)作用，督促商業(yè)銀行健全內(nèi)控制度，檢查房地產(chǎn)貸款情況，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題。



 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費



 （一）支持城鎮(zhèn)居民合理住房消費。對屬于改善住房條件購買普通商品住宅的，繼續(xù)給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時具備以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格在同級別土地住房平均交易價格1.4倍以內(nèi)。住宅小區(qū)的容積率和不同級別土地上住房平均交易價格由市房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、國土部門研究制定具體辦法。



 （二）嚴(yán)格執(zhí)行《哈爾濱市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)制度，控制套型面積和銷售對象，降低開發(fā)建設(shè)成本，限定利潤在3%以內(nèi)；嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中明確標(biāo)注，并向社會公示。



 （三）開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況調(diào)查，建立保障對象住房檔案。以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。



 六、加強房地產(chǎn)市場流通管理，規(guī)范房屋交易租賃行為



 （一）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定和國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。



 （二）實行商品房實名購房制度，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案，防止私下交易行為，堅決查處提供虛假價格等行為。



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前，不得以內(nèi)部認購等任何形式進行商品房預(yù)售，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)依法嚴(yán)肅查處。



 （四）采取租賃房屋、購買二手房、購買新房等多種形式滿足住房需求。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造租賃用房，引導(dǎo)居民將投資購房及時用于市場出租。同時加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、評估等中介服務(wù)的管理，促進二手房交易。



 （五）鼓勵發(fā)展和規(guī)范住房出租業(yè)。提倡開發(fā)企業(yè)將空置商品房對外出租，允許沒有發(fā)展能力和實力的開發(fā)企業(yè)向房屋租賃公司轉(zhuǎn)變，增加住房供給渠道。



 七、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序



 （一）實行房地產(chǎn)開發(fā)項目主體資信審查管理，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。在審批房地產(chǎn)開發(fā)項目時，對不符合資質(zhì)管理條件及有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)申報的項目不予審批；對有不良行為記錄、信譽不好的開發(fā)企業(yè)申報的項目從嚴(yán)審批；從源頭和主體上規(guī)范市場行為。



 （二）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。各管理部門要將管理的重點由事前審批轉(zhuǎn)變?yōu)閷κ袌鲂袨榈倪^程監(jiān)管，將“事中”管理作為監(jiān)管的重點，實行全天候、全過程、一站式市場監(jiān)管。積極探索聯(lián)合執(zhí)法，統(tǒng)一監(jiān)管方式，嚴(yán)厲查處開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為，重點查處通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段哄抬房價、誤導(dǎo)市場的行為。



 （三）繼續(xù)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)信用檔案，實現(xiàn)企業(yè)信用信息網(wǎng)上公示。各部門要將企業(yè)不良行為記錄定期公開曝光，建立企業(yè)信用信息溝通和共享機制。行業(yè)主管部門要將各部門對企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰、表彰獎勵情況等及時匯總，記入企業(yè)信用檔案。



 （四）加快行業(yè)信用體系建設(shè)。建立行業(yè)信用管理機制，將企業(yè)各方面信息進行量化，綜合排名，定期公布。依據(jù)企業(yè)資信實行分類監(jiān)管，并作為市場準(zhǔn)入、項目審批的重要依據(jù)，對信用等級高的企業(yè)實行零監(jiān)管；對信用差的企業(yè)實行重點監(jiān)管；對有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的企業(yè)，堅決將其清除我市房地產(chǎn)市場。



 （五）認真貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號)文件精神，加強拆遷計劃管理，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)房屋年度拆遷規(guī)模。對于沒有納入拆遷計劃的項目，堅決不予發(fā)放《拆遷許可證》。



 八、發(fā)展節(jié)能省地型住宅，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化



 （一）挖掘土地利用潛力。在松北區(qū)、群力區(qū)開發(fā)和城市拓展中，要注重區(qū)域統(tǒng)籌，節(jié)約土地資源；引導(dǎo)農(nóng)民建房和城中村改造，充分利用荒地、劣地、廢棄地，鼓勵農(nóng)民相對集中統(tǒng)一建房，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用率。



 （二）加快住宅建設(shè)科技創(chuàng)新。積極組織科技攻關(guān)，努力開發(fā)適合我市市情的適用技術(shù)以及新型和可再生產(chǎn)品，盡快全面推行節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材型新材料在住宅建設(shè)中的應(yīng)用，推進墻體材料革新和建筑節(jié)能；注意研究解決新材料、新技術(shù)推廣應(yīng)用中的關(guān)鍵技術(shù)和難點問題，提高住宅建設(shè)品質(zhì)。



 （三）研究制定住宅產(chǎn)業(yè)化促進政策。要探索政府引導(dǎo)和市場機制推動相結(jié)合的方法和機制，研究制定產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策、技術(shù)政策和優(yōu)惠政策，以開展住宅性能認定工作為手段，推動我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。



 九、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度



 （一）加快建立健全房地產(chǎn)市場信息披露系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價變動趨勢。



 （二）建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對土地的需求。



 各區(qū)、縣（市）政府及市政府有關(guān)委、辦、局，要根據(jù)國務(wù)院部署，結(jié)合我市實際，認真研究部署穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作，全面落實各項政策措施。