由于限購(gòu)、稅費(fèi)等考慮，有些人將房產(chǎn)登記在他人名下，雙方簽協(xié)議約定房產(chǎn)所有權(quán)，這種現(xiàn)象叫“房產(chǎn)代持”。實(shí)踐中，購(gòu)房實(shí)際出資人主張?jiān)诘怯浫嗣碌姆慨a(chǎn)是本人出資購(gòu)買的，只是出于各種原因借用登記人的名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，而名義登記人通常會(huì)抗辯雙方之間只是存在借貸關(guān)系，這便使得糾紛頻發(fā)。

一、2021房產(chǎn)代持協(xié)議效力

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)代持分兩種情況，一種情況是借名人與出名人簽訂代持協(xié)議，將登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買賣或贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移登記到出名人名下。此時(shí)，買賣或贈(zèng)與合同構(gòu)成虛假意思表示，代持協(xié)議是真實(shí)意思表示，不動(dòng)產(chǎn)不因辦理過(guò)戶登記而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，借名人仍享有物權(quán)。另一種情況是借名人用出名人名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，登記到出名人名下。此時(shí)，出名人是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，借名人只享有辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能直接主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

二、如何防范代持的風(fēng)險(xiǎn)？

不論代持房屋發(fā)生在父母、子女或朋友之間，借名人都應(yīng)該從以下方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

(1)簽訂書面的借名買房協(xié)議

房?jī)r(jià)飛速上漲的時(shí)代，不少借名買房案件中，代持人不愿意遵守代持協(xié)議將其“名下”的房產(chǎn)過(guò)戶給借名人，導(dǎo)致房屋確認(rèn)所有權(quán)糾紛案件頻發(fā)。

法院在審理此類案件時(shí)會(huì)將雙方之間是否存在借名的合意作為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

由于書面證據(jù)擁有較強(qiáng)的證明力，如果雙方之間存在書面的借名買房的協(xié)議，則法院認(rèn)定借名人為實(shí)際所有權(quán)人的可能性就大大增加。

(2)保留款項(xiàng)支付憑證

借名人證明自己是真實(shí)的權(quán)利人的一個(gè)重要的途徑，是證明自己是房屋的實(shí)際出資人，因此借名人要注意保存相應(yīng)款項(xiàng)的支付憑證，以便在房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)證明真實(shí)的出資狀況。

認(rèn)購(gòu)金和購(gòu)房款等款項(xiàng)，可以由借名人直接向開發(fā)商支付

對(duì)于按揭貸款，一般代持人也是名義上的還款義務(wù)人，借名人不能夠直接向銀行還款，但可以采取每月將還款本息支付至代持人還款賬戶

以上兩點(diǎn)做法可證明借名人也是實(shí)際的還款義務(wù)人。

(3)可以就房產(chǎn)設(shè)定抵押物權(quán)

在真實(shí)案例存在這種情況：張三代持李四的房產(chǎn)，但張三擅自出賣房屋，導(dǎo)致房屋被善意第三人取得。

為避免此類事件的發(fā)生，借名人可以與代持人協(xié)商在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，將房產(chǎn)抵押給借名人，以限制代持人擅自處分該房產(chǎn)。

(4)盡早辦理過(guò)戶手續(xù)

在房產(chǎn)代持期間，代持人可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行或者代持人發(fā)生遺產(chǎn)繼承等事件導(dǎo)致房產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

因此，實(shí)現(xiàn)了房屋代持的真正目的后，借名人應(yīng)盡快將房產(chǎn)過(guò)戶至自己名下。

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