隨著我國(guó)城市制定的一些政策，一部分有需要購(gòu)房的人，因?yàn)橄薹空呋蛘咚蛲鶗?huì)采用“借名買(mǎi)房”的方式，即已他人的名義去購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)由購(gòu)房者自己支付。

一、“借名買(mǎi)房”,現(xiàn)在離婚怎么分割呢？

“借名買(mǎi)房”，即真實(shí)購(gòu)房者因?yàn)楦鞣N原因不能以自己或不愿以自己的名義購(gòu)房，而借用他人名義去購(gòu)房，購(gòu)房款項(xiàng)自己支付的行為。

但其實(shí)“借名買(mǎi)房”的變通方式實(shí)際上是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

為什么這么說(shuō)呢?房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。當(dāng)事人借名買(mǎi)房，房地產(chǎn)交易中心登記的是“名義產(chǎn)權(quán)人”，但實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。

如果說(shuō)“名義產(chǎn)權(quán)人”未經(jīng)“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”的同意將該房屋出售，且第三人是以正常流程購(gòu)買(mǎi)的，我國(guó)法律是保護(hù)這起交易的，這樣的話，“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”的權(quán)利就得不到保障了。

在夫妻離婚時(shí)發(fā)生“借名買(mǎi)房”糾紛時(shí)，要分實(shí)際情況考慮，一般是無(wú)法分割房產(chǎn)本身的，需要就房屋先行確權(quán)，或者直接以債權(quán)的方式進(jìn)行分割。

二、“借名買(mǎi)房”的協(xié)議要如何約定？或者說(shuō)“借名買(mǎi)房”要注意什么問(wèn)題？

1、要存在借名買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議。

借名買(mǎi)房協(xié)議實(shí)質(zhì)是“出名人”和“借名人”對(duì)房屋所有權(quán)歸屬實(shí)際的出資人的約定。

“借名人”委托“出名人”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，已依法取得房屋所有權(quán)。而“借名人”作為實(shí)際出資買(mǎi)房的人對(duì)“出名人”享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是可以提起合同訴求的。在實(shí)際審判中，雙方簽訂的借名買(mǎi)房協(xié)議是認(rèn)定借名關(guān)系成立的一個(gè)基本要件。

2、“借名人”為實(shí)際出資人并履行了相應(yīng)出資。

在大多數(shù)“借名買(mǎi)房”的關(guān)系中，一般“出名人”只負(fù)責(zé)付出“名義”，實(shí)際出資是由“借名人”出資的。當(dāng)然也有部分“借名買(mǎi)房”協(xié)議會(huì)約定“借名人”履行部分出資或者分期出資。即使當(dāng)事人提供證據(jù)證明對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，如果主張要求房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般是不予支持的。

在實(shí)際審判中，“借名人”全部出資或者相應(yīng)出資，是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要條件。

3、房屋由“借名人”實(shí)際控制使用。

對(duì)于房屋有剛性需求卻沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要是為了能夠居住，而通過(guò)他人名義購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房屋的目的主要是為了謀利，一般是以出租的形式。對(duì)房屋的實(shí)際控制權(quán)是看房屋由誰(shuí)居住或者出租。

在實(shí)際審判中，“借名人”自己進(jìn)行居住或者通過(guò)出租，也是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要條件。

4、重視其他生活常識(shí)類(lèi)輔助性要件。

以下事實(shí)雖不如上述要件基礎(chǔ)，但在審判實(shí)踐中是處理借名買(mǎi)賣(mài)糾紛重要的參考要件，應(yīng)予以充分重視并綜合考慮。一是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和契稅發(fā)票原件往往由實(shí)際出資人持有;二是房屋物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等后續(xù)費(fèi)用一般由房屋實(shí)際居住人交付;三是借名人入住房屋時(shí)間往往是開(kāi)發(fā)商交房時(shí)間;四是房屋買(mǎi)賣(mài)履行過(guò)程應(yīng)符合借名買(mǎi)賣(mài)習(xí)慣;五是考慮房屋出賣(mài)方(開(kāi)發(fā)商)的相關(guān)證明。另外，當(dāng)事人之間的關(guān)系也是評(píng)判借名關(guān)系合理性的重要參考。

但要注意的是，以親戚或者朋友的關(guān)系進(jìn)行“借名買(mǎi)房”，當(dāng)事人往往會(huì)基于彼此之間的信任不簽訂借名買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，而上述所說(shuō)的其他要件在個(gè)案中也未完全出現(xiàn)。

因此在實(shí)際審判中，應(yīng)結(jié)合具體的情況予以充分考慮和綜合分析，作出公平公正的判決。

信金國(guó)律師執(zhí)業(yè)近20年，處理了無(wú)數(shù)起離婚房產(chǎn)分割案件，房產(chǎn)分割往往是夫妻雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割的一大難點(diǎn)，也給當(dāng)事人帶來(lái)了很大的困擾，也正如此，信律師也希望能顧通過(guò)自己的綿薄之力維護(hù)自己的合法權(quán)益。