征地拆遷律師四有新標(biāo)準(zhǔn)：有專長；有態(tài)度；有口碑；有人情味
拆遷維權(quán)有套路；高額補償有妙招
《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！薄扒翱钜?guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物。”財產(chǎn)設(shè)置抵押后，抵押權(quán)人如何實現(xiàn)自己的受償權(quán)利，在現(xiàn)實生活中往往存在很多錯誤的理解和做法，本文僅就其中的四個觀點進行分析，以食急需的讀者。
律師必須警惕的抵押權(quán)實現(xiàn)四個誤區(qū)
一、 抵押權(quán)人可以依據(jù)其與抵押人訂立的抵押合同直接占有抵押物實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。
（一）相關(guān)的法律：
1：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！?br>2、《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十三條：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?br>3、《中華人民共和國物權(quán)法》一百八十六條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”
（二）法院的判案規(guī)則：
最高人民法院在朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[（2011）民提字第344號]中認(rèn)為：“雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂了14份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且辦理了銷售備案登記手續(xù)，依法應(yīng)認(rèn)定上述合同和協(xié)議均成立并已生效。
《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：‘訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。’
《物權(quán)法》第186條規(guī)定：‘抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！讼捣缮辖沽餮旱囊?guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。
本案《借款協(xié)議》中訴爭條款并非法律禁止的流押條款，理由：
①開發(fā)公司到期未償借款時，朱某并不能直接依上述約定取得‘抵押物’所有權(quán)，其只能通過履行《商品房買賣合同》實現(xiàn)。
②雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉14份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。實際上，雙方當(dāng)事人對履行14份《商品房買賣合同》或《借款協(xié)議》具有選擇性，且從合同選擇履行角度看，開發(fā)公司更具主動性。
③開發(fā)公司如認(rèn)為履行14份《商品房買賣合同》對其不公平，損害其利益，其完全可依《合同法》相關(guān)規(guī)定行使合同撤銷權(quán)，但其未在法定除斥期間內(nèi)行使，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應(yīng)得到支持。故案涉14份《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同。《借款協(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，判決繼續(xù)履行案涉14份《商品房買賣合同》?！?br>二、租賃期間未滿，法院無權(quán)對抵押財產(chǎn)進行處分。
（一）相關(guān)的法律：
1、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！?br>2、《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?br>3、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?br>4、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！?br>5、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！?br>6、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！?br>7、《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣?！?/div>