2017-10-17 陳本秋律師
在離婚案件糾紛中，有關房屋糾紛所占比例很大。特別是“婚前按揭房”的認定和分割是一個綜合性的法律問題，涉及婚前及婚內(nèi)對房產(chǎn)的出資、歸屬、債務等等問題。而在司法實踐中，關于離婚案件中按揭房屋如何認定和處理是離婚案件的難點?！?a href=http://www.131bbs.cn/zt/list-619-2.html >婚姻法解釋三對此進一步明確規(guī)定，是該問題爭議歸于統(tǒng)一。該解釋第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)《婚姻法第39第1款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對一方進行補償?！睂τ谠摋l文，應從以下幾個方面把握：

1. 對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款，婚后夫妻共同還貸的房屋，完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方個人婚前財產(chǎn)均是不妥的。此類房屋的購置資金由以下兩個或三個部分組成：一是購房者于婚前購房時用個人財產(chǎn)交納的首付款以及婚前償還的貸款；二是婚姻關系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款；三是離婚時如果貸款尚未還清，離婚后由取得房屋的一方繼續(xù)用個人財產(chǎn)償還的貸款。因此，此類房屋是婚前個人財產(chǎn)和婚后共同財產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時，既要保護個人婚前財產(chǎn)權益，也要按照照顧子女與女方權益的原則公平地分割雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產(chǎn)權益。

2. 對于“婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸”，一般只需從還貸的時間上進行判斷，只要是處于婚姻關系存續(xù)期間，即可認定為用夫妻共同財產(chǎn)還貸，而無須區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入。當然，如果夫妻之間約定實行分別財產(chǎn)制或者對房屋還貸問題另有約定，自當區(qū)別對待。

3.由于此不動產(chǎn)中有夫妻共同財產(chǎn)的成分，因此在離婚分割房屋時，應首先由當事人協(xié)議解決，協(xié)商不成的才能進行判決。

4. 司法解釋只是提供給人民法院針對特殊不動產(chǎn)進行分割時的一種方法，因此在表述上采用“可以”字樣，該分割方法不是絕對的，不能機械地理解只能采取此一種方法分割房屋，而排除在特定情況下可以將房屋判歸非產(chǎn)權登記一方所有的可能性。

例如，雙方當事人結婚時間較長，夫妻共同還貸的款項在房款中所占比例遠遠高出購房者支付的首付款比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款，則法院仍可根據(jù)案件情況將房屋判歸婚前購房者的配偶所有，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳a償并承擔繼續(xù)還款的義務。再如，婚前購房的一方當事人因某種原因經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，離婚時不具備繼續(xù)償還貸款的能力，另一方當事人具備此能力，并愿意承擔繼續(xù)還款義務的，法院仍可將房屋判歸另一方當事人所有。

5. 判決取得產(chǎn)權的一方向另一方補償時需考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付的款項的一半。具體操作上，當事人可以通過協(xié)商對房屋市值達成共識，如協(xié)商不成，可以在離婚時首先對房屋的市值進行評估。

對于補償數(shù)額的確定，舉例說明如下：假如婚前貸款所購房屋的總價為2,000,000元，首付600,000元，按揭貸款1,400,000元，貸款期限20年（240個月），利息總計為1,215,098.21元。還款總額為2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）。如果采用等額還款的方式，月均還款10,896.24元。

雙方當事人婚后共同還貸5年（60個月）后訴訟離婚，離婚時房屋經(jīng)評估為4,000,000元。通過計算可知，購房者為購買房屋總計應支付購房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元），夫妻共同還貸653,774.4元（10，896.24元×60)，占房價款的20.33%(653,774.4元÷3，215,098.21元×100%)，因此，取得產(chǎn)權的一方應補償給另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2)，剩余貸款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元），由取得產(chǎn)權的一方繼續(xù)償還。

6. 在特殊情況下，如果房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有，如果尚有未歸還的貸款，判決時原則上應將還貸義務與房屋所有權同歸于配偶一方，因為按揭貸款是以房屋為抵押物的，如果失去房屋所有權的一方事后拒絕還款，銀行將會拍賣房屋優(yōu)先受償，配偶一方對此無法控制，仍可能失去房屋。
陳本秋律師聯(lián)系電話。 2溫州·昆陽