來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

買(mǎi)房是一件幸福但又不簡(jiǎn)單的事情，需要謹(jǐn)慎對(duì)待，尤其是購(gòu)買(mǎi)二手房，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)要比一手商品房大得多，稍不注意，很可能會(huì)造成不必要的損失。

記者近日從廣州市增城區(qū)法院了解到，該院近日就審理了一起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。

案件中，原告與被告簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告也實(shí)際入住了這套二手房，但因房屋的產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)兩年，雙方便約定“房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年再過(guò)戶(hù)”，不料，兩年還未到，房子卻被查封了，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，該怎么辦？


房屋產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)兩年 買(mǎi)房約定兩年后再過(guò)戶(hù)

原告阿培（化名）尋覓了多處房源后，最終看中了被告阿?。ɑ┪挥谠龀抢蟪堑姆慨a(chǎn)。

雙方經(jīng)價(jià)格協(xié)商，同意該房產(chǎn)以一百萬(wàn)元的價(jià)格成交。阿培與阿健于2017年12月10日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同簽訂當(dāng)天向阿健支付了購(gòu)房定金元。

雖然所購(gòu)買(mǎi)房屋的地段和價(jià)格都令阿培較為滿(mǎn)意，但房子卻存在一個(gè)問(wèn)題，即阿健獲得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)未滿(mǎn)兩年。根據(jù)現(xiàn)時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)的政策，獲得房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

阿培知悉這一情況，但仍與阿健簽訂協(xié)議，約定：簽訂合同當(dāng)天起賣(mài)方交樓給買(mǎi)方使用，買(mǎi)方每月代賣(mài)方墊付按揭款；待房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)兩年后，即2019年2月賣(mài)方配合將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方。

房屋被查封 過(guò)戶(hù)不成錢(qián)也拿不回

合同簽訂后，阿健依照約定，將房屋交付給阿培使用，阿培隨后入住。原以為安心等兩年，辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，房子就真正屬于自己了，但在2018年12月，阿培卻發(fā)現(xiàn)因阿健欠下大量債務(wù)無(wú)力償還，涉案房屋已被法院查封。

因?yàn)榉课荼徊榉猓瑢?dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，阿培也一直無(wú)法聯(lián)系上阿健，拿不回定金及按揭款。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，阿培將阿健訴至法院，請(qǐng)求法院解除雙方購(gòu)房合同，雙倍返還其購(gòu)房定金以及先行墊付的房屋按揭款。

增城法院審理后，認(rèn)為原、被告于2017年12月10日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。本案中，因被告阿健欠下外債導(dǎo)致涉案房屋被法院查封，致使原告阿培的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

因此，原告請(qǐng)求解除雙方簽訂的上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，理?yè)?jù)充分，法院予以支持。

另根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同第七條約定“逾期超過(guò)五天未履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任（雙倍返還定金或沒(méi)收定金）或支付等額與總樓價(jià)10%的違約金?！北桓鎽?yīng)向原告雙倍返還定金以及返還前期已墊付按揭款（實(shí)質(zhì)是購(gòu)房款）。

為此，法院判決解除原告阿培與被告阿健于2017年12月10日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；被告阿健向原告阿培雙倍返還定金以及返還前期已墊付按揭款按揭款共計(jì)44萬(wàn)余元。

法官提醒：慎重購(gòu)買(mǎi)未能及時(shí)過(guò)戶(hù)房產(chǎn)

買(mǎi)房對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)是大事，購(gòu)買(mǎi)過(guò)程應(yīng)慎之又慎?！岸址俊毕噍^于一手房，法律關(guān)系更為復(fù)雜，買(mǎi)房人需要更加小心謹(jǐn)慎，才能避免踩雷。

經(jīng)辦法官提醒，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以登記為要件，只有辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，才算真正取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

但現(xiàn)實(shí)中，出于減少稅費(fèi)、規(guī)避限購(gòu)政策等目的，不少二手房買(mǎi)賣(mài)合同作出了出證滿(mǎn)2年、甚至滿(mǎn)5年過(guò)戶(hù)的約定，此等待期間賣(mài)方仍為房屋登記的權(quán)利人，即使房屋被設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利或另行處分甚至因賣(mài)方債務(wù)而被司法查封或拍賣(mài)，買(mǎi)方都可能無(wú)從知曉，在此情況下無(wú)疑大大增加了買(mǎi)方的交易風(fēng)險(xiǎn)。

如本案中的阿培，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年的二手房，雖然他已經(jīng)支付定金且入住了房屋，但由于不能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋所有權(quán)并未發(fā)生實(shí)際變動(dòng)，房屋產(chǎn)權(quán)并不屬于阿培，之后一旦涉及產(chǎn)權(quán)的變更、抵押、查封等事項(xiàng)，均可能造成其所有權(quán)落空，甚至帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。

另外，在房屋交易過(guò)程中，阿培一直以阿健的名義償還購(gòu)房按揭貸款，這也是一種風(fēng)險(xiǎn)極大的交易行為，值得警惕。

建議購(gòu)房者慎重考慮購(gòu)買(mǎi)這種無(wú)法及時(shí)過(guò)戶(hù)的房子，避免產(chǎn)生不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。