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房屋購買 | 2019-10-19 12:38:47

房地產(chǎn)
我們是樓盤代理銷售公司：現(xiàn)有一個朋友在河南開發(fā)了一棟商業(yè)，但因為是拉村里一起參與建造本來是不想賣只租的，所以現(xiàn)在沒有土地證和預(yù)售許可證，但房子基本都已經(jīng)造好了，因資金問題想通過銷售去回點款，開發(fā)商承諾說當(dāng)?shù)乜梢凿N售，一旦回款個四五千萬他就可以把相關(guān)手續(xù)全部弄齊，二年之內(nèi)保證把業(yè)主產(chǎn)權(quán)辦出來 ，我們跟他的代理合同也是這么約束的，問一下各位律師： 1.如果我們幫他銷售了，二年后他辦不出產(chǎn)證，我們會承擔(dān)什么連帶責(zé)任或者受什么法律風(fēng)險？ 2.像這種情況，我們和開發(fā)商的合同該怎么約束才能規(guī)避我們的風(fēng)險？下面甲方是開發(fā)商這么簽?zāi)芊褚?guī)避？
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補(bǔ)
所有的錢都是付給甲方
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2019-10-19 12:42:14
補(bǔ)
對外銷售全部是以甲方名義出現(xiàn)，我公司不對外出現(xiàn)以及收任何款項
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2019-10-19 12:47:03
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50位律師解答

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  • 劉學(xué)勤

    律師

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    • 對于你所講的這種情況，如果對方的房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)，不能夠取得房屋主管機(jī)構(gòu)頒發(fā)的銷售許可證或者預(yù)售許可證，那你們作為專業(yè)的代理公司，代理銷售這種房產(chǎn)，一旦發(fā)生糾紛，要承擔(dān)過錯責(zé)任的，法律上風(fēng)險非常大。 建議不應(yīng)代理這樣的房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，以免給自己帶來重大風(fēng)險和損失。 由其他不清楚的法律問題，可及時與我電話聯(lián)系，為您進(jìn)行詳細(xì)咨詢。
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      2019-10-19 12:41:03
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    • 1.委托代理給他人造成損害的，應(yīng)該由委托人承擔(dān)責(zé)任。但由于你們是違法行為，所以購房人有權(quán)要求你們承擔(dān)連帶責(zé)任。這要看購房人是只起訴開發(fā)商還是把你們一起起訴。 2.要保護(hù)你公司，可以在與開發(fā)商簽訂的合同中約定因合同履行產(chǎn)生的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。但開發(fā)商能否同意，需要協(xié)商。
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      2019-10-19 12:42:52
    • 張超 服務(wù)方：
      另外，你可以在銷售合同里加加一條，告知購房者房子目前沒有預(yù)售許可和土地證，將來也有不能辦理房產(chǎn)證的風(fēng)險。這一條要加粗，而且要在醒目的地方，最好在這條旁邊讓購房者寫上本人已知曉，并簽字確認(rèn)。這樣不一定完全免責(zé)，但肯定可以減輕責(zé)任。
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      2019-10-19 12:54:47
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    • 你明明知道該房屋，在證件不齊的情況下仍然替她進(jìn)行銷售，存在一個惡意或者是過失，在這種情況下不能夠排除你們的責(zé)任，所以在相關(guān)方，追求要求還款或者也作認(rèn)識，你們要承擔(dān)連帶責(zé)任
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      2019-10-19 12:44:02
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    • 您好！首先根據(jù)法律規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證會導(dǎo)致后續(xù)簽訂的預(yù)售合同無效，必然會引起購房人的依法維權(quán)和糾紛發(fā)生。其次，你們作為專業(yè)的經(jīng)銷商，如果明知這種情況還與開發(fā)商簽訂代銷合同并履行，你們也因存在一定的過錯而無法將所有的法律風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。
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      2019-10-19 12:45:00
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  • 賈志紅

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • 黃振波

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 如果，你們是作為中介方，沒有隱瞞甲方不能辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的事實，雙方的買賣合同是由甲方和買受人訂立的合同，那么你飯是不需要承擔(dān)連帶責(zé)任的。當(dāng)然如果作為中介方，隱瞞了甲方的事實真相，故意誘騙買受人，這種情形下將難辭其咎。
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      2019-10-19 12:48:31
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    • 你好，首先根據(jù)法律規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證，會導(dǎo)致后續(xù)簽訂的。預(yù)售合同無效，必然會引起購房人的依法維權(quán)和糾紛發(fā)生。其次，你們作為專業(yè)的經(jīng)銷商。如果明知這種情況。還有開發(fā)商簽訂代銷合同病履性。你們也因存在一定的。過錯而無法將所有的法律風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。
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      2019-10-19 13:02:32
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    • 啊，你好，只要你們公司呢，在銷售過程中不涉及到虛假宣傳，以及相關(guān)的委托手續(xù)出現(xiàn)一些違法情形的情形的話來說的話呢，你們銷售公司一般是沒有法律責(zé)任的，不用擔(dān)心。第二來說的話呢，和開發(fā)商約定清楚，尤其是你們提成的比例，提成的數(shù)額，結(jié)算的時間等等就可以了，有事情隨時聯(lián)系
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      2019-10-19 13:08:02
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    • 你好，對于你說的這種案件，是需要綜合考慮當(dāng)時的具體情況以及相關(guān)的證據(jù)的，建議你最好還是當(dāng)面咨詢律師。
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      2019-10-19 13:26:13
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    • 在目前證照不全的情況下，進(jìn)行銷售屬于違規(guī)，將導(dǎo)致合同無效或無法履行，勢必產(chǎn)生法律糾紛。 另一方面，雙方是代理與被代理的法律關(guān)系，代理行為的法律后果由被代理人承受，但如果代理人明知被代理人從事違法活動而要以協(xié)助的，有可能被追究法律責(zé)任，包括但不限于民事、行政、刑事。 您好，我是北京京都（上海）律師事務(wù)所的律師，8年律師經(jīng)驗，平臺認(rèn)證律師。很高興有機(jī)會回答您的問題。希望我的答案能對您有所幫助。如果還有其他問題，歡迎繼續(xù)提問。
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      2019-10-19 13:30:24
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    • 你們和甲方只是代理關(guān)系 所有的事情都是以甲方的名義 即使將來房屋有什么問題 也和你們沒有關(guān)系 你們只是合同約定好代理費用就可以了
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      2019-10-19 13:32:14
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    • 看了您的問題，你們只是代理公司，但是要注意你們銷售的房子是無證房，根本不能銷售，如果買的要求退款，你們可能承擔(dān)連帶責(zé)任。
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      2019-10-19 13:37:25
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    • 根據(jù)你的描述，在該案中你屬于是代銷商，代為銷售該房產(chǎn)，如果兩年后房屋的產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)沒有辦下來，原則上你是需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，但是你可以與房地產(chǎn)開發(fā)商在達(dá)成相關(guān)協(xié)議，就此項責(zé)任作出約定。
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      2019-10-19 13:43:20
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    • 你好，如果沒有房產(chǎn)預(yù)售許可證的話，有可能買賣合同是無效的，建議與開發(fā)商約定好，如果因為開發(fā)商沒有履行承諾的違約責(zé)任
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      2019-10-19 14:21:05
  • 許家苗

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • 張家平

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 根據(jù)您的描述，首先您和開發(fā)商的合同，只能約束簽訂合同的當(dāng)事雙方，對購房者是沒有約束力的，一旦牽扯向他人賠償，您和開發(fā)商是有連帶責(zé)任的，這是法律規(guī)定，不能意思自治。您只能在承擔(dān)了賠償后，向開發(fā)商追償。
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      2019-10-19 14:34:34
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    • 你好，我是鄭州本地律師，如有需要可以聯(lián)系我，涉及房地產(chǎn)方面的問題都很復(fù)雜，建議咱們可以面聊，這樣才能把你需要解決的問題咨詢清楚！
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      2019-10-19 15:05:57
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    • 要看開發(fā)商的土地證和預(yù)售許可證是否能辦下來，如果根本就辦不了，開發(fā)商承諾再長時間也是謊話，如果能辦下來，就可以簽。但銷售公司要收購房款，否則你方?jīng)]有可以約束開發(fā)商按時辦證的條件。
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      2019-10-19 15:11:53
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    • 您好，請詳細(xì)說說情況及目前遇到的問題，委托律師進(jìn)一步了解分析，以便詳細(xì)為您解答，維護(hù)您的權(quán)益，提供解決方案。
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      2019-10-19 15:29:11
  • 劉闖

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • ￥0.51
    • 你好，這份協(xié)議寫得不明確，“力爭”的這樣的詞不要出現(xiàn)，因為很難確定對方到時是否違約，建議在協(xié)議中明確寫明開發(fā)商的義務(wù)，以及具體違約需要承擔(dān)的違約責(zé)任
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      2019-10-19 15:38:15
  • 崔勇強(qiáng)

    律師

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    • 你陳述的情況，這種情況是有法律風(fēng)險的。最關(guān)鍵要看你們?nèi)绻バ麄髁耍绻摷傩麄?，很可能會查到連帶責(zé)任。關(guān)鍵在于在銷售簽合同時不能出現(xiàn)你們公司。
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      2019-10-19 15:38:17
  • 張慧君

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 你好，根據(jù)你的描述，如果你方只是代理銷售，只要是在銷售的過程中不存在欺詐銷售行為的話，即使將來無法辦理相關(guān)證書，你方也沒有法律責(zé)任。
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      2019-10-19 15:46:53
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    • 你好，我是劉律師，根據(jù)你的描述，這個你們是需要承擔(dān)連帶責(zé)任的，如果一旦房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)，那么你們需要和開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任，建議你謹(jǐn)慎，最好還是辦齊產(chǎn)權(quán)相關(guān)證明之后再予以銷售
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      2019-10-19 16:04:33
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    • 你好，根據(jù)你的描述，不建議你們代為進(jìn)行銷售房產(chǎn)，根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定沒有房屋預(yù)售資格證的房地產(chǎn)是沒有銷售的資格的，如后期不能辦到相應(yīng)的資格證，則你們銷售部門可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
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      2019-10-19 16:06:57
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    • 朋友，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十八條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。從上述規(guī)定可見，你公司明知對方?jīng)]有《商品房預(yù)售許可證》而接受委托進(jìn)行銷售，很遺憾告訴你，你公司的法律責(zé)任無法規(guī)避。
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      2019-10-19 16:07:26
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    • 您好！就你所述情況。建議不要代理這種房子。因為小產(chǎn)權(quán)房本身就不可以買賣。 對你們來說風(fēng)險比較大。如果出現(xiàn)糾紛，你們需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
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      2019-10-19 16:09:21
  • 魯強(qiáng)

    律師

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  • ￥0.51
    • 你好，違規(guī)代理銷售證照不齊房產(chǎn) 因為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，代理銷售合同無效，還可能承擔(dān)行政責(zé)任。若產(chǎn)生糾紛，由于代理商明知銷售行為違法仍然進(jìn)行代理，很可能要承擔(dān)連帶責(zé)任，具體內(nèi)部承擔(dān)比例要依據(jù)過錯大小等因素進(jìn)行劃分。可以在合同中約定責(zé)任承擔(dān)，屆時可依據(jù)合同向開發(fā)商進(jìn)行追償。
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      2019-10-19 16:29:01
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  • 徐歡

    法律執(zhí)業(yè)者

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    ￥0.51
    • 如你所述，你只負(fù)責(zé)代理銷售，不負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)證照的辦理，在合同中明確下來。而且“所有的錢都是付給甲方”“對外銷售全部是以甲方名義出現(xiàn)”，所以，依據(jù)合同相對性原則，你公司的風(fēng)險不大。
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      2019-10-19 17:22:28
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    • 根據(jù)法律規(guī)定，沒有預(yù)售許可證的房屋，簽訂的房屋買賣合同無效，你作為代理出售人，需要承擔(dān)連帶責(zé)任，建議慎重操作
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      2019-10-19 17:58:06
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    • 1、一般代理賣房是您公司和開發(fā)商的代理買賣或居間合同，并不包括承諾辦證；2、可以委托本律師提供規(guī)避法律風(fēng)險的法律意見‘3、法專業(yè)企業(yè)法律顧問（威信：一三六、〇五六〇、一七零八）
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      2019-10-19 18:26:05
  • 李曌

    法律執(zhí)業(yè)者

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