近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市外來人口流動(dòng)加劇，對房屋的需求也逐漸提高，但由于房價(jià)的日益上漲，故而房屋租賃已經(jīng)是每時(shí)每刻都在發(fā)生的一項(xiàng)普遍經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并與我們的現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān)。目前房屋租賃市場飛速發(fā)展，出現(xiàn)在房屋租賃活動(dòng)中的糾紛也越來越多，房屋租賃市場中出現(xiàn)的“名為聯(lián)營實(shí)為租賃”的現(xiàn)象，那么，我們?nèi)绾螐姆山嵌忍幚硪月?lián)營為名的租賃合同糾紛？

一、名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的認(rèn)定

名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的認(rèn)定，一般根據(jù)最高法《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條規(guī)定，該規(guī)定關(guān)于聯(lián)營合同的保底條款問題，對于該類型合同的認(rèn)定方面，以及名為聯(lián)營實(shí)為借貸行為的效力作了明確規(guī)定。

1、《解釋》第四條第一款規(guī)定，聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

2、從《解釋》第四條第一款可以知曉保底條款之所以無效的原因是保底條款違背了聯(lián)營法律關(guān)系的關(guān)鍵特征，即共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則。

二、名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的法律效力

名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的法律效力。《解釋》第四條第二款，該規(guī)定對于名為聯(lián)營實(shí)為借貸行為的認(rèn)定以及效力問題作了明確規(guī)定。

1、《解釋》第四條第一款明確規(guī)定了聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

2、該保底條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效的前提是基于該合同為聯(lián)營合同，但從上本文第一部分分析可知，案涉《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》實(shí)為租賃合同，而并非聯(lián)營合同，相關(guān)保底條款實(shí)際系關(guān)于租金約定的條款，保底盈利款則實(shí)為租金。因此，不能以該保底條款而認(rèn)定該類型合同無效。

三、名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的管轄確定

名為聯(lián)營實(shí)為租賃合同的管轄確定?！督忉尅返诙l對于聯(lián)營合同糾紛案件的管轄問題作了明確規(guī)定。

1、法人型聯(lián)營合同糾紛案件由法人型聯(lián)營體的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地人民法院管轄。

2、合伙型聯(lián)營合同糾紛案件由合伙型聯(lián)營體注冊登記地人民法院管轄。

3、協(xié)作型聯(lián)營合同糾紛案件，由被告所在地人民法院管轄。

4、上述聯(lián)營體的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地或者注冊登記地人民法院管轄有困難的，由被告所在地人民法院管轄。

5、還可以根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定，下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。”

6、《民事訴訟法司法解釋》第二十八條第二款之規(guī)定“農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄?！?/p>

7、從上述法規(guī)可知，房屋租賃合同糾紛屬于專屬管轄范圍，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。

需要注意的是，專屬管轄是《民事訴訟法》對人民法院審理民商事案件的管轄規(guī)定之一，而提請仲裁的仲裁委員會應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)議選定，且仲裁不實(shí)行級別管轄和地域管轄。根據(jù)《仲裁法》第三條規(guī)定，下列糾紛不能仲裁：

（1）、婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、扶養(yǎng)、繼承糾紛。

（2）、依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭議。

所以，雙方發(fā)生的實(shí)質(zhì)上是房屋租賃合同糾紛，不屬于該條款規(guī)定的不能仲裁范圍。而且《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定的約定管轄不得違反級別管轄和專屬管轄的規(guī)定，僅限于當(dāng)事人選擇與爭議有實(shí)際聯(lián)系地點(diǎn)的人民法院管轄的情況，并不涉及當(dāng)事人選擇將爭議提交仲裁解決的情，因此，即使雙方約定的仲裁協(xié)議違反了專屬管轄原則，該仲裁協(xié)議仍然有效。

綜上所述，合同各方是否共同出資、共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)定聯(lián)營合同與房屋租賃合同兩類法律關(guān)系的最根本特征，該類型合同若是雙方真實(shí)意思表示且不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效，雙方理應(yīng)按照合同內(nèi)容履行義務(wù)。確定法院管轄是程序公正的具體體現(xiàn)，因此，法院在審理該類型合同時(shí)須確定其是否有管轄權(quán)、是否約定管轄違反了級別管轄和專屬管轄，最終，在實(shí)體上能夠?qū)崿F(xiàn)公平正義，從而可以構(gòu)建和穩(wěn)定和諧的房屋租賃市場秩序。