• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號】滬房地資市[2000]86號
• 【發(fā)布日期】2000-10-18
• 【生效日期】2000-10-18
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房屋土地資源管理局關于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理、換證工作的實施意見

上海市房屋土地資源管理局關于
 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理、換證工作的實施意見
 
（二000年十月十八日滬房地資市〔2000〕86號文）
 為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，建設部下達了《關于〈貫徹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)定〉全面清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為通知》（建住房〔2000〕87號），要求各地在2000年8月底前完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理和《資質證書》的換證（以下簡稱清理、換證）工作?，F(xiàn)就本市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清理、換證工作提出如下實施意見：



 一、凡在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括項目公司，以下簡稱企業(yè)），均應接受清理、換證，不接清理、換證的企業(yè)，不得再從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

 原評定的資質一級企業(yè)和外商投資企業(yè)清理、換證工作由市房地資源局負責，其它企業(yè)的清理、換證工作由各區(qū)縣房地局負責。



 二、此次清理、換證工作包括對企業(yè)的清理檢查和統(tǒng)一重新核定資質等級、換發(fā)新證兩方面內容。

 （一）清理檢查的主要內容

 1、企業(yè)近三年的經(jīng)營狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債；是否承擔開發(fā)項目；是否有停建、緩建工程；是否有延期交房又不承擔違約責任或者拖延承擔違約責任。

 2、企業(yè)近三年承擔的開發(fā)建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理。

 3、企業(yè)經(jīng)營行為是否規(guī)范合法。是否無證預售、預訂；是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”、“一女兩嫁”等欺詐行為；是否違反預售款?？顚Ｓ靡?guī)定，將預售款挪作它用；是否不辦理或者延期辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

 4、是否發(fā)生消費者對該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況。

 5、商品房銷售中，是否向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修。

 6、是否按規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質年檢。

 （二）重新核定等級、換發(fā)新的資質證書

 結合對企業(yè)全面清理檢查，重新核定本市所有企業(yè)的資質等級，換發(fā)新證。

 1、對本市原評定的一、二、三級企業(yè)應按建設部《
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的資質等級新標準，重新核定換發(fā)建設部統(tǒng)一印制的新的《資質證書》。

 2、對本市原評定暫定等級的企業(yè)（包括項目公司），一律換發(fā)新的《暫定資質證書》；《暫定資質證書》不設等級、不分項目和綜合公司，有效期為一年。



 三、清理、換證工作的時間安排

 （一）7月1日－－7月31日為清理檢查階段

 1、各企業(yè)應根據(jù)清理檢查內容進行自查，如實填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理、換證自查表》；并將填妥的《自查表》、評定等級的材料（見附件二）或者換發(fā)暫定資質證書的材料（見附件三），按要求報企業(yè)住所所在地的區(qū)縣房地局（一級企業(yè)、外商投資企業(yè)報市房地資源局）。

 2、各區(qū)縣房地局應組成檢查組對企業(yè)上報的《自查表》及有關文件進行全面檢查核實。對原評定正式等級的企業(yè)、投訴量較大的企業(yè)必須逐一上門檢查，作為全面檢查的重點對象；在檢查的內容上重點是商品房銷售過程中無證預售、虛假廣告、“一女兩嫁”、房屋質量低劣等問題。

 （二）8月1日－8月31日，核定等級、換發(fā)新證階段。各區(qū)縣房地局應在全面檢查的基礎上，對照資質等級新標準，對企業(yè)核定等級，統(tǒng)一換發(fā)新的《資質證書》或者《暫定資質證書》原證收回。自清理換證工作結束后，原《資質證書》（包括《暫定等級資質證書》）自動失效。

 （三）9月15日前各區(qū)縣房地局應將此次清理、換證工作的情況書面總結上報市房地資源局。



 四、重新核定資質等級、換發(fā)新證操作口徑

 1、重新核定等級的標準按建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定》（第77號部長令）規(guī)定的條件（見附件）執(zhí)行，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理有關規(guī)定與此不一致的，應以此為準。

 2、核定企業(yè)的完成工作量起算年份為1997年，1997年前完成的工作量不納入工作量核定范圍。以開發(fā)投資額計算工作量的，投資額以每平方米2232元計算。一級企業(yè)1997年以來應完成開發(fā)投資額6．7億元，二級企業(yè)應完成3．35億元，三級企業(yè)應完成1．12億元。

 3、項目工作量不能重復計算。如工作量計入子公司的，就不能計入母公司。計入母公司的就不能計入子公司。

 4、原評定的正式等級企業(yè)重新核定等級時僅因注冊資本達不到相應的新標準而降低等級，企業(yè)要求按原等級發(fā)證的，在8月15日前按新標準增加注冊資本。

 5、原評定的正式等級企業(yè)在重新核定等級時因工作量達不到相應的新標準的，應降低等級，低于三級資質新標準的改發(fā)《暫定資質證書》。

 6、對原評定暫定等級的企業(yè)，要求按新的資質等級標準換發(fā)相應等級《資質證書》的，先按換發(fā)《暫定資質證書》處理，10月1日后按規(guī)定受理等級評定。

 7、核定等級，換發(fā)《資質證書》或者《暫定資質證書》的審批程序、送審材料份數(shù)及裝訂要求，按原有規(guī)定執(zhí)行。

 8、有下列行為之一的企業(yè)，不予換發(fā)新的《資質證書》（包括《暫定資質證書》）：

 （1）發(fā)生重大質量問題，情節(jié)嚴重的；

 （2）企業(yè)虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

 （3）未從事任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動兩年以上的。

 9、原評定正式等級的企業(yè)或者原評定暫定等級有下列行為之一的，應限期整改，整改達不到要求的改發(fā)《暫定資質證書》或者停止其辦理新開項目手續(xù)（在《暫定資質證書》正副本上加以注記）；

 （1）未經(jīng)批準預售商品房，或者經(jīng)營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺許行為造成消費者損失，未予妥善解決的；

 （2）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；

 （3）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。

 10、凡重新核定資質等級企業(yè)，其法人代表或者總經(jīng)理均應在2000年9月15日前參加上海市房地產(chǎn)行業(yè)教育中心組織的專題培訓，不參加培訓的，不予核發(fā)其企業(yè)的資質證書；暫定資質企業(yè)，其法人代表或者總經(jīng)理均應在2000年12月31日前參加上海市房地產(chǎn)行業(yè)教育中心組織的專題培訓，不參加培訓的年檢不予通過。



 五、清理、換證工作要求

 （一）此次清理、換證工作是加強企業(yè)管理、規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為、營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境的重要舉措之一。各區(qū)縣房地局應加強領導，組織相應的工作班子，協(xié)調局本部各有關科室以及工商、稅務、物價等相關的部門，共同做好本次清理、換證工作。

 （二）要組織好對企業(yè)的動員，使企業(yè)充分了解清理、換證的工作的目的意義和具體要求，對重點清理檢查的對象要事先排隊摸底，掌握情況，充分做好各項準備工作，有針對性地開展清理、換證工作。確保清理、換證工作不走過場。

 （三）各區(qū)縣房地產(chǎn)局要以此次清理、換證工作為契機，全面清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大對管理混亂、經(jīng)營行為不規(guī)范、有名無實的企業(yè)的清理力度，要依法降低一批企業(yè)的資質等級、取消一批企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。對在本次清理、換證工作中受到不予換證、降低資質等級、停止其辦理新開項目、依法取消資質處理的企業(yè)，要通過市區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心張貼公告和進入“上海房地產(chǎn)”網(wǎng)公告欄向社會公示。

 （四）通過清理、換證工作，要掌握、了解一批綜合開發(fā)能力強、經(jīng)營規(guī)范、信譽好、效益佳的企業(yè)，在轄區(qū)內建立一支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)骨干隊伍，采取相應的政策措施加以扶持。




 附件一



 各資質等級企業(yè)的條件如下：

 一級資質：

 1、注冊資本不低于5000萬元；

 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

 3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 4、連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；

 5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

 7、工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

 8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

 9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

 二級資質：

 1、注冊資本不低于2000萬元；

 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

 3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 4、連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；

 5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

 7、工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人有相應專業(yè)中級以上職稱；

 8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

 9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

 三級資質：

 1、注冊資本不低于800萬元；

 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

 3、房屋建筑面積累計竣工5平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 4、連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；

 5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職人員不少于2人；

 6、工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；

 7、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

 8、未發(fā)生重大工程質量事故。




 附件二



 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質證書、副本原件；

 3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（原件或者復印件加蓋工商部門公章）；

 4、企業(yè)（公司）章程；

 5、企業(yè)的驗資報告的上年財務報表；

 6、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件，企業(yè)專業(yè)人員的職稱證件；

 7、1997年以來房地產(chǎn)項目投資計劃批準文件；

 8、1997年以來房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收證明（附竣工項目明細表）或完成開發(fā)投資額的證明（會計師事務所、審計師事務所出具）；

 9、1997年以來房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計報表主管部門公章）。




 附件三

 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質申報表（一式三份封面加蓋單位公章）；

 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質證書、副本原件；

 3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

 4、企業(yè)（公司）章程；

 5、已從事房地產(chǎn)開發(fā)的項目證明文件（計劃、規(guī)劃、土地、建筑主管部門的相應批文或核發(fā)的許可證；土地使用權出讓合同等）。