• 【發(fā)布單位】82305
• 【發(fā)布文號】昆政發(fā)[1999]84號
• 【發(fā)布日期】1999-11-22
• 【生效日期】1999-11-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法

昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法
 
（1999年11月22日昆政發(fā)〔1999〕84號）
 第一章 總則





 第一條 為了加強昆明市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，改善城市投資環(huán)境和居民生活條件，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合昆明市實際，制定本辦法。



 第二條 凡在昆明市城市總體規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)和項目公司，包括外商獨資、中外合資、合作企業(yè)和外地入昆企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），均應(yīng)遵守本辦法。



 第三條 昆明市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）主管全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的管理工作，其主要職責(zé)是：

 （一）參與編制全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃；

 （二）負(fù)責(zé)對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)等級審核和資質(zhì)等級年檢；

 （三）組織房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的初步設(shè)計審查和開發(fā)小區(qū)、片區(qū)的綜合驗收；

 （四）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)綜合開發(fā)活動的監(jiān)督管理、綜合協(xié)調(diào)和新建商品住宅性能（2Ａ級以下）的認(rèn)定工作；

 （五）監(jiān)督和檢查綜合開發(fā)項目中市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施的實施和完成情況。

 市規(guī)劃、計劃、土地、房管、建管等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，按照各自的職能，做好房地產(chǎn)綜合開發(fā)的相關(guān)管理工作。




 第二章 計劃管理





 第四條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃，由市建委會同市計劃管理部門根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行編制，報市政府批準(zhǔn)后組織實施。

 經(jīng)濟適用住房建設(shè)的年度計劃，由計劃管理部門切塊下達(dá)，市建委組織實施。



 第五條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市建委會同市土地、規(guī)劃等部門預(yù)審核定用地計劃和規(guī)劃，統(tǒng)一征用計劃用地，并通過公開招投標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)。



 第六條 以招投標(biāo)方式實施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，由中標(biāo)企業(yè)持中標(biāo)書、《建設(shè)項目手冊》和用地計劃書向規(guī)劃、土地部門辦理規(guī)劃、用地及開工的有關(guān)手續(xù)，并按規(guī)劃方案實施建設(shè)。

 以出讓、轉(zhuǎn)讓或拍賣方式取得土地使用權(quán)而實施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，市規(guī)劃、土地部門應(yīng)當(dāng)向市建委備案。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建委登記備案。



 第七條 未經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不得隨意轉(zhuǎn)讓或炒買炒賣獲取的綜合開發(fā)項目和用地計劃。

 未完成房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃的開發(fā)企業(yè)，需轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目或?qū)ⅹ毩㈤_發(fā)改為合作開發(fā)時，必須向市建委申請辦理項目變更登記手續(xù)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，持同意批準(zhǔn)文書，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；已進(jìn)行商品房預(yù)售的，原商品房預(yù)售合同由開發(fā)項目受讓人或合作開發(fā)人繼續(xù)履行；開發(fā)項目尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方，并由原開發(fā)企業(yè)書面通知被拆遷人。




 第三章 開發(fā)企業(yè)管理





 第八條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定申請資質(zhì)等級。申請房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營二級以下資質(zhì)等級的，由市建委提出初審意見后，報省建設(shè)行政主管部門審批；申請一級資質(zhì)等級的，由省建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。

 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。

 開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。昆明市轄區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的年審，由市建委初審后，報省建設(shè)行政主管部門終審。



 第九條 凡在昆明市以房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目為對象從事單項開發(fā)經(jīng)營的項目公司（含外商獨資、中外合資、合作企業(yè)），不定資質(zhì)等級，由市建委根據(jù)其項目規(guī)模、資金、拆遷安置能力、人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》。

 凡進(jìn)入昆明市轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的外地企業(yè)，必須到市建委登記備案。



 第十條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)規(guī)劃和投資計劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)規(guī)劃安排的住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等工程項目的布局和建筑面積、建筑密度、建筑高度、綠化覆蓋率、道路交通等各項規(guī)劃指標(biāo)，不得擅自變更投資計劃規(guī)定的項目性質(zhì)、投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。確需進(jìn)行調(diào)整的，必須征得市建委同意并報市計劃和市規(guī)劃部門批準(zhǔn)。經(jīng)過批準(zhǔn)變更后的投資計劃和建設(shè)規(guī)劃，必須連同批文送市建委備案。



 第十一條 開發(fā)企業(yè)未依法取得土地權(quán)屬證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可，投入建設(shè)的資金未達(dá)到法定數(shù)額，沒有儲備安置房源，未確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，房管部門不得辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)。辦理過商品房預(yù)售許可手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市建委備案。未取得商品房預(yù)售許可的不得預(yù)售商品房。



 第十二條 開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。




 第四章 開發(fā)建設(shè)





 第十三條 規(guī)劃部門在規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針。規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)征詢各有關(guān)職能部門和專家的意見，做到科學(xué)合理。



 第十四條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。



 第十五條 開發(fā)企業(yè)選擇項目的規(guī)劃設(shè)計、工程設(shè)計、施工、質(zhì)量監(jiān)理等單位時，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式，擇優(yōu)選定具有相應(yīng)資格和良好信譽的單位承擔(dān)。初步設(shè)計方案和工程設(shè)計，必須報經(jīng)市建委審查批準(zhǔn)。



 第十六條 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的期限開工建設(shè)和投入使用。以劃撥方式取得土地使用權(quán)和原己取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)按照市計委下達(dá)的固定資產(chǎn)投資計劃規(guī)定的期限開工建設(shè)和投入使用。確需延期開工建設(shè)和延期投入使用的，必須報經(jīng)市建委審查批準(zhǔn)，并報市有關(guān)部門備案。



 第十七條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作，應(yīng)當(dāng)接受市建委的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。拆遷安置應(yīng)當(dāng)按照國家和省市有關(guān)拆遷管理的法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。



 第十八條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目取得《施工許可證》后方可開工。居民住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)同期建設(shè)、同期完成，并確保工程質(zhì)量。

 建設(shè)施工過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實填寫《建設(shè)項目手冊》規(guī)定的內(nèi)容，并按期報送市建委驗核。



 第十九條 新建商品住宅實行商品住宅性能認(rèn)定制度。商品住宅竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《
商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》的要求，向市建委申請商品住宅性能認(rèn)定。獲取認(rèn)定證書和認(rèn)定標(biāo)志后，向價格主管部門申請商品房價格核定。




 第五章 綜合驗收





 第二十條 住宅小區(qū)、5000平方米以上的住宅組團、舊城改造片區(qū)和成片開發(fā)分期建設(shè)等房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目實行綜合驗收制度。

 開發(fā)企業(yè)在上述項目竣工后，應(yīng)當(dāng)向市建委申請綜合驗收。未經(jīng)驗收或綜合驗收不合格的不能交付使用，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。



 第二十一條 申請綜合驗收應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

 （一）所有建設(shè)項目均已按照規(guī)劃設(shè)計要求全部建成，滿足使用要求；

 （二）所有單體工程均已按照規(guī)劃要求驗收合格，驗收資料齊全；

 （三）拆遷補償安置方案已經(jīng)得到落實；

 （四）施工機具、暫設(shè)工程、余土廢渣、剩余建筑材料和構(gòu)件等己全部拆除，清運完畢，區(qū)內(nèi)場清地平。



 第二十二條 申請綜合驗收應(yīng)當(dāng)提交以下文件：

 （一）固定資產(chǎn)投資計劃文件、工程項目準(zhǔn)建證、建設(shè)項目手冊、建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、詳細(xì)規(guī)劃圖紙資料、工程設(shè)計圖紙以及施工圖紙資料等；

 （二）建筑施工單位和質(zhì)量監(jiān)理單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，建筑施工和工程質(zhì)量監(jiān)理承發(fā)包合同；

 （三）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的各單項工程質(zhì)量等級評定文件；

 （四）竣工圖紙資料和技術(shù)檔案資料。



 第二十三條 綜合驗收實行專家評審委員會制度。專家評審委員會由規(guī)劃、土地、房管、建管、市政、園林、環(huán)保、市容、郵電通訊、文教衛(wèi)生、有線電視等部門和有關(guān)專家組成。專家評審委員會負(fù)責(zé)對開發(fā)項目的規(guī)劃落實情況、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置情況等進(jìn)行全面審查評定，并向市建委提交綜合驗收報告。



 第二十四條 綜合驗收的程序如下：

 （一）綜合開發(fā)項目全部竣工，達(dá)到本辦法第二十一條規(guī)定的條件后，由開發(fā)企業(yè)向市建委提交綜合驗收申請報告，并附本辦法第二十二條規(guī)定的文件資料。

 （二）市建委接到綜合驗收申請報告和有關(guān)文件資料后一個月內(nèi)，組織專家評審委員會開展驗收工作。

 （三）專家評審委員會進(jìn)入現(xiàn)場，進(jìn)行全面審查評定后，向市建委提交綜合驗收報告。

 （四）市建委對綜合驗收報告進(jìn)行審查。對綜合驗收合格的開發(fā)頂目，發(fā)給《房地產(chǎn)開發(fā)綜合驗收合格證》；驗收不合格的項目，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正后，重新申請驗收。

 （五）經(jīng)綜合驗收合格的項目，由市建委組織開發(fā)企業(yè)按項目歸屬向有關(guān)單位移交。




 第六章 罰則





 第二十五條 違反本辦法第七條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓和炒賣開發(fā)項目和用地計劃的，原開發(fā)項目和用地計劃作廢，同時收回標(biāo)書。項目轉(zhuǎn)讓方和受讓方三年內(nèi)不得參加房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的招投標(biāo)。



 第二十六條 違反本辦法第八條第三款規(guī)定的，限期補辦年審手續(xù)。逾期未參加年審的，其資格證書自動失效。



 第二十七條 違反本辦法第十條、笫十六條、第十八條第一款規(guī)定的，由規(guī)劃、土地、建管部門依照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行處理。



 第二十八條 違反本辦法第十四條規(guī)定的，項目工程不得開工。己開工的，責(zé)令其停工，限期補足資本金后方能開工。



 第二十九條 違反本辦法第十八條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以5000元以上1萬元以下罰款。



 第三十條 違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，限期申請補辦驗收，按規(guī)定權(quán)限降低開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。情節(jié)嚴(yán)重的，取消其對房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的招投標(biāo)權(quán)。




 第七章 附則



 第三十一條 本辦法由昆明市建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。



 第三十二條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。