• 【發(fā)布單位】81902
• 【發(fā)布文號】粵府[1998]76號
• 【發(fā)布日期】1998-11-12
• 【生效日期】1998-11-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知
 
（粵府〔1998〕76號）
各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬各單位：

 近年來，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對改善城鎮(zhèn)居民的生活和居住條件，推動我省經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了積極的作用，同時也帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但是，從供給來看，也存在盲目開發(fā)，閑置土地數(shù)量較大，部分地區(qū)房價過高，商品房大量空置等問題；從住宅消費需求來看，存在住房商品化程度不高，居民住房消費觀念滯后，二級市場交易不活躍等問題。為加快我省住宅業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長點，現(xiàn)通知如下。



 一、采取有效措施，推動住房商品化的發(fā)展

 （一）根據(jù)國家房改政策，各市、縣在停業(yè)行政機關(guān)、企事業(yè)單位自建住房立項審批和全面實行住房分配貨幣化以后，居民住宅供求將逐步走向市場化。為此，各地要根據(jù)當?shù)貙嶋H，發(fā)展適應(yīng)不同收入家庭消費需求的商品住宅，重點發(fā)展適應(yīng)廣大中低收入家庭消費的經(jīng)濟適用住房。各級政府要加強政策引導，鼓勵購房，促進流通。

 （二）經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地，節(jié)約用地的原則，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排。各地政府要及時掌握分析經(jīng)濟適用住房的需求和開發(fā)總量，定期向社會公布信息，引導建設(shè)和消費；要根據(jù)當?shù)刂械褪杖爰彝プ≌枨筅厔莺涂罩蒙唐贩壳闆r制定切實可行的發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟適用住房要形成小區(qū)規(guī)劃、成片開發(fā)，并同期建設(shè)、完善各項基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。

 （三）禁止在風景區(qū)及外圍保護地帶、城鎮(zhèn)公共用地及占用耕地進行別墅性質(zhì)的高檔住宅項目建設(shè)，使用山坡地等其他用地進行此類項目建設(shè)也要嚴格控制。對別墅性質(zhì)的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目要嚴重按照《
中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》規(guī)定，征收15％的投資方向調(diào)節(jié)稅。

 （四）擴展商業(yè)性的個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)。引導和支持商業(yè)銀行將住房貸款逐步轉(zhuǎn)向個人按揭貸款，不斷創(chuàng)新和完善住房信貸業(yè)務(wù)種類，積極擴大個人住房組合貸款業(yè)務(wù)。各商業(yè)銀行要按照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》和《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費的通知》的要求，制定具體措施，加大住房信貸的力度，在省內(nèi)所有城鎮(zhèn)推廣、辦理個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款的利率在允許的幅度內(nèi)給予優(yōu)惠，簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率，推動住房信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展。

 （五）政策性的住房公積金貸款向職工個人購房貸款傾斜。各地要從住房公積金中劃出一定比例的資金委托銀行發(fā)放低息政策性購房抵押貸款，最長貸款期限20年。各地要嚴禁用住房公積金放貸于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以確保該項資金的安全性、政策性。

 （六）取消已購公有住房上市的限制，允許職工所購公有住房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后即可上市出售，對職工出售所購公有住房新購自住商品住房或上市房改房的，給予一次性稅費優(yōu)惠，對個人首次出售房改房取得的收入，按照省地方稅務(wù)局《關(guān)于對個人出售、抵押房改房的行為免征營業(yè)稅、土地增值稅問題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并由國土部門在辦理土地有償使用手續(xù)時按售房收入的1％收取土地出讓金。新購住房按《廣東省契稅實施辦法》有關(guān)規(guī)定繳納契稅。

 （七）鼓勵城市房屋拆遷補償采用按產(chǎn)權(quán)面積給予貨幣補償?shù)霓k法，讓被拆遷戶到房地產(chǎn)市場自由選購住房。被拆遷戶所購商品住宅的投資方向調(diào)節(jié)稅適用稅率按照國務(wù)院發(fā)布《
中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》中有關(guān)城鄉(xiāng)個人住宅的規(guī)定，比照零稅率予以核定。



 二、規(guī)范市場行為，促進房地產(chǎn)交易

 （一）建立、健全符合市場經(jīng)濟運作規(guī)律的房地產(chǎn)交易規(guī)則，簡化程序，規(guī)范服務(wù)。

 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交易過程中必須根據(jù)有關(guān)的稅收規(guī)定，在收取購房款項的同時切實履行納稅義務(wù)，在法定期限內(nèi)繳納稅款，否則將按照稅法有關(guān)規(guī)定予以處罰；必須按照買賣雙方簽定的商品房預(yù)售合同約定的期限，將符合合同約定條件的商品房交付購房戶使用。開發(fā)企業(yè)承諾可代購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，要按承諾的時間為購房者辦妥房地產(chǎn)權(quán)證。對不在法定時間內(nèi)依法繳納稅款及以各種借口拖延辦理房地產(chǎn)權(quán)證的開發(fā)企業(yè)，除責令其必須在限期內(nèi)補辦之外，并將在今后的開發(fā)項目審批、商品房預(yù)售項目管理和資質(zhì)年審時按有關(guān)規(guī)定給予處理。

 2．各地房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)要向廣大群眾公開房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的程序和必須具備的條件，并在嚴格按照省人大常委會1994年頒布的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第十條規(guī)定的基礎(chǔ)上，簡化辦事程序，縮短登記發(fā)證時間。商品房登記發(fā)證工作要在受理申請之日起60日內(nèi)完成，為商品房銷售提供便利條件，促進流通。

 3．減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)費用。要張榜公布國務(wù)院、省人民政府批準的房地產(chǎn)交易收費項目及明令取消的收費項目，對不符合規(guī)定的收費項目，交易方有權(quán)拒付；按規(guī)定應(yīng)收取的交易環(huán)節(jié)各類費用應(yīng)按現(xiàn)行商品房收費標準減半收取。

 4．大中城市嚴格控制外地人員購買商品房入戶，并將外地人員購買商品房入戶納入當?shù)爻鞘腥丝跈C械增長計劃管理。從1998年12月1日起，外省人員在廣州購房入城市戶口的做法，一律停止。

 （二）加強對開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的監(jiān)管。根據(jù)省人大常委會通過的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)要取得商品房預(yù)售許可證必須按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，逾期交付的按照與土地管理部門簽定的土地使用權(quán)出讓合同約定的處罰方式進行處罰，繳納滯納金直至解除出讓合同，收回地塊；開發(fā)企業(yè)必須在商品房項目所在地的銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶，由預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)負責監(jiān)督管理商品房售款的收存和使用，銀行按房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準同意支付的數(shù)額撥付。在項目竣工之前，商品房預(yù)售款只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

 （三）切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。建立嚴格的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審制度，通過年審，對不符合有關(guān)開辦條件或取得開發(fā)資質(zhì)后兩年內(nèi)沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)，一律取消開發(fā)資質(zhì)。對在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中有違法行為和損害消費者合法權(quán)益的開發(fā)企業(yè)，視不同情況分別給予通報批評、降低開發(fā)資質(zhì)等級，直至取消開發(fā)資質(zhì)的處罰。

 支持開發(fā)企業(yè)通過兼并組合，發(fā)揮優(yōu)勢，提高綜合開發(fā)能力，達到規(guī)模經(jīng)營。

 （四）各有關(guān)部門要加強住宅質(zhì)量、面積計量和所使用建筑材料、裝飾材料質(zhì)量的監(jiān)督管理，維護購房者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須向購房戶提供房屋質(zhì)量驗收報告、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，開發(fā)企業(yè)對所出售的商品房應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定承擔保修責任；不得使用假冒偽劣建筑材料、裝飾材料及水電等其他設(shè)施。購房者如發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量、面積及所使用建筑材料、裝飾材料與合同不符，可向建設(shè)主管部門或消費者組織機構(gòu)投訴。

 （五）發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。健全房地產(chǎn)中介的執(zhí)業(yè)規(guī)范和管理，加強對房地產(chǎn)咨詢、評估和經(jīng)紀等中介服務(wù)行業(yè)的管理；按照國家和省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資格審查制度和專業(yè)人員資格認定制度。對出賣資格證書，收取掛靠管理費的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即取消其資格。發(fā)展中介服務(wù)，促進商品房市場流通。

 （六）規(guī)范已售商品住宅的物業(yè)管理收費標準，改善服務(wù)，降低收費。



 三、運用市場規(guī)律，促進空置商品房銷售

 （一）鼓勵將空置商品房（1996年8月以前竣工驗收后空置的，下同）轉(zhuǎn)換為安居工程。凡需建設(shè)安居工程的地方，若開發(fā)企業(yè)提出將積壓空置商品房轉(zhuǎn)為安居工程的，政府應(yīng)予優(yōu)先安排收購并執(zhí)行國家規(guī)定的安居工程建設(shè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

 （二）強制開發(fā)企業(yè)加快促銷。商業(yè)銀行要采用法律手段，催收開發(fā)企業(yè)空置商品房的貸款。對催收后所空置商品房賣不出去或不愿降價促銷而不能歸還貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由銀行向法院申請強制執(zhí)行，拍賣該企業(yè)空置的商品房以清償債務(wù)。請法院依法對銀行追收房地產(chǎn)開發(fā)逾期貸款給予協(xié)助，優(yōu)先處理。

 （三）拍賣配套齊全、質(zhì)量符合條件的成棟空置普通標準商品房。由政府承辦安居工程的機構(gòu)投得的，可以轉(zhuǎn)為安居工程按規(guī)定向中低收入家庭出售。這些項目凡原來未上繳地價款和各項費用的，按照安居工程的標準計交；已繳地價款和各項費用，在同一開發(fā)企業(yè)以后開發(fā)項目應(yīng)繳地價、費用款項中相應(yīng)扣減，不計算利息損失。

 （四）各地政府也可收購部分配套齊全、質(zhì)量符合條件的空置商品房以不高于成本租金（包括標準租金、成本租金）出租給城鎮(zhèn)經(jīng)濟困難和住房困難戶居住，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅，在2000年底前比照省地方稅務(wù)局《關(guān)于廣東省出售、出租公房免征營業(yè)稅審批管理辦法的通知》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，按規(guī)定報批后給予免征。

 （五）對截至今年年底止積壓商品住宅面積仍然超過近3年累計該企業(yè)竣工商品住宅面積20％的開發(fā)企業(yè)，各級計劃部門一律停止審批其新的商品住宅建設(shè)項目的立項，城市規(guī)劃、建設(shè)、計劃等主管部門分別停止發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證和投資許可證。

 各市政府可根據(jù)本通知制定具體的實施辦法。



 廣東省人民政府

 一九九八年十一月十二日