• 【發(fā)布單位】82102
• 【發(fā)布文號】川府發(fā)[1998]77號
• 【發(fā)布日期】1998-11-04
• 【生效日期】1998-11-04
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

四川省人民政府關于進一步深化城鎮(zhèn)住房 制度改革促進住宅建設發(fā)展的通知

四川省人民政府關于進一步深化城鎮(zhèn)住房
 制度改革促進住宅建設發(fā)展的通知
 
（一九九八年十一月四日川府發(fā)［1998］77號）
 為貫徹黨的十五大精神，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住宅建設發(fā)展，將住宅業(yè)培育為新的經濟增長點，現(xiàn)根據(jù)《
國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)［1998］23號）精神，結合我省實際，就有關問題作如下通知。



 一、進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本思路、目標和原則

 城鎮(zhèn)住房制度改革要緊緊圍繞把住宅業(yè)培育為新的經濟增長點，以住房分配制度改革為核心，以新房實行新體制為重點，通過停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，積極發(fā)展住房金融，培育、規(guī)范和放開住房交易，努力提高住房質量，強化物業(yè)管理，進一步加快我省住房商品化、社會化進程，到下世紀初，基本建立起適應社會主義市場經濟體制要求和符合我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度，以滿足居民不斷增長的住房需求，帶動我省國民經濟的持續(xù)發(fā)展。

 根據(jù)建立社會主義市場經濟體制的要求和我省的經濟發(fā)展水平，我省城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：在國家統(tǒng)一政策目標指導下，充分考慮我省財政和單位的承受能力，因地制宜，量力而行，堅持國家、單位、個人合理負擔，堅持“新房新制度、老房老辦法”，積極穩(wěn)妥，綜合配套，平穩(wěn)過渡，逐步深化。



 二、盡快建立起新的住房供應體系

 要根據(jù)職工家庭不同的收入水平，確定相應的住房供應辦法，即：最低收入家庭租住廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

 （一）合理劃分職工家庭收入線。

 職工家庭收入線依據(jù)職工家庭工資、住房面積標準、住房價格和房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比，下同）等因素測定。近期內，我省職工家庭收入線可按以下房價收入比測定：中低收入家庭為4∶1以上，最低收入家庭可按各市、縣最低生活保障線的標準測定，其他收入高的家庭為4∶1以下（不含4∶1）。職工家庭收入線的具體劃分標準，由縣以上人民政府根據(jù)以上原則確定，每年公布一次。職工家庭年平均工資暫以縣以上統(tǒng)計部門公布的上年職工年平均工資乘以2計算，條件成熟時再逐步過渡到以職工家庭總收入（包括工資收入和工資外收入）計算。

 （二）根據(jù)不同家庭收入水平，確定相應住房供應辦法。

 1、商品住房（包括別墅、高檔公寓和開發(fā)利潤在3％以上的商品住房）由房地產開發(fā)企業(yè)按照市場需求進行開發(fā)、建設和銷售，主要向市、縣收入高和較高的家庭出售或出租。

 2、經濟適用住房（開發(fā)利潤控制在3％以內的商品住房），建設用地采取行政劃撥方式供應，由縣以上人民政府組織建設，并制定和落實在計劃、拆遷、稅費、信貸等方面的扶持政策。經濟適用住房向市、縣中低收入家庭出售。經濟適用住房的設計標準和戶平建筑面積應控制在規(guī)定的標準以內；其價格構成包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、1－－3％的管理費、貸款利息和稅金等七項成本因素加3％以下的控制利潤。經濟適用住房實行政府指導價，任何部門和單位不得以任何理由增加經濟適用住房的價格構成因素，擅自提高住房價格。

 3、廉租住房（具有社會保障性質、不以盈利為目的的住房），主要從騰空的現(xiàn)有公房中解決，也可由各市、縣人民政府責成房地產管理部門組織興建。廉租住房的建設用地，以行政劃撥方式供應；各市、縣人民政府應采取財政支持、稅費減免、給予開發(fā)單位開發(fā)性補償和允許在10％以下的騰空公房中收取市場租金予以補貼等措施，扶持廉租住房的建設。廉租住房的租金實行政府定價，向市、縣最低收入家庭出租。當家庭收入水平提高時，承租人應遷出廉租住房或按成本租金、市場租金計租。新建的廉租住房應嚴格控制設計標準，每戶平均建設面積不得超過60平方米。要嚴格控制廉租住房的建設成本，其成本由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、1％的管理費、貸款利息等因素構成。

 （三）購買經濟適用住房、租住廉租住房實行申請和審批制度，具體辦法由縣以上人民政府制定?？h級以上房改領導小組辦公室（以下簡稱房改辦）和房管部門應在當?shù)卣I導下，盡快進行職工家庭住房普查，并建立職工家庭住房檔案。



 三、以住房分配制度改革為重點，逐步實行住房分配貨幣化

 截至1998年12月31日止，全省城鎮(zhèn)一律停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，新建經濟適用住房原則上只售不租。住房貨幣分配包括職工工資中的住房消費含量、住房公積金和住房補貼等。各市、縣按房價收入比實行不同的住房貨幣分配形式。

 （一）房價收入比在4倍以上的市、縣，在停止住房實物分配后，應有計劃有步驟地實行住房補貼。

 1、住房補貼的發(fā)放范圍和對象。在黨政機關和由財政撥款的事業(yè)單位，夫婦雙方均未參加過房改購房（含安居房、廣廈房和解危解困房，下同）或集資建房，以及雖參加了房改購買或集資建房，但住房面積未達到其控制標準的職工，可發(fā)放住房補貼；住房面積已達到面積控制標準的，不發(fā)放住房補貼。

 2、住房補貼的發(fā)放標準。住房補貼本著效率優(yōu)先、兼顧公平的原則，根據(jù)當?shù)刎攧諣顩r和住房價格水平，確定發(fā)放標準。發(fā)放標準和額度由縣以上人民政府根據(jù)當?shù)亟洕m用住房平均價格、職工住房面積控制（補貼）標準、職工工資水平、工齡等因素，每兩年測定一次，并經各市地州人民政府（行署）審核，上報省人民政府審批后公布。

 3、住房補貼的負擔方式。住房補貼應由職工所在單位負擔，雙職工家庭由夫婦雙方所在單位分別負擔。

 4、住房補貼的資金來源。主要從財政原有住房建設資金、單位公有住房出售收入和單位自有資金中劃轉解決，具體劃轉辦法由縣以上人民政府確定。各級財政部門和各單位要在保持原有住房資金總量不減少的前提下，做好原有住房建設資金的核定劃轉工作，確保住房制度改革新政策的順利啟動和穩(wěn)定實施。

 5、住房補貼的支取。住房補貼只限于職工家庭購買住房時支用。各市、縣可結合劃轉用于住房補貼的資金狀況，采取一次性補貼或按月補貼等發(fā)放方式，原則上同級黨政機關和由財政撥款的事業(yè)單位應采取一種發(fā)放方式。

 6、在停止住房實物分配、實行住房補貼后，職工購房資金的來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款以及住房補貼等。

 （二）房價收入比在4倍及4倍以下的市、縣，職工工資與當?shù)胤績r之比已達到相對合理的水平，不發(fā)放住房補貼。停止住房實物分配后，新建住房應直接進入新的住房供應體系。職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款。對其中未參加過房改購房或集資建房的職工，可適當提高單位為其繳存住房公積金的繳交率，但單位繳交率最高不得超過11％（測算辦法由省房改辦另行公布）。對參加了房改購房或集資建房但住房面積未達到控制標準的職工，單位為其繳存的住房公積金繳交率的提高幅度，由縣或縣級以上人民政府根據(jù)上述原則確定。

 （三）企業(yè)住房制度改革要在堅持住房商品化、社會化的統(tǒng)一政策目標指導下，根據(jù)本企業(yè)經濟效益情況、勞動工資分配方式以及所處地區(qū)的房價收入比，確定不同的住房貨幣分配形式。

 1、新建企業(yè)，住房補貼或住房公積金在企業(yè)建立之初就應一步到位，直接進入新體制；工資水平較高，用職工家庭工資收入的4－－5倍在當?shù)乜少徺I一套商品房的企業(yè)，視同工資中已含有住房補貼，不再發(fā)放住房補貼，但仍要建立住房公積金制度；經濟效益好的企業(yè)，有一定的住房建設資金，可采取新職工實行按月補貼，老職工一次性補貼的方式；效益一般或效益不穩(wěn)定的企業(yè)，采取能補多少就補多少，特困企業(yè)或瀕臨破產企業(yè)可暫不實行房改，職工家庭收入水平在市、縣最低收入線的，其住房供應與當?shù)亓庾》坎④墶?
 2、凡實行住房補貼的企業(yè)，個人負擔不得低于40％；住房補貼的資金主要從企業(yè)公有住房出售收入和自有資金中劃轉解決。

 3、企業(yè)的住房控制面積可不完全套用黨政機關的標準執(zhí)行，由企業(yè)根據(jù)經濟效益自行掌握一個幅度。效益差的，面積可以小一點；效益好的，面積可以大一點。但一般不得超過省委、省政府規(guī)定的住房控制面積上限125平方米。

 （四）省房改辦根據(jù)上述精神并結合我省實際，盡快擬定《四川省職工住房補貼試行辦法》，報省政府批準后下發(fā)并指導各地實施。



 四、做好與原有房改政策的銜接工作，實現(xiàn)房改政策的平穩(wěn)過渡

 各地要圍繞國家和省政府住房制度改革的總目標，本著國家、單位、個人合理負擔和“新房新制度、老房老辦法”的原則，因地制宜、綜合配套、平穩(wěn)過渡，加快住房的商品化和社會化進程。

 （一）繼續(xù)推行和完善住房公積金制度。到1999年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低于5％，有條件的地區(qū)可適當提高。要進一步提高歸集率，在2000年內原則上省轄地級市和地區(qū)所在地的住房公積金歸集率應達到90％以上，其他縣（市）達到80％以上。今后，年度的住房公積金歸集目標任務由省人民政府下達各地，納入各地政府目標管理進行考核。

 住房公積金應嚴格按照國務院國發(fā)［1998］23號中關于“房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的原則和規(guī)定進行管理。凡尚未建立和完善職工個人住房公積金帳戶和住房公積金個人查詢系統(tǒng)的市、縣，應盡快建立和完善，增強透明度，不斷完善財政、審計及個人對住房公積金的監(jiān)督制度。要在提高住房公積金歸集率的基礎上，努力提高住房公積金的使用率，公積金的使用率原則應達到歸集總額的60％以上。

 （二）繼續(xù)推進現(xiàn)有公房的租金改革，加大以成本價出售公有住房的力度。各單位現(xiàn)有公房應繼續(xù)按照《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［1994］43號）和《四川省深化城鎮(zhèn)住房制度改革方案》（川府發(fā)［1995］180號）的規(guī)定，推行租金改革和加快出售。到2000年，公有住房租金原則上要達到占雙職工家庭平均工資的10％，有條件的市、縣可適當提高。已實行住房補貼的職工家庭租賃現(xiàn)有公房，要實行市場租金。房租支出超過雙職工家庭平均工資15％的部分，可用住房公積金支付。對特困企業(yè)，經批準，公有住房提租幅度可適當減小，確有困難的可暫緩提租。在保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃后，要對其他騰空舊住房繼續(xù)推行繳納租賃保證金、實行新租的制度。對家庭確有困難的離退休職工和民政部門確定的社會救濟對象、非在職工優(yōu)撫對象及執(zhí)行市、縣最低生活保障線的職工，其房租應實行減、緩、免的政策，并逐步與廉租房租金并軌，具體辦法由縣以上人民政府確定。其中，對老紅軍、離休干部和生活有困難的全國勞模的減免政策，繼續(xù)按川府發(fā)［1995］180號文件的有關規(guī)定執(zhí)行。凡應按房改政策出售現(xiàn)有公房而至今尚未出售的單位，要繼續(xù)按照國發(fā)［1998］23號和川府發(fā)［1995］180號文件的規(guī)定，盡快實施以省政府批準的成本價出售現(xiàn)有公房。原則上2000年內要出售完畢，1999年12月31日起要停止一次付款折扣優(yōu)惠，2000年后房改成本價要逐步與經濟適用房價格并軌。

 （三）加快部分產權向完全產權轉換的步伐。在2000年內，職工已購部分產權住房原則上均應轉換為完全產權。在1999年底前轉換產權的可按本年度房改成本價計價補足房款，在1999年以后轉換產權的應按屆時的經濟適用住房價格計價補足房款。職工已購住房部分產權未轉換為完全產權的，不得上市交易；在發(fā)生繼承時應按屆時的經濟適用住房價格計價補足房款（含公攤面積），轉換為完全產權后，方可繼承。各單位應積極推進這項工作，不得以任何理由拒絕職工完善產權。房改房面積按實際勘丈面積計算發(fā)放房屋所有權證，公攤面積可不計入住房面積控制標準，但在上市交易時，應計入銷售面積。凡公攤面積已計入房改購房面積的，交易時可實行稅費優(yōu)惠，未計入的，按規(guī)定稅費征收（具體辦法另定）。

 （四）各級黨政機關和企事業(yè)單位，在當?shù)赝Ｖ棺》繉嵨锓峙涞囊?guī)定日期前已開工，將于1999年底之前竣工交付使用的住房，各地可允許各單位既可按原有的房改政策規(guī)定的辦法向職工出售，也可以按照各地依據(jù)本通知制定的新規(guī)定由職工購買。現(xiàn)由各級政府組織并已列入計劃在建的統(tǒng)建房、安居房、廣廈房和解危解困房，應在1999年內逐步與經濟適用住房并軌。從1998年10月1日起，各級計劃、建設、規(guī)劃、土地、房改等部門一律不再辦理黨政機關和由財政撥款的事業(yè)單位新建住房的有關手續(xù)；各級財政部門一律不再向黨政機關和事業(yè)單位撥款新建、購買住房；黨政機關和實行了住房補貼的企事業(yè)單位一律不再集資建房。

 （五）為實現(xiàn)房改政策的平穩(wěn)過渡，房價收入比在4倍以上的市、縣實行住房補貼時，對職工家庭中夫婦一方單位發(fā)放補貼確有困難的，經雙方單位協(xié)商同意并報縣級以上房改辦批準，在不突破夫婦雙方應得住房補貼總額的前提下，2000年內可采取單方全額負擔或不對等負擔的方式。

 （六）要妥善處理兩處以上超標準購占房改房的問題。凡兩處以上超標準購占房改房的，均應嚴格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關于清理糾正黨政機關干部違反規(guī)定建房住房等問題的實施辦法》（川委辦［1996］58號）和“夫婦雙方只能購買一處現(xiàn)住公房和只能享受一次優(yōu)惠購房”的規(guī)定，原則上應退出多購占住房。對因區(qū)劃調整等原因退出確有困難的，暫可一處購買一處租住，但在2000年內必須過渡到按成本租金交納房租。超標準兩處以上購占或一處購買一處租賃的房改房不得上市進行交易、繼承和轉租。

 （七）要繼續(xù)作好集資建房的建設和管理工作，多渠道加快經濟適用住房建設。停止住房實物分配后，暫未實行住房補貼和單位為職工提高公積金繳交率確有困難的企事業(yè)單位應繼續(xù)組織好集資建房。集資建房應符合市、縣總體規(guī)劃，立足于利用在已取得土地使用權和單位自有的土地上進行，原則上不再新征土地。對參加集資建房的職工，單位應給予適當優(yōu)惠，但職工個人的實際支出不得低于當?shù)刈》糠峙湄泿呕髠€人購買經濟適用住房的負擔比例；確有困難的單位，也可采取用未計入成本部分的土地費用作為對職工提供的住房優(yōu)惠。對集資建房項目，各級計劃、建設、稅務、土地和房改等部門要繼續(xù)貫徹落實優(yōu)惠扶持政策。



 五、調整投資結構，大力發(fā)展經濟適用住房

 （一）切實加強經濟適用住房和廉租住房建設的計劃管理。全省經濟適用住房及廉租住房建設計劃納入固定資產投資計劃管理，年度建設計劃和投資計劃由省計委會同省建委、省國土局編制下達，由建設部門組織實施。住房建設項目立項，必須具備同級建設行政主管部門批準的《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》。省土地管理部門應根據(jù)經濟適用住房和廉租住房投資計劃，統(tǒng)籌安排建設用地。各市、縣建設行政主管部門和房管部門要會同各級計委切實組織好經濟適用住房和廉租住房的建設工作，保證計劃落到實處。

 （二）進一步改革城市住房建設體制，努力改善居住環(huán)境、提高人民的居住水平。市、縣住房建設應堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的新體制，以小區(qū)建設為主，盡量減少零星、分散建設，著力改變目前住房建設不配套的狀況。要通過提高住宅建設的綜合開發(fā)率，提高公用設施的配套水平和規(guī)劃設計水平，切實改善群眾的居住質量和生活質量。

 （三）理順價格體系，建立經濟適用住房的最高限價制度。省物價局、省建委應在調查研究的基礎上，盡快根據(jù)本通知規(guī)定的原則制定《四川省經濟適用住房價格管理辦法》，使經濟適用住房價格的管理有章可循。



 六、培育、規(guī)范和放開住房交易市場，盤活存量，促進增量

 要采取有效措施培育、規(guī)范和放開住房交易市場。放開住房交易市場的審批權限在省人民政府。各地均應按“先規(guī)范、先試點、后放開”的原則，在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規(guī)住房和建立住房準入制度的基礎上，逐步取消房改房上市交易的時間限制。有條件的市、縣還可以開放公房轉租市場，允許公有住房使用權的轉讓。職工所購公有住房和經濟適用住房上市交易，可實行綜合稅率和納稅保證金制度。各城市房地產管理部門要下大力改進工作作風，切實簡化交易手續(xù)和辦事程序，為職工提供便利、優(yōu)質的服務。

 目前空置房較多的城市，要采取切實有效措施，限期降低空置率，減少商品住房空置面積，提高商品住房的配套水平，廣泛促銷，以優(yōu)質的服務和優(yōu)惠的措施，疏通流通渠道，促進住房消費。



 七、加快發(fā)展住房金融，積極支持個人住房消費，支撐住房建設發(fā)展

 （一）住房金融應從支持單位建房為主，逐步轉為以支持個人住房消費為主，加快發(fā)展面向個人的住房信貸業(yè)務。各商業(yè)銀行應按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)［1998］190號）的規(guī)定和各商業(yè)銀行總行的有關規(guī)定，盡快出臺個人購買商品住房和經濟適用住房貸款的《實施細則》或《實施辦法》。各級住房公積金管理中心應主動協(xié)調有關商業(yè)銀行，盡快出臺利用住房公積金和住房補貼向職工發(fā)放住房抵押貸款或組合貸款的辦法，支持職工購房；各市、縣安排用于職工個人住房貸款的住房公積金，應不低于當年使用計劃的80％。

 （二）各商業(yè)銀行應按照中國人民銀行《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》（銀發(fā)［1998］169號）的要求，擴大住房貸款發(fā)放范圍，調整住房信貸結構，切實加大住房信貸投入，支撐住房建設發(fā)展。



 八、大力發(fā)展物業(yè)管理，加快現(xiàn)行住房管理體制改革步伐

 為適應住房新體制的建立，要加快住房管理體制的改革，將目前以國家統(tǒng)管、單位自管為主的管理體制逐步轉為以業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。要抓緊制定物業(yè)管理辦法，加強市、縣住宅小區(qū)、非小區(qū)住宅和公有住房售后的物業(yè)管理；對住房售后的維修管理，要建立房屋共用部位、設備和公有設施的專項維修基金，并健全業(yè)主對專項維修基金管理、使用的監(jiān)督制度。各地要大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范其經營行為和服務收費；要多渠道解決管理經費來源，減輕住房負擔；要引入競爭機制，促進其管理水平的提高。



 九、加強領導，有計劃、有步驟地推進城鎮(zhèn)住房制度改革

 （一）為加快我省城鎮(zhèn)住房制度改革，省政府已調整和加強了省房改領導小組力量，辦公室設在省建委。各地要根據(jù)工作需要進一步調整和充實現(xiàn)有的房改領導小組（房委會），健全房改工作機構，理順管理體制，全面規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實施。

 （二）省房改辦應會同有關部門根據(jù)本通知抓緊制定《四川省職工住房補貼試行辦法》等相關配套文件。為積極穩(wěn)妥地推進房改，1998年底前，首先在成都、綿陽、德陽和省級機關進行試點，積累經驗后，從1999年開始在全省逐步推開。各地和省級機關都應在認真調查、測算的基礎上，按照本通知的規(guī)定，結合實際，抓緊制定深化房改的具體方案，并連同有關配套文件報省人民政府批準后實施。

 （三）各級黨政領導機關應積極發(fā)揮示范作用，率先實施房改新政策。各市、地、州、縣實施方案公布時，要同步出臺直屬機關住房貨幣分配的實施辦法。有條件的企業(yè)和非財政撥款的事業(yè)單位可結合自身經營機制轉換和勞動工資制度改革，實行住房貨幣分配，把住房開發(fā)、建設、分配、管理和維修服務等社會職能分離出去。

 （四）切實加強房改政策的宣傳培訓工作。要把輿論導向，做好宣傳工作，切實轉變職工和群眾的住房觀念，保證住房制度改革的順利實施。

 （五）要嚴肅房改紀律，加強監(jiān)督、檢查。對違反國家和省政府統(tǒng)一政策，繼續(xù)實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，少算面積、降低等級出售公有住房，用成本價或低于成本價超標準出售、購買公有住房，突破住房補貼面積規(guī)定標準、變相增加補貼，拒不將公有住房出售收入上交住房資金管理機構而挪作他用，以及公房私租牟取暴利、以權謀私等違規(guī)違紀行為的，各級監(jiān)察部門要認真查處，從嚴處理，情節(jié)嚴重的，應給予黨紀、政紀處分，觸犯刑律的，應依法追究刑事責任。

 （六）本通知自發(fā)布之日起實行。原有的住房制度改革政策和規(guī)定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準。甘孜、阿壩、涼山三個少數(shù)民族自治州，可參照本通知制定當?shù)氐膶嵤┺k法。