• 【發(fā)布單位】81002
• 【發(fā)布文號(hào)】蘇政發(fā)[1998]16號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-02-19
• 【生效日期】1998-02-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

省政府關(guān)于深化土地使用制度改革若干問題的通知

省政府關(guān)于深化土地使用制度改革若干問題的通知
 
（蘇政發(fā)〔1998〕16號(hào)1998年2月19日）
各市、縣人民政府，省各委、辦、廳、局，省各直屬單位：

 近幾年來，全省各地在加強(qiáng)土地管理、切實(shí)保護(hù)耕地的同時(shí)，努力推進(jìn)土地使用制度改革，取得了一定成效。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)土地使用制度改革提出了新的要求，迫切需要加大土地使用制度改革的力度，加快改革步伐，擴(kuò)大土地有償使用范圍，規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，逐步建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需要的土地使用制度。從我省的實(shí)際情況出發(fā)，在深化土地使用制度改革中，當(dāng)前要著重抓好國(guó)有企業(yè)、鄉(xiāng)村集體企業(yè)改革中土地使用權(quán)處置、中心村建設(shè)用地管理和調(diào)整閑置非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地工作。現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：



 一、國(guó)有企業(yè)改革中土地使用權(quán)的處置

 國(guó)有土地既是重要的生產(chǎn)要素，又是國(guó)有資產(chǎn)。處置國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，是國(guó)有企業(yè)改革中的一項(xiàng)重要工作。目前我省國(guó)有企業(yè)資本金投入普遍不足，資產(chǎn)負(fù)債率較高，但企業(yè)的土地資產(chǎn)又未能充分發(fā)揮作用。今后要努力顯化企業(yè)的土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)作為國(guó)有資本金注入企業(yè)，擴(kuò)大土地市場(chǎng)容量，優(yōu)化土地資源配置。

 （一）對(duì)部分企業(yè)注入國(guó)有土地資產(chǎn)。

 結(jié)合企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)改制，按照先試點(diǎn)規(guī)范、再逐步推開的原則，對(duì)原通過劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的省重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、部分市重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、支柱產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn)單位等國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)進(jìn)行盤活存量建設(shè)用地、顯化國(guó)有土地資產(chǎn)并作為資本金注入企業(yè)的運(yùn)作。

 進(jìn)行試點(diǎn)的企業(yè)，由土地管理部門對(duì)其使用的國(guó)有土地進(jìn)行確權(quán)核界，根據(jù)清產(chǎn)核資中所采用的評(píng)估價(jià)格，與試點(diǎn)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并與財(cái)政部門制定具體的運(yùn)作程序，由財(cái)政部門將這部分土地資產(chǎn)作為國(guó)有資產(chǎn)注入企業(yè)。

 企業(yè)按上述方式取得的土地使用權(quán)，在不改變土地基本用途的前提下，可以抵押、出租。企業(yè)如要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓這部分土地使用權(quán)，必須與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同，補(bǔ)交土地出讓金。出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)情況重新評(píng)估確定。這部分出讓金在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，10％上交政府；30％作為國(guó)有資本金注入企業(yè)，同時(shí)注銷第一次注入的土地資產(chǎn)；其余60％留給企業(yè)，充實(shí)企業(yè)自有資金，用于企業(yè)發(fā)展再生產(chǎn)。注入企業(yè)的土地資產(chǎn)資本金運(yùn)作情況，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行考核。

 （二）規(guī)范處置改制企業(yè)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。

 企業(yè)進(jìn)行股份制改造或以其資產(chǎn)與其他企業(yè)合資組建新的企業(yè)時(shí)，對(duì)其原通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)采取補(bǔ)辦出讓或租賃的方式進(jìn)行處置。國(guó)有企業(yè)之間進(jìn)行合資合作的，在不改變土地用途的前提下，可仍按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理。

 通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)被兼并時(shí)，如兼并企業(yè)是國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，在不改變土地用途的情況下，可以將被兼并企業(yè)使用的土地劃撥給兼并企業(yè)使用；如兼并企業(yè)為非國(guó)有或非國(guó)有控股企業(yè)的，需采取補(bǔ)辦出讓或租賃的方式進(jìn)行處置。

 通過劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)破產(chǎn)，在實(shí)施破產(chǎn)前，應(yīng)由土地管理部門收回土地使用權(quán)，并組織出讓。土地出讓收益在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，上交財(cái)政10％，其余90％用于破產(chǎn)企業(yè)的職工安置。試點(diǎn)城市企業(yè)破產(chǎn)，其土地使用權(quán)處置和土地出讓收益分配按試點(diǎn)城市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 國(guó)有企業(yè)改制或與其他企業(yè)合資合作，將其通過劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地全部或部分改變用途發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)對(duì)改變用途部分的土地使用權(quán)采取補(bǔ)辦出讓或租賃的方式進(jìn)行處置。其中用于商品房建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)補(bǔ)辦出讓。

 企業(yè)改制中的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置，采取補(bǔ)辦出讓方式的，應(yīng)補(bǔ)交不低于經(jīng)確認(rèn)的宗地地價(jià)40％的出讓金；進(jìn)行租賃的，按地價(jià)推算或比照當(dāng)年土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)交納土地年租金。對(duì)交納年租金確有困難的企業(yè)，經(jīng)同級(jí)財(cái)政及企業(yè)主管部門審核，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)，在3年內(nèi)可給予減免租金照顧。



 二、實(shí)施中心村建設(shè)用地與復(fù)墾開發(fā)新增耕地掛鉤政策

 為了進(jìn)一步推進(jìn)我省“兩區(qū)”規(guī)劃的實(shí)施，鼓勵(lì)農(nóng)民向中心村集中居住，促進(jìn)土地復(fù)墾開發(fā)，實(shí)現(xiàn)全省耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，根據(jù)中央有關(guān)規(guī)定，在我省實(shí)施中心村用地與復(fù)墾開發(fā)新增耕地掛鉤政策。

 （一）掛鉤政策的內(nèi)涵和實(shí)施范圍。

 各地在完成上級(jí)下達(dá)的復(fù)墾計(jì)劃、保證耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的前提下，通過土地復(fù)墾開發(fā)新增加的耕地面積，按照一定比例增加當(dāng)?shù)氐姆寝r(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地指標(biāo)，用于中心村的農(nóng)民住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。列入全省土地復(fù)墾開發(fā)計(jì)劃增加的耕地不在掛鉤之列。實(shí)施掛鉤政策的新增耕地應(yīng)是1996年1月1日以后的新增耕地，在此之前經(jīng)復(fù)墾開發(fā)形成的凈增耕地不納入掛鉤政策范圍。

 （二）中心村建設(shè)用地增加指標(biāo)的核定和管理。

 鄉(xiāng)鎮(zhèn)掛鉤土地復(fù)墾開發(fā)項(xiàng)目完成后，由縣以上土地管理部門組織驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)的新增耕地，作為次年增加中心村建設(shè)用地指標(biāo)的依據(jù)。

 中心村建設(shè)用地指標(biāo)的核定于每年年底進(jìn)行，完成當(dāng)年上級(jí)下達(dá)的土地復(fù)墾開發(fā)計(jì)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)方可申請(qǐng)?jiān)黾又行拇褰ㄔO(shè)掛鉤用地指標(biāo)。申請(qǐng)掛鉤用地指標(biāo)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向縣級(jí)土地管理部門提出，經(jīng)縣級(jí)土地管理部門審核后逐級(jí)上報(bào)省國(guó)土管理局審批，省國(guó)土管理局按各市新增耕地面積的80％逐級(jí)下達(dá)中心村建設(shè)掛鉤用地指標(biāo)。掛鉤用地指標(biāo)年度之間可結(jié)轉(zhuǎn)使用，可在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)使用，也可在本縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。

 土地復(fù)墾開發(fā)后，土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)不變，同時(shí)對(duì)在冊(cè)耕地面積作相應(yīng)調(diào)整。村組之間按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)后，可以進(jìn)行土地置換調(diào)整。復(fù)墾開發(fā)新增耕地，從投產(chǎn)之年起，3年內(nèi)免交農(nóng)業(yè)稅。

 （三）中心村建設(shè)用地審批。

 中心村建設(shè)占用土地，應(yīng)按照正常的建設(shè)有地審批權(quán)限及程序報(bào)批，并依法對(duì)土地使用者頒發(fā)或更換土地證書，確認(rèn)使用權(quán)。取得掛鉤用地指標(biāo)的中心村建設(shè)項(xiàng)目，不占用建設(shè)用地計(jì)劃。中心村建設(shè)掛鉤用地指標(biāo)實(shí)行單列管理。

 中心村建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，對(duì)所在村組耕地在冊(cè)面積要作相應(yīng)核減，并參照有關(guān)征用、使用土地的規(guī)定進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，安置好剩余勞動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和勞動(dòng)力安置由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)解決。

 （四）掛鉤政策實(shí)施中的有關(guān)稅費(fèi)問題。

 實(shí)施掛鉤政策的中心村建設(shè)，異地搬遷的農(nóng)民建房用地可免交農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金。新建房占地面積少于或等于原宅基地面積且原宅基地已復(fù)墾的，可免交耕地占用稅；大于原面積的交納差額部分。新的建設(shè)用地使用者應(yīng)全額繳納土地稅費(fèi)。



 三、鄉(xiāng)村集體企業(yè)改革中土地使用權(quán)的處置

 當(dāng)前，解決好鄉(xiāng)村集體企業(yè)改革中集體土地使用權(quán)的處置問題，對(duì)于盤活建設(shè)用地存量和深化鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改革都有重要意義，要積極推進(jìn)，規(guī)范運(yùn)作。

 鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或出售的，原使用的集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采用租賃方式，經(jīng)土地管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織將該土地使用權(quán)租賃給改制后的企業(yè)或購(gòu)買者使用。

 鄉(xiāng)村集體企業(yè)改組為股份制企業(yè)，可由集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)租賃給改制后的股份制企業(yè)使用或作為土地資產(chǎn)入股。如果要出讓的，必須先將土地征歸國(guó)有，按規(guī)定辦理出讓手續(xù)，收取出讓金。

 在鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，因企業(yè)兼并造成土地使用權(quán)屬或?qū)嶋H使用者變更的，可通過辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)處置。除此而外的其他鄉(xiāng)村集體企業(yè)被兼并，均應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織將被兼并企業(yè)原使用的土地租賃給兼并企業(yè)使用。

 鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制過程中，可以對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)期租用，分年收取租金。租賃期限可與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接。年租金一般三年修訂一次，標(biāo)準(zhǔn)可以參考國(guó)有土地出讓金加上利息后的年均數(shù)確定。全省土地年租金最低保護(hù)價(jià)，由省國(guó)土管理局、物價(jià)局研究制定，經(jīng)省政府批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。企業(yè)改制之初交納租金有困難的，鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在3年內(nèi)可給予減免照顧。

 農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)租金收益，歸鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有和使用，主要用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和土地復(fù)墾開發(fā)。

 實(shí)行年租金的農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)租或改變用途，確需轉(zhuǎn)租或改變用途的，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地，重新簽訂租賃合同。

 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制后，如需將原使用土地改變用途、用于房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須將集體所有土地征為國(guó)有土地，通過出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。

 鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制涉及的集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)租賃，由集體經(jīng)濟(jì)組織與使用者簽訂土地租賃合同，報(bào)縣（市）土地管理部門審批。土地管理部門應(yīng)對(duì)土地權(quán)屬、用途、地價(jià)等進(jìn)行認(rèn)真審核，并做好登記發(fā)證工作。對(duì)土地權(quán)屬不清，土地用途不符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的，土地租賃價(jià)格低于最低保護(hù)價(jià)的，土地管理部門不予批準(zhǔn)。原鄉(xiāng)村集體企業(yè)未依法取得土地使用權(quán)的，在補(bǔ)辦用地手續(xù)后，其土地使用權(quán)方可重新處置。

 以上各項(xiàng)中所指鄉(xiāng)村集體企業(yè)使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，均指1997年12月31日前已經(jīng)使用的存量土地。



 四、調(diào)整閑置非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

 近年來，我省有部分已辦理了征用、出讓手續(xù)的建設(shè)用地，因項(xiàng)目、資金不落實(shí)等原因，有的未能按期動(dòng)工建設(shè)，有的只是部分利用。對(duì)于這部分閑置建設(shè)用地，應(yīng)在按規(guī)定收取土地廢荒費(fèi)的前提下，區(qū)別不同類型，進(jìn)行規(guī)范調(diào)整，使之得到充分利用。

 對(duì)于開發(fā)商以炒賣“地皮”為目的受讓并超期閑置的土地，由國(guó)土管理部門依法收回土地使用權(quán)，通過土地市場(chǎng)重新出讓。

 對(duì)確因資金等原因無力全部開發(fā)利用而部分閑置的建設(shè)用地，可以由土地部門以不高于原出讓的價(jià)格收購(gòu)，再重新出讓使用；也可以由土地管理部門先行招商引資，在明確出讓意向后，向原受讓方收回土地使用權(quán)重新出讓，收取出讓金后，再給予原受讓方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

 以上通知，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。