• 【發(fā)布單位】81020
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-06-25
• 【生效日期】1996-06-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（1996年6月25日無錫市人民政府令第26號）

 第一條 為深化住房制度改革，逐步實現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化，為物業(yè)所有人（使用人）創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內(nèi)已投入使用的各類房屋及相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)聯(lián)的場地。



 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)由本戶單獨使用的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以及自用陽臺等。



 第四條 本辦法適用于本市市區(qū)各類居住小區(qū)、住宅組團及其他物業(yè)（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。



 第五條 物業(yè)管理工作應(yīng)當堅持逐步深化、穩(wěn)步推進的方針和為住戶提供服務(wù)和方便的原則。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（使用人）的委托，對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目進行管理、維護、修繕與整治。

 本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、樓梯間、走廊通道等。

 本辦法所稱房屋的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設(shè)施、電梯等。



 第六條 無錫市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門，其職責是：

 （一）貫徹、執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章，制定住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)實施規(guī)定；

 （二）審批物業(yè)管理公司資質(zhì)；

 （三）負責維修基金的管理；

 （四）對物業(yè)管理工作進行業(yè)務(wù)指導、監(jiān)督、檢查和組織評比；

 （五）培訓和考核物業(yè)管理專業(yè)人員。



 第七條 各區(qū)人民政府和區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處負責對轄區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

 市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)業(yè)務(wù)工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。



 第八條 住宅區(qū)應(yīng)當成立業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會由物業(yè)所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區(qū)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益。



 第九條 同一住宅區(qū)只能委托一家物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理公司可按行政管轄區(qū)域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區(qū)進行物業(yè)管理。



 第十條 業(yè)主管理委員會的權(quán)利：

 （一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，結(jié)合本住宅區(qū)的實際情況，制定各項管理規(guī)范；

 （二）選聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

 （三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和管理服務(wù)的主要措施；

 （四）審查物業(yè)管理公司管理費的收支情況；

 （五）檢查、督促本住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。



 第十一條 業(yè)主管理委員會的義務(wù)：

 （一）定期召集、主持物業(yè)所有人（使用人）代表大會，報告本住宅區(qū)的管理工作；

 （二）根據(jù)物業(yè)所有人（使用人）的意見和要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查、監(jiān)督并協(xié)助落實各項措施；

 （三）接受物業(yè)所有人（使用人）的監(jiān)督；

 （四）接受房管部門和各有關(guān)行政主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府、街道辦事處的指導與監(jiān)督。



 第十二條 物業(yè)管理公司是以房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的管理、維修、服務(wù)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)濟上獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，并具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。

 物業(yè)管理公司可按規(guī)定享受有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第十三條 物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

 物業(yè)管理公司應(yīng)當具備的資質(zhì)條件：

 （一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬平方米以上；

 （二）有自己的名稱、章程和組織機構(gòu)；

 （三）有固定的辦公地點及經(jīng)營場所；

 （四）有30萬元以上的注冊資金；

 （五）具備同經(jīng)營項目相對應(yīng)的各類具有上崗證書的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)不少于三分之一。



 第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定住宅區(qū)管理辦法；

 （二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅區(qū)實施管理；

 （三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

 （四）制止違反物業(yè)管理合同和管理辦法的行為；

 （五）要求業(yè)主管理委員會協(xié)助管理；

 （六）選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務(wù)；

 （七）在住宅內(nèi)實行多種經(jīng)營，以其收益補充住宅區(qū)管理經(jīng)費；

 （八）其他依法享有的權(quán)利。



 第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

 （二）接受業(yè)主管理委員會和住宅區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

 （三）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主管理委員會審議，并經(jīng)業(yè)主管理委員會認可；

 （四）遵守有關(guān)規(guī)定，保證管理質(zhì)量，不亂收取費用；

 （五）其他依法應(yīng)盡的義務(wù)。



 第十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容可包括：

 （一）住宅區(qū)內(nèi)的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設(shè)施和設(shè)備的維修和養(yǎng)護；

 （二）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃；

 （三）綠化、園林小區(qū)及其有關(guān)設(shè)施的養(yǎng)護；

 （四）治安和交通秩序的維護；

 （五）其他需要管理的方面。

 管理應(yīng)當達到的標準按各相關(guān)專業(yè)管理標準執(zhí)行。



 第十七條 物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有人或業(yè)主管理委員會委托管理物業(yè)，應(yīng)當與委托人訂立《物業(yè)管理合同》并報市房管局備案。

 《物業(yè)管理合同》應(yīng)當明確：

 （一）管理項目；

 （二）管理內(nèi)容；

 （三）管理費用；

 （四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

 （五）合同期限；

 （六）違約責任；

 （七）其他。



 第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。

 為物業(yè)所有人（使用人）提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)或公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導價。

 實行政府定價或政府指導價的物業(yè)管理公共服務(wù)收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定，并定期調(diào)整公布。

 凡屬為物業(yè)所有人（使用人）個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價或雙方協(xié)議。

 未經(jīng)市物價、財政部門核定，物業(yè)管理公司不得設(shè)立其他收費項目。

 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應(yīng)當在經(jīng)營場所和收費地點公布。



 第十九條 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成主要包括以下方面：

 （一）住宅區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

 （二）綠化管理費；

 （三）清潔衛(wèi)生費；

 （四）保安費；

 （五）管理費。

 已收取公共服務(wù)費的住宅區(qū)，不得再重復收取上述各單項管理費用。



 第二十條 設(shè)立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其來源是：

 （一）新建的商品房，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位售房價中提取1．5％；

 （二）公房出售時，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提??；

 （三）過去商品房出售時，已提取的此項費用。



 第二十一條 物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金實行專戶儲存，其利息用于房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護?；鹄⒌氖褂茫蓞^(qū)房管部門審批，報經(jīng)市房管部門核準后定向使用。

 基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監(jiān)督。



 第二十二條 凡建設(shè)費用已進入商品房成本的住宅區(qū)配套用房，其房屋租金收入用于補貼所在地住宅區(qū)物業(yè)管理的費用。



 第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋出售前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔，直至住宅區(qū)業(yè)主管理委員會成立。



 第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)移交物業(yè)公司管理時，須一并移并下列資料：

 （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖；

 （二）竣工平面圖；

 （三）地下管網(wǎng)圖；

 （四）設(shè)備安裝圖；

 （五）其他技術(shù)資料。



 第二十五條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有人（使用人）應(yīng)當遵守住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，按規(guī)定交納公共服務(wù)費，不得妨礙管理人員履行職責。



 第二十六條 住宅區(qū)住戶有下列情況之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

 （一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)土地用途的；

 （二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)，毀壞設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的；

 （三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境影響住宅區(qū)景觀的；

 （四）損壞區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的；

 （五）其他違反規(guī)定的行為。

 上述行為需給予行政處罰的，物業(yè)管理公司應(yīng)當提請有關(guān)行政主管部門處罰。



 第二十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司主管部門責令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質(zhì)證書；造成經(jīng)濟損失的，責令賠償：

 （一）不按期修繕房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的；

 （二）管理制度不健全，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的；

 （三）截留或挪用住宅小區(qū)維護管理費尚不構(gòu)成犯罪的。



 第二十八條 物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。



 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區(qū)，按本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。

 本辦法公布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，可以先從異產(chǎn)毗連房屋和公有住房售后社會化、專業(yè)化的管理和維修服務(wù)開始，逐步推行物業(yè)管理。



 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執(zhí)行。



 第三十一條 本辦法由無錫市房產(chǎn)管理局負責解釋。



 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。