• 【發(fā)布單位】82105
• 【發(fā)布文號】成都市人民政府令第45號
• 【發(fā)布日期】1995-08-17
• 【生效日期】1995-08-17
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

成都市住宅小區(qū)管理辦法

 成都市住宅小區(qū)管理辦法
 
（1995年8月17日成都市人民政府令第45號發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)我市居民住宅小區(qū)的管理，提高管理和服務(wù)水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便舒適的居住環(huán)境，根據(jù)《
中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《成都市城市建設(shè)規(guī)劃管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理市局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建設(shè)用地規(guī)模在五萬平方米以上的居住區(qū)和住宅組團(tuán)。



 第三條 本辦法適用于成都市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)。

 住宅小區(qū)內(nèi)的所有單位、居民及居住在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行各種活動的單位和個(gè)人，均應(yīng)遵守本辦法。



 第四條 住宅小區(qū)實(shí)行屬地行政管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則。逐步推行社會化、專業(yè)化物業(yè)管理模式，實(shí)行有償服務(wù)。



 第五條 市、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的綜合管理。

 各級城市建設(shè)管理、規(guī)劃、房地產(chǎn)、市容環(huán)衛(wèi)、市政、公用、環(huán)保、園林綠化、公安、工商行政管理、郵政、電信、教育、衛(wèi)生等部門依法按職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的有關(guān)監(jiān)督管理工作，協(xié)同街道辦事處共同搞好住宅小區(qū)管理工作。



 第六條 新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，住宅小區(qū)的日常管理由物業(yè)管理公司承擔(dān)。住宅小區(qū)建設(shè)期間，由開發(fā)單位組建或聘用物業(yè)公司參與建設(shè)期的管理，并簽訂承包合同。住宅小區(qū)移交后，由街道辦事處或小區(qū)管理委員會按平等競爭原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)公司承包物業(yè)管理。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指經(jīng)工商行政管理部門注冊的物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)內(nèi)房屋的使用、維護(hù)及其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)行的服務(wù)和管理。



 第七條 住宅小區(qū)內(nèi)的居民有參加小區(qū)管理的權(quán)利并承擔(dān)合理使用房屋和公用設(shè)施，遵守住宅小區(qū)管理規(guī)定的義務(wù)。




 第二章 規(guī)劃與建設(shè)





 第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)當(dāng)納入我市國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計(jì)劃，服從城市總體規(guī)劃。



 第九條 住宅小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)遵照中華人民共和國《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，必須規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)道路、管線、公共綠地、中小學(xué)校、幼兒園、街道辦事處、公安派出所、農(nóng)貿(mào)市場、停車場庫和醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商貿(mào)服務(wù)、金融、郵政、電信、環(huán)衛(wèi)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。

 住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的配建水平，必須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同時(shí)投入使用。



 第十條 住宅小區(qū)的街道名稱應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)由地名管理機(jī)構(gòu)命名。



 第十一條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需經(jīng)市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門和所在地區(qū)人民政府審定。住宅小區(qū)的建設(shè)必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案形成。

 由兩個(gè)以上開發(fā)單位參與開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，由市、區(qū)人民政府確定一個(gè)開發(fā)單位牽頭，并簽訂相應(yīng)的責(zé)任書，按照先地下后地上、先市政公用基礎(chǔ)設(shè)施后上部建筑、公共配套設(shè)施和房屋建設(shè)同步的原則實(shí)施建設(shè)。

 市建設(shè)行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門、各區(qū)人民政府應(yīng)對住宅小區(qū)的建設(shè)實(shí)施管理與監(jiān)督。



 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承擔(dān)住宅小區(qū)建筑施工任務(wù)的企業(yè)，必須按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。

 住宅小區(qū)的建設(shè)施工應(yīng)實(shí)行招標(biāo)、投標(biāo)，開展平等競爭。



 第十三條 經(jīng)批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。在建設(shè)過程中禁止下列行為：

 （一）擅自更改經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

 （二）擅自改變土地使用性質(zhì)；

 （三）買賣建設(shè)用地紅線圖；

 （四）擅自改變建筑設(shè)計(jì)；

 （五）少建或不建市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。



 第十四條 經(jīng)批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，確需部分變更的，必須經(jīng)市建設(shè)行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門同意，市建設(shè)行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門在審定時(shí)，應(yīng)征求所在地區(qū)人民政府的意見。




 第三章 驗(yàn)收與移交





 第十五條 住宅小區(qū)竣工必須進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收工作由建設(shè)單位提出書面申請，市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)會同區(qū)人民政府、街道辦事處和其它相關(guān)部門組成綜合驗(yàn)收小組，依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。對驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，由市建設(shè)行政主管部門發(fā)給《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證》。

 分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可實(shí)行分期驗(yàn)收，待全部建成后進(jìn)行綜合驗(yàn)收。分期驗(yàn)收的住宅小區(qū)，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施滿足使用功能要求的，可分期投入使用。



 第十六條 住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收必須符合下列要求：

 （一）建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求；

 （二）住宅及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。驗(yàn)收資料齊全；

 （三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

 （四）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地平；

 （五）被拆遷入已妥善安置。



 第十七條 經(jīng)驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，開發(fā)單位或牽頭開發(fā)單位應(yīng)向區(qū)人民政府和其它部門分別移交下列事項(xiàng)：

 （一）向區(qū)人民政府移交：《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證》、《單位工程質(zhì)量綜合評定表》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（復(fù)印件）；建設(shè)期間已提前進(jìn)入物業(yè)管理的工作總結(jié)及相關(guān)資料；經(jīng)市政府批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖；竣工平面圖；單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；房屋分配方案；市建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其它文件資料；

 （二）向區(qū)人民政府繳納住宅小區(qū)建設(shè)總投資的0．5％至1％的資金作為住宅小區(qū)專項(xiàng)管理用費(fèi)，用于住宅小區(qū)行政管理、物業(yè)管理的補(bǔ)助和公共配套設(shè)施的維護(hù)、更新，具體辦法由市人民政府另行規(guī)定；

 （三）按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的行政管理用房無償移交給區(qū)人民政府，任何單位、個(gè)人不得改變其用途；

 （四）按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的中、小學(xué)校，無償移交給市、區(qū)人民政府教育部門統(tǒng)一安排辦學(xué)；幼兒園實(shí)行有償使用。中、小學(xué)校、幼兒園用于解決該住宅小區(qū)居民的人學(xué)、入托，任何單位、個(gè)人不得改變其用途；

 （五）按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房（含農(nóng)貿(mào)市場），由建設(shè)單位有償轉(zhuǎn)交給使用單位，任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途；

 （六）住宅小區(qū)的水、電、燃?xì)?、通信、市政、有線電視等專業(yè)管線和環(huán)境衛(wèi)生、園林等設(shè)施移交給專業(yè)管理部門管理；

 （七）其它有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施的移交按國家和市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第十八條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位也可委托物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕，但應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用，具體事宜由雙方商定。




 第四章 管理機(jī)構(gòu)與主要任務(wù)





 第十九條 市、區(qū)人民政府根據(jù)新建住宅小區(qū)的規(guī)模，組建或指定街道辦事處負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的綜合管理。



 第二十條 街道辦事處的主要任務(wù)：

 （一）貫徹國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定；

 （二）結(jié)合實(shí)際制定住宅小區(qū)的管理制度，組建住宅小區(qū)管理委員會；

 （三）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的社區(qū)管理、精神文明建設(shè)和其它工作的組織實(shí)施；

 （四）對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，接受并處理居民對物業(yè)管理公司的投訴；

 （五）協(xié)調(diào)各專業(yè)部門之間的管理關(guān)系；

 （六）按本辦法授權(quán)和有權(quán)機(jī)關(guān)的委托，對違反本辦法的行為作出處罰。



 第二十一條 物業(yè)管理公司按物業(yè)管理承包合同的約定，主要承擔(dān)以下任務(wù)：

 （一）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)公共房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)及公共用地的管理；

 （二）負(fù)責(zé)小區(qū)容貌及環(huán)境衛(wèi)生、愛國衛(wèi)生的管理；

 （三）負(fù)責(zé)文娛體育活動場所的管理；

 （四）負(fù)責(zé)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的管理；

 （五）負(fù)責(zé)車輛行駛及停泊管理；

 （六）協(xié)助、配合專業(yè)管理部門維護(hù)、管理小區(qū)范圍內(nèi)的道路、橋梁、排水、路燈、河堤、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、停車場庫、消防、機(jī)電設(shè)備等設(shè)施；

 （七）協(xié)助、配合專業(yè)管理部門搞好住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、廣播電視、供電、供水、供氣等管理工作以及工程檢修的現(xiàn)場管理工作；

 （八）建立住宅小區(qū)管理檔案；

 （九）物業(yè)管理承包合同規(guī)定的其它管理事項(xiàng)。



 第二十二條 物業(yè)管理公司按有償服務(wù)的原則，向住宅小區(qū)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于本住宅小區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。



 第二十三條 物業(yè)管理公司可在住宅小區(qū)內(nèi)開展為住戶料理家務(wù)、照顧病人、裝修房屋、維修設(shè)備、搬運(yùn)和訂購物品等特約服務(wù)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。




 第五章 日常管理





 第二十五條 從事住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的單位，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定。在售房時(shí)應(yīng)當(dāng)在買賣合同中對房地產(chǎn)權(quán)利人有承諾遵守本辦法及其配套管理辦法的約定；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時(shí)，應(yīng)在租賃合同中對使用人有遵守本辦法及其配套管理辦法的約定。



 第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。自覺履行各項(xiàng)義務(wù)，服從管理，按規(guī)定繳納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與和監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。



 第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個(gè)人必須遵守以下規(guī)定：

 （一）不準(zhǔn)改變停車場庫等公共配套設(shè)施的使用性質(zhì)。

 （二）不得占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)。

 （三）不得擅自接引、拆除市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；不準(zhǔn)損壞市政公用基礎(chǔ)設(shè)施。

 （四）保持房屋及其它建筑物的完好、整潔和安全；裝修房屋應(yīng)符合國家和市人民政府的有關(guān)規(guī)定；不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施。

 （五）不準(zhǔn)違法搭建建筑物；不準(zhǔn)在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；不準(zhǔn)在陽臺上砌墻和存放超重的物品。

 （六）愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；不準(zhǔn)毀損、占用綠地和綠化設(shè)施；不準(zhǔn)在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品。

 （七）按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放、傾倒垃圾權(quán)；不準(zhǔn)亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；不準(zhǔn)在建筑物或構(gòu)筑物涂寫、刻劃、張貼。

 （八）不準(zhǔn)打架斗毆、酗酒滋事、賭博；不準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。

 （九）不準(zhǔn)違反規(guī)定停放機(jī)動車和非機(jī)動車。

 （十）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)，外來人員必須按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。

 （十一）不準(zhǔn)從事污染住宅小區(qū)環(huán)境的經(jīng)營活動。

 （十二）法律、法規(guī)、規(guī)章的其它規(guī)定和住宅小區(qū)管理制度。




 第六章 獎勵與處罰





 第二十八條 對模范遵守本辦法，在管理、維護(hù)住宅小區(qū)工作中做出顯著成績的單位和個(gè)人，由市、區(qū)人民政府給予表彰獎勵。



 第二十九條 住宅小區(qū)管理達(dá)到文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的，由市、區(qū)人民政府授予榮譽(yù)稱號，并給予表彰獎勵。



 第三十條 違反本辦法第十一條、第十三條之規(guī)定的，按《成都市城市建設(shè)規(guī)劃管理?xiàng)l例》的規(guī)定和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定處罰。



 第三十一條 違反本辦法有下列行為之一的，由街道辦事處或物業(yè)管理公司當(dāng)場制止、責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀、賠償損失，并可由街道辦事處處以二百元以下罰款：

 （一）擅自改變房屋使用性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)，擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施者，責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以二百元以下罰款。

 （二）損壞公共住宅大門、圍墻或其他公共設(shè)施者，賠償損失，并可處以五十元以下罰款。

 （三）損壞房屋結(jié)構(gòu)及各類道路、管線及其附屬設(shè)施者，責(zé)令限期恢復(fù)原狀或賠償損失，并可處以一百元至二百元罰款。

 （四）損壞花草樹木者，賠償損失，并可處以每株二十元以下罰款。

 （五）亂倒垃圾、亂扔廢棄物，責(zé)令改正，并可處以十元至五十元的罰款。

 （六）在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物。責(zé)令改正。并可處以十元至五十元罰款。

 （七）在建筑物或構(gòu)筑物上刻劃、涂寫和張貼宣傳品，責(zé)令改正，并可處以五元至二十元罰款。

 （八）在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品的，責(zé)令改正，并可處以五元至五十元罰款。

 （九）占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)，責(zé)令改正，并可處以二十元至一百元罰款。

 （十）不按規(guī)定停放機(jī)動車輛的，責(zé)令改正，并可處以二十元至五十元罰款。

 （十一）不按規(guī)定停放非機(jī)動車的處以五元至二十元罰款。



 第三十二條 違反治安管理、市容環(huán)境衛(wèi)生、市政工程設(shè)施管理、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理、道路交通管理等規(guī)定的，由有關(guān)部門按職責(zé)給予處罰。

 對同一違法行為不得重復(fù)處罰。



 第三十三條 違反本辦法的行為，處罰超過街道辦事處權(quán)限的由街道辦事處報(bào)經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)的有關(guān)主管部門處罰。



 第三十四條 擅自搭建建筑物的，由市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法強(qiáng)行拆除。



 第三十五條 罰款使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的罰沒收據(jù)并上繳財(cái)政。



 第三十六條 街道辦事處違反本辦法規(guī)定，擅自擴(kuò)大執(zhí)法范圍、越權(quán)行使職能的，由市或區(qū)人民政府責(zé)令改正，并可對直接責(zé)任人給予行政處分。



 第三十七條 街道辦事處及物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，不履行職責(zé)，玩忽職守，造成居民人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。



 第三十八條 行政執(zhí)法人員應(yīng)當(dāng)秉公執(zhí)法、嚴(yán)格執(zhí)法、文明執(zhí)法。對拒絕、阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《
中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。



 第三十九條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的本級人民政府或者上一級主管部門申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，當(dāng)事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴，當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

 法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。




 第七章 附則



 第四十條 對本辦法實(shí)施前已移交使用的住宅小區(qū)，其建設(shè)管理尚不配套的，各區(qū)人民政府應(yīng)按本辦法規(guī)定，積極創(chuàng)造條件，有計(jì)劃地配套完善。



 第四十一條 住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的具體辦法由市人民政府另行規(guī)定。



 第四十二條 錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)人民政府可根據(jù)本辦法制定管理措施，并報(bào)送市人民政府備案。

 龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)和各縣（市）人民政府可參照本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定管理措施，并報(bào)送市人民政府備案。



 第四十三條 本辦法由成都市人民政府法制局會同市建設(shè)管理委員會負(fù)責(zé)解釋。



 第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市過去制定的規(guī)章、規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。