• 【發(fā)布單位】81109
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1995-05-19
• 【生效日期】1995-05-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

關(guān)于印發(fā)《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府、市政府各部門、各直屬單位：

 《寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法》已經(jīng)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，現(xiàn)予印發(fā)，自即日起實(shí)施。



 寧波市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組

 一九九五年五月十九日



 寧波市市區(qū)公有住房出售管理暫行辦法





 第一條 為實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，加快住房建設(shè)，根據(jù)《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案》，制定本辦法。



 第二條 市區(qū)直管公有住房和自管公有住房中鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的獨(dú)用成套住房，均屬出售范圍。但有下列情況之一者不得出售：

 一、產(chǎn)權(quán)未得到確認(rèn)的；

 二、列入城市建設(shè)近期規(guī)劃范圍、已停水停電的；

 三、臨街宜改造為營業(yè)用房的底層成套公房，界定范圍為：海曙區(qū)中山東路、中山西路（西至翠柏路）、解放南路、解放北路、江廈街、靈橋路、和義路、開明街、藥行街；江北區(qū)人民路（北至泗洲路）；江東區(qū)中山東路（東至彩虹北路）、百丈街（東至中興路）；

 四、具有歷史保護(hù)價(jià)值的；

 五、成套代管產(chǎn)住房；

 六、校園及工礦作業(yè)區(qū)內(nèi)穿插的成套住房；

 七、嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)住房；

 八、政府認(rèn)定不宜出售的其他住房。



 第三條 購買公有住房要堅(jiān)持自愿的原則，每戶家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能享受一次，限購一套。



 第四條 凡在市區(qū)有常住戶口，且符合單位分房條件的職工以及已租住獨(dú)用成套公有住房的承租人，均可購買公有住房。中央及省、市屬單位在大市范圍內(nèi)有集體戶口的職工，視同市區(qū)常住戶口，也可申請購買在市區(qū)的自住公有住房。新建公有住房和騰空的成套舊公有住房實(shí)行先售后租，優(yōu)先出售給無房戶和住房困難戶。

 住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)鼓勵(lì)職工、居民購買公有住房。



 第五條 出售公有住房按建筑面積計(jì)算。建筑面積的計(jì)算辦法，按甬價(jià)房、市房改辦〔1993〕02號(hào)文規(guī)定執(zhí)行。



 第六條 出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，超過限購面積標(biāo)準(zhǔn)部分執(zhí)行市場價(jià)。成本價(jià)按征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素確定；1994年磚混二等新房每平方米建筑面積成本價(jià)為680元，市場價(jià)為1350元；以后每年在6月底前公布下一年售房價(jià)格。



 第七條 住房的年折舊率為2％。折舊年限以購房年份減住房竣工驗(yàn)收交付使用年份計(jì)算，超過30年的，按30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，其折舊年限按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

 公有住房的實(shí)際售價(jià)要結(jié)合住房結(jié)構(gòu)、等級(jí)，所處地段、層次、朝向、設(shè)施和裝修等因素區(qū)別計(jì)價(jià)。住房的樓層、朝向、地段差價(jià)率及設(shè)施裝修價(jià)格見附表一、二。



 第八條 購買現(xiàn)已租住的公房建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn)為：一般干部職工50－75平方米；科級(jí)（或相當(dāng)于這一級(jí)干部，下同）60－85平方米；處級(jí)70－100平方米；廳局級(jí)90－120平方米；或按該處常住戶口人均建筑面積18平方米控制。購房者夫妻有一方是教師或離休干部，面積可放寬10平方米。購買新建住房和騰空房面積標(biāo)準(zhǔn)按國發(fā)（1983）193號(hào)文件規(guī)定放寬3平方米控制。



 第九條 購買公有住房，原則上要一次付清房款，有困難的可以申請抵押貸款。購房者一次付清房款的，給予總房款20％的折扣；向政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部申請政策性抵押貸款支付購房款的，最高貸款額度不得超過總房款的70％。抵押貸款還款年限一般不超過10年，并按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息，單位不得貼息。



 第十條 對按成本價(jià)購房者，給予以下折扣和優(yōu)惠：

 一、按購房者夫妻兩人建立住房公積金制度前的工齡，每一年給予成本價(jià)0．6％的工齡折扣。職工工齡一律按人事、勞動(dòng)部門有關(guān)連續(xù)工齡的計(jì)算規(guī)定執(zhí)行。在職職工工齡統(tǒng)一計(jì)算到1994年（含）；離退休職工購房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算，少數(shù)工作需要，組織上批準(zhǔn)延長工作時(shí)間的，工齡可連續(xù)計(jì)算；喪偶職工未再婚的，其配偶生前工齡可以合并計(jì)算。購房工齡由所在單位勞動(dòng)人事部門出具證明。

 二、在1995年6月30日前購買已租住的公有住房者，給予5％的現(xiàn)住房折扣。今后要逐年減少，到2000年前全部取消。

 三、購房者免繳房產(chǎn)稅、一次性契稅和暫免土地使用稅。



 第十一條 公有住房出售價(jià)格計(jì)算公式：

 住房單位售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)×（1－年工齡折扣率×夫妻雙方工齡之和一年折舊率×折舊年限）×（1－現(xiàn)住房折扣率）×（1－地段差價(jià)率±結(jié)構(gòu)差價(jià)率±朝向差價(jià)率±層次差價(jià)率）

 按上述公式計(jì)算的“住房單位售價(jià)”每平方米低于180元的，按180元計(jì)算。

 實(shí)際售房總價(jià)（元）＝［住房單位售價(jià)×限購以內(nèi)建筑面積±設(shè)施差價(jià)＋市場價(jià)×超標(biāo)部分建筑面積×（1－年折舊率×折舊年限）×（1－地段差價(jià)率±結(jié)構(gòu)差價(jià)率±朝向差價(jià)率±層次差價(jià)率）］×（1－一次性付款折扣率）



 第十二條 出售公有住房時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位與購房者雙方應(yīng)簽訂買賣契約，付清房款后，到房地產(chǎn)、土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。



 第十三條 按成本價(jià)和原按綜合價(jià)購買的住房，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。在付清房款并住滿五年后，可依法進(jìn)入市場，出售或出租的收入，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。



 第十四條 原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，購房者擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，不能贈(zèng)與。產(chǎn)權(quán)份額按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占原綜合價(jià)的比例確定。購房者在付清房款并住滿五年后，可依法進(jìn)入市場。在同等條件下原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租賃權(quán)，出售或出租收入，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，按產(chǎn)權(quán)比例分配。



 第十五條 購房者自住未滿五年，因故退房的，住房須由原產(chǎn)權(quán)單位或房管部門按原購房款收購，不計(jì)利息。



 第十六條 公有住房出售，室內(nèi)自用部分、自用設(shè)施的維修費(fèi)用由購房者自理；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由維修基金開支；維修基金來源：產(chǎn)權(quán)單位按售房款的15％提取，購房者按住房成本價(jià)的1％繳付。維修基金要專戶儲(chǔ)存，本金不動(dòng)，利息用于住房共用部位、共用設(shè)施的維修。



 第十七條 國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例分別上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位，納入城市和單位住房基金。其他公有住房出售收入歸單位所有，納入單位住房基金，專項(xiàng)用于住房建設(shè)和住房制度改革。出售公有住房必須使用財(cái)稅部門統(tǒng)一印制的出售公有住房專用票據(jù)。國有住房出售收入征收管理辦法按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第十八條 產(chǎn)權(quán)單位按本辦法出售公有住房的收入，免繳營業(yè)稅、所得稅，暫免預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。



 第十九條 職工購房后，因工作調(diào)動(dòng)或職務(wù)提升，首次購房面積未達(dá)到國家規(guī)定住房控制標(biāo)準(zhǔn)的，可允許換購公有住房。原住房由新分房單位按換購時(shí)的成本價(jià)成新折扣和售房政策計(jì)價(jià)收購，新住房按換購時(shí)的成本價(jià)和售房政府購買，換購者不得重復(fù)享受工齡折扣、現(xiàn)住房折扣和一次付款折扣。



 第二十條 原按綜合價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房，購房者要求按新政策銜接的，可按本辦法規(guī)定的售房政策進(jìn)行銜接，原購房款多退少補(bǔ)。



 第二十一條 原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房者，今后需補(bǔ)購尚未購買的住房產(chǎn)權(quán)部分，須按補(bǔ)購時(shí)的住房成本價(jià)和售房政策辦理。



 第二十二條 因拆遷等原因由個(gè)人全額出資擴(kuò)大住房面積的，在購房時(shí)，憑有效證件，其相應(yīng)面積可承認(rèn)所有權(quán)，其余部分按房改政策購房；對單位向個(gè)人收取的住房集資款經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，憑原始證件，可在購房款中抵扣。



 第二十三條 本辦法由寧波市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。



 第二十四條 本辦法自《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案》實(shí)施之日起執(zhí)行。