• 【發(fā)布單位】81108
• 【發(fā)布文號(hào)】甬政[1995]8號(hào)
• 【發(fā)布日期】1995-05-19
• 【生效日期】1995-05-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

寧波市人民政府關(guān)于印發(fā) 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案的通知

 寧波市人民政府關(guān)于印發(fā)
 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案的通知
 
（甬政〔1995〕8號(hào)）
各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

 《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案》已經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予印發(fā)，自即日起實(shí)施。



 寧波市人民政府

 一九九五年五月十九日



 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實(shí)施方案



 為深化市區(qū)住房制度改革，根據(jù)《
國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《浙江省深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本方案。



 一、住房制度改革目的、基本內(nèi)容和近期任務(wù)

 （一）改革目的

 城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。

 （二）基本內(nèi)容

 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政府性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

 （三）近期任務(wù)

 城鎮(zhèn)住房制度改革要堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)。近期的任務(wù)是：完善住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，租房交納保證金，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，加強(qiáng)住房資金管理，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修管理市場(chǎng)，到本世紀(jì)末人均居住面積達(dá)到9平方米，住房成套率達(dá)到85％，解決人均居住面積6平方米以下困難戶的住房困難，基要上實(shí)現(xiàn)每戶有一套經(jīng)濟(jì)適用的住房，初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度。



 二、具體政策

 （一）完善住房公積金制度

 1．范圍和對(duì)象

 凡屬市區(qū)黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)和企業(yè)單位（包括全民、集體、私營(yíng)和外商投資企業(yè)）及其固定職工、合同制職工以及外商投資企業(yè)的中方職工，均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則，實(shí)行住房公積金制度。離退休職工、臨時(shí)工、外商投資企業(yè)的外籍職工，不實(shí)行公積金制度。

 2．公積金的繳交率

 職工個(gè)人和所在單位公積金的繳交率，1995年各定為職工上年月平均工資的5％（外商投資企業(yè)不負(fù)責(zé)解決職工住房的，各定為7％）；職工上年月平均工資高于本市職工上年社會(huì)平均工資300％的，按300％為基數(shù)計(jì)繳，低于60％的，按60％為基數(shù)計(jì)繳。

 公積金的繳交率要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人收入變化，在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行調(diào)整。公積金繳交基數(shù)每年從7月1日起按職工上年月平均工資進(jìn)行調(diào)整。

 3．資金來源

 個(gè)人繳存部分，從個(gè)人工資中支付。單位提供部分，企業(yè)從提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中解決，不足部分經(jīng)市財(cái)政部門核定，在成本、費(fèi)用中列支；行政事業(yè)單位要立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，全額預(yù)算的行政事業(yè)單位由財(cái)政預(yù)算撥付；差額預(yù)算事業(yè)單位按差額比例由財(cái)政預(yù)算撥付；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。為確保住房公積金歸集的及時(shí)性，公積金的繳交統(tǒng)一采取銀行“專項(xiàng)委托收款”的辦法進(jìn)行歸集。

 4．公積金的使用

 職工個(gè)人和所在單位繳交的公積金，均歸個(gè)人所有，其本息免交個(gè)人所得稅。職工家庭可以使用本戶成員及其直系親屬結(jié)余的公積金，購(gòu)買和建造自住住房及私房的翻建、改造和大修。

 職工離退休、出國(guó)（境）定居，其結(jié)余的公積金本息歸還給職工本人；調(diào)動(dòng)工作、離開本市，其結(jié)余的公積金本息可轉(zhuǎn)入新工作單位該職工公積金名下；職工在職期間去世，其結(jié)余的公積金本息可由法定繼承人或受遺贈(zèng)人辦理手續(xù)后領(lǐng)取。

 各單位經(jīng)批準(zhǔn)可以有償使用本單位職工結(jié)余的公積金，用于購(gòu)建住房。

 （二）積極推進(jìn)租金改革

 1．提租目標(biāo)

 到2000年，住房租金水平原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，初步規(guī)劃1995年租金水平達(dá)到占雙職工家庭平均工資的4％，1998年達(dá)到10％，2000年達(dá)到15％。

 2．提租和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

 市區(qū)內(nèi)國(guó)家直管和單位自管的公有住房，1995年下半年每平方米使用面積平均月租金調(diào)整到0．80元。同時(shí)，對(duì)在市區(qū)黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、企事業(yè)單位工作的固定職工和合同制職工（包括離退休職工），由所在單位根據(jù)其上年月平均工資或離退休費(fèi)總額，按1．5％的比例重新核定住房補(bǔ)貼，按月發(fā)給，原有的住房補(bǔ)貼同時(shí)取消。職工上年月平均工資高于1000元的，按1000元計(jì)算；低于400元的，按400元計(jì)算。

 今后租金年增長(zhǎng)幅度原則上按占職工家庭平均工資二個(gè)百分點(diǎn)的比例，于每年7月1日起進(jìn)行調(diào)整。

 3．租金的使用

 租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，用于住房維修、管理、建設(shè)和住房制度改革。

 4．減免補(bǔ)政策

 對(duì)于離退休干部職工，已故離休干部的配偶，民政部門確認(rèn)的社會(huì)救濟(jì)戶、特等和一等傷殘軍人，以及非在職優(yōu)撫戶、享受撫恤待遇的烈屬、家庭人均收入低于市區(qū)職工家庭最低貧困生活線的低收入戶，住房在規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，提租補(bǔ)貼后凈增支的部分，由所在單位給予適當(dāng)補(bǔ)助，無單位的在房租中給予適當(dāng)減免。

 （三）穩(wěn)步出售公有住房

 1．原則

 購(gòu)買公有住房要堅(jiān)持自愿的原則，以自住為目的，每戶限購(gòu)一套。

 2．對(duì)象和范圍

 凡持有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且符合單位分房條件的職工以及已租住成套公有住房的承租人，均可購(gòu)買公有住房。新建公有住房和騰空的成套舊公有住房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給無房戶和住房困難戶。

 3．價(jià)格

 公有住房按成本價(jià)出售，超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分按市場(chǎng)價(jià)出售。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素組成；小區(qū)級(jí)配套公建費(fèi)不列入成本。

 舊房的成本價(jià)按新房的成本價(jià)結(jié)合成新折扣計(jì)算，折舊年限以購(gòu)房年份減住房竣工驗(yàn)收交付使用年份計(jì)算，住房年折舊率為2％。超過30年的按30年計(jì)算，經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

 1995年6月30日以前出售磚混成套新房的成本價(jià)，執(zhí)行1994年成本價(jià)，每平方米建筑面積為680元，市場(chǎng)價(jià)1350元。以后每年在6月底前公布下一年售房?jī)r(jià)格。

 公有住房的實(shí)際價(jià)格，要根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修等因素區(qū)別計(jì)價(jià)。

 4．限購(gòu)面積

 購(gòu)買公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。教師或離休干部購(gòu)房，面積可放寬10平方米。

 5．優(yōu)惠政策

 （1）按購(gòu)房者夫妻兩人建立住房公積金制度前的工齡之和計(jì)算，每年工齡給予成本價(jià)0．6％的折扣。

 （2）1995年6月30日前購(gòu)買已租住的公有住房，給予5％的現(xiàn)住房折扣。今后要逐年減少，到2000年前全部取消。

 （3）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、一次性契稅和暫免土地使用稅。

 （4）住房產(chǎn)權(quán)單位的售房收入，免繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅，暫免預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。

 6．付款辦法

 職工購(gòu)買公有住房，原則上要一次付款，有困難的也可申請(qǐng)抵押貸款。售房單位可對(duì)一次付款的購(gòu)房職工給予一次付款折扣，折扣率按房改政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額計(jì)算。向政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)抵押貸款的，首次付款不得低于應(yīng)付購(gòu)房款的30％，超過30％部分給予適當(dāng)折扣。抵押貸款還款年限一般不超過10年，并按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息，單位不得貼息。

 7．購(gòu)房者權(quán)責(zé)

 按成本價(jià)和原按綜合價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有。在付清房款并住滿5年后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)，出售或出租的收入，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，歸個(gè)人所有。

 原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，購(gòu)房者擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，不能贈(zèng)與。產(chǎn)權(quán)份額按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占原綜合價(jià)的比例確定。購(gòu)房者在付清房款并住滿5年后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租賃權(quán)；出售和出租收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，按產(chǎn)權(quán)比例分配。

 公有住房出售后，室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施的維修費(fèi)用由購(gòu)房者自理；共用部位和共用設(shè)施的維修費(fèi)用，由維修基金支付。維修基金來源：產(chǎn)權(quán)單位在售房款中按15％的比例提取，購(gòu)房者按成本價(jià)1％的比例繳付。維修基金要專戶儲(chǔ)存，本金不動(dòng)，利息用于維修。

 8．售房款的管理

 國(guó)有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例分別上交財(cái)政和留歸單位，納入城市和單位住房基金。其他公有住房出售收入歸單位所有，納入單位住房基金，專項(xiàng)用于住房建設(shè)和住房制度改革。出售公有住房必須使用財(cái)稅部門統(tǒng)一印制的出售公有住房專用票據(jù)。國(guó)有住房出售收入征收管理辦法按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 9．售房政策銜接

 （1）原按綜合價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房，購(gòu)房者要求按新政策銜接的，可準(zhǔn)予按本方案銜接，原購(gòu)房款多退少補(bǔ)。

 （2）自本方案公布之日起，按新政策售房，原有關(guān)綜合價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房的規(guī)定停止執(zhí)行。

 （四）租房交納保證金

 1．對(duì)象和范圍

 自本方案公布之日起，市區(qū)新承租公有住房（包括騰空的舊公有住房）的住戶，均須按新標(biāo)準(zhǔn)交納住房租賃保證金，并按規(guī)定交納租金。

 2．交納標(biāo)準(zhǔn)

 租賃保證金按每平方米使用面積交納，其標(biāo)準(zhǔn)為：

 新成套住房18元；騰空的成套住房12元；非成套住房6元。其中拆遷后仍需租賃公有住房的安置戶，安置在舊城區(qū)的新成套住房12元，騰空成套住房6元，非成套住房免交；安置在新區(qū)的新成套住房6元，騰空的成套住房免交。

 原已交納住房租賃保證金的住戶，在租賃關(guān)系持續(xù)期間租賃保證金不變。已在實(shí)施的各單位，標(biāo)準(zhǔn)高于本規(guī)定的，不得降低。

 3．償還辦法

 租賃保證金由住房產(chǎn)權(quán)單位收取，納入單位住房基金，用于住房建設(shè)。當(dāng)租賃關(guān)系終止時(shí)，由住房產(chǎn)權(quán)單位一次退還，不計(jì)利息。

 4．減免政策

 民政和勞動(dòng)部門確認(rèn)的社會(huì)救濟(jì)戶，特等、一等傷殘軍人和享受撫恤待遇的烈屬，以及其他生活困難戶，經(jīng)批準(zhǔn)可免交租賃保證金。

 離休干部和已故離休干部的配偶，提倡自愿交納租賃保證金。

 （五）建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房

 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方合理負(fù)擔(dān)的辦法，并在政策上給予扶持。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)用地采取行政劃撥，按規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)和城市大配套費(fèi)，計(jì)劃部門應(yīng)下達(dá)指導(dǎo)性專項(xiàng)計(jì)劃，規(guī)劃部門應(yīng)優(yōu)先定點(diǎn)選址，金融部門要在貸款上給予積極支持，建設(shè)單位只收管理費(fèi)。

 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)可采取多種形式，充分發(fā)揮各方面的積極性。特別是要充分利用房改歸集起來的住房基金，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和“安居工程”，加快“解危”、“解困”的步伐。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理部門審定。

 經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象是市區(qū)有常住戶口的中低收入家庭，重點(diǎn)是住房困難戶。離退休職工、教師中的住房困難戶可優(yōu)先購(gòu)買。

 經(jīng)濟(jì)適用住房可以直接向個(gè)人出售，也可以先出售給有住房困難戶的單位，再由單位按房改政策規(guī)定，售給本單位的住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用住房每戶只能享受一次（含房改購(gòu)房），購(gòu)買一套，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；免繳房產(chǎn)稅，一次性契稅，并暫免土地使用稅。購(gòu)房者須住用5年后，方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

 （六）加強(qiáng)住房資金管理

 認(rèn)真做好住房基金的歸集工作。住房基金管理中心（簡(jiǎn)稱“中心”，下同）應(yīng)會(huì)同財(cái)政部門把房改中新發(fā)生的住房資金足額歸集起來；同時(shí)做好原有住房資金的核定、劃轉(zhuǎn)工作，建立和完善城市、單位和個(gè)人三級(jí)住房基金。

 按照責(zé)權(quán)利一致的原則和住房基金的性質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)住房基金的管理?！爸行摹痹谧龊米》抗e金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃，以及住房基金的籌集、使用、管理等工作的同時(shí)，進(jìn)一步完善住房基金管理制度。用好用活住房基金。住房基金的存貸款等金融業(yè)務(wù)由政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部辦理，受委托的銀行房地產(chǎn)信貸部應(yīng)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的住房基金使用計(jì)劃，發(fā)放和回收貸款。

 住房基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存，由“中心”統(tǒng)一安排使用。其中城市住房基金由財(cái)政專戶管理，行政事業(yè)單位住房基金作為預(yù)算外資金由財(cái)政專戶儲(chǔ)存管理，企業(yè)和個(gè)人住房基金由“中心”專戶儲(chǔ)存管理?！爸行摹睉?yīng)在政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部開設(shè)政策性房改資金存款專戶和資金運(yùn)用專戶，實(shí)行統(tǒng)一歸集，專戶儲(chǔ)存，統(tǒng)一管理，但資金的所有權(quán)不變，并保證其建房購(gòu)房使用和存款利息收益。

 住房基金必須?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。住房基金要專項(xiàng)用于住房的建、修、管和住房制度改革，有償用于舊城改造，對(duì)閑置資金可以購(gòu)買國(guó)家債券，可以通過金融部門發(fā)放委托貸款，在確保安全前提下實(shí)現(xiàn)增值。市財(cái)政、審計(jì)和監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

 住房基金的增值必須堅(jiān)持利歸地方的原則，對(duì)承辦房改金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)信貸部，按保本微利的原則付給代辦手續(xù)費(fèi)，“中心”和房改所需經(jīng)費(fèi)，由財(cái)政核定，在增值中以一定比例開支。增值結(jié)余納入房改基金，滾動(dòng)使用。



 三、措施與規(guī)定

 （一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織。住房制度改革涉及面廣，政策性強(qiáng)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把住房制度改革提到重要議事日程，各單位要有一名分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)房改工作，要確定職能部門和工作人員，健全工作機(jī)構(gòu)。

 （二）統(tǒng)一政策，統(tǒng)一部署。市區(qū)所有單位不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)服從市房改領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)市區(qū)房改工作的統(tǒng)一部署。

 （三）企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革重點(diǎn)，有條件的國(guó)有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，把住房開發(fā)建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會(huì)職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。

 （四）發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范住房交易行為，完善稅收制度，堅(jiān)決查處倒賣房地產(chǎn)牟取暴利和擅自轉(zhuǎn)租公房的各種非法活動(dòng)。進(jìn)入市場(chǎng)買賣的私有住房，都要通過房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行價(jià)格評(píng)估、交易和完稅，嚴(yán)禁私下買賣。

 （五）要認(rèn)真做好房改的宣傳工作。各級(jí)宣傳部門、新聞單位、工、青、婦群眾團(tuán)體，要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識(shí)，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

 （六）在市區(qū)的部、省屬企事業(yè)單位，鄞縣黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、企事業(yè)單位，軍隊(duì)中企業(yè)化管理單位及其人員，除國(guó)家另有規(guī)定外，均執(zhí)行本方案。軍隊(duì)人員租住地方公房的，按本方案規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)，憑地方產(chǎn)權(quán)管理單位的證明，由所在軍隊(duì)單位發(fā)給住房補(bǔ)貼。地方人員租住軍產(chǎn)房的，按軍隊(duì)房改有關(guān)規(guī)定交租。

 （七）鎮(zhèn)海、北侖兩區(qū)（含轄區(qū)內(nèi)大企業(yè)）和海曙、江北區(qū)所轄鎮(zhèn)，原則上執(zhí)行本方案。部分需作調(diào)整之處，由當(dāng)?shù)胤扛牟块T擬定實(shí)施辦法，報(bào)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)。

 （八）本方案自公布之日起執(zhí)行，原房改政策和規(guī)定與本方案不一致的，以本方案為準(zhǔn)。

 本方案由寧波市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。