• 【發(fā)布單位】81105
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1993-03-05
• 【生效日期】1993-03-05
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法

 杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法
 
（1993年3月5日杭州市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 為了加強國有土地資產(chǎn)管理，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，推進土地使用制度的改革，根據(jù)國務院發(fā)布的《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《
國有資產(chǎn)評估管理辦法》及國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。



 第二條 杭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)（包括市轄縣、市）國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，以及本辦法第六條規(guī)定的行為、必須依據(jù)本辦法進行土地資產(chǎn)評估。



 第三條 本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機構(gòu)，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，運用規(guī)定的原則、程序、標準和方法，以統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估宗地地產(chǎn)價值進行評估和估算，作出該宗土地的地價。

 土地資產(chǎn)評估的地價是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟活動中可得利益反映出的價格形態(tài)，包括級差地租、配套費、開發(fā)成本等。



 第四條 杭州市國有土地資產(chǎn)評估工作，由杭州市土地評估委員會實施統(tǒng)一領(lǐng)導，由杭州市土地管理局實施統(tǒng)一管理，國有土地資產(chǎn)評估資格，市區(qū)范圍內(nèi)（即市轄五區(qū)）必須經(jīng)杭州市土地管理局確認后方可生效；各縣（市）范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣（市）土地管理局確認后方可生效。



 第五條 國有土地使用權(quán)有償出讓，市區(qū)由杭州市土地管理局、各縣（市）由各縣（市）土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的，必須先征用為國有土地，并進行相應的土地資產(chǎn)評估，方可辦理出讓事宜。



 第六條 行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟活動中凡涉及到下列經(jīng)濟行為的，必須申請市、縣（市）土地管理局進行地產(chǎn)評估。

 （一）以土地使用權(quán)作為抵押，經(jīng)濟擔保的；

 （二）以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè)，或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的；

 （三）企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的；

 （四）從事涉外房地產(chǎn)活動的；

 （五）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進行土地評估的行為；



 第七條 土地評估工作應執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的規(guī)定，遵循公正性、科學性、真實性、合理性的原則。




 第二章 地產(chǎn)評估機構(gòu)與管理





 第八條 杭州市土地評估委員主管會市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評估工作，負責制定土地評估和地價管理的有關(guān)政策，協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題。

 市土地評估委員會下設辦公室，負責市土地評估委員會的日常工作，市土地評估委員會辦公室設在市土地管理局內(nèi)。

 市、縣（市）土地管理局建立土地評估工作機構(gòu)，在市、縣（市）土地管理局的領(lǐng)導下，從事土地資產(chǎn)評估工作。



 第九條 土地評估工作機構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關(guān)土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實際狀況、按本辦法規(guī)定獨立作出客觀、公正的評價。

 土地評估工作機構(gòu)作出的土地評估價格，必須報經(jīng)市或縣（市）土地管理局核準，其中重要土地評估項目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批準。

 非市、縣（市）土地管理局建立的土地評估工作機構(gòu)不得從事土地評估業(yè)務。非經(jīng)市、縣（市）土地管理局核準的土地評估價格無效。



 第十條 土地使用者應配合土地評估工作機構(gòu)進行土地評估，如實反映土地狀況和提供有關(guān)資料。



 第十一條 土地評估工作機構(gòu)進行土地評估、按市物價局會同市土地管理局核定的標準和辦法收取土地評估費。




 第三章 土地評估程序和方法





 第十二條 土地評估立項：

 （一）集體所有制土地被依法征用為國有土地的，需要出讓土地使用權(quán)的，由市、縣（市）土地管理局立項，指定土地評估工作機構(gòu)評估；

 （二）在國有土地成上片開發(fā)建設，依照有關(guān)規(guī)定應當實行出讓土地使用權(quán)的，由市、縣（市）土地管理局直接立項組織評估，或者由受讓方申請市、縣（市）土地管理局立項，指定土地評估工作機構(gòu)評估；

 （三）行政劃撥的土地，需要將土地使用權(quán)作價入股或者以土地使用權(quán)進行投資的，以及以土地使用權(quán)作為抵押物的，或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的，由土地使用權(quán)人向市、縣（市）土地管理局提出申請，經(jīng)審查同意后由市、縣（市）土地管理局立項，指定土地評估工作機構(gòu)評估。

 （四）有償出讓的土地，需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由土地使用權(quán)人（即原受讓人）直接委托土地評估工作機構(gòu)評估。

 （五）其他需要進行土地評估的，應指定或者委托土地評估工作機構(gòu)評估。



 第十三條 申請評估或者委托評估的土地使用權(quán)人，必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。



 第十四條 土地評估工作機構(gòu)接到評估要求后，應及時進行評估，提出土地評估報告書。

 土地評估報告書應載明以下內(nèi)容：

 （一）評估立項機關(guān)或者委托人；

 （二）評估工作機構(gòu)；

 （三）評估人或評估工作機構(gòu)負責人；

 （四）評估時間；

 （五）評估地塊狀況，土地評估的原因、目的、評估依據(jù)以及作價的方法；

 （六）使用權(quán)年限；

 （七）評估的價格；

 （八）其他需要說明的問題。



 第十五條 土地評估工作機構(gòu)提出的土地評估報告書，必須經(jīng)市、縣（市）土地管理局核準，并經(jīng)市土地評估委員會備案。

 經(jīng)市、縣（市）土地管理局核準并經(jīng)市土地評估委員會備案的土地評估價格，作為計算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費、作價入股投資等的依據(jù)。



 第十六條 土地評估工作機構(gòu)提出評估報告書后六個月內(nèi)，被評估土地使用權(quán)未作變更的，評估報告自然失效，以后需要變更土地使用權(quán)的，必須重新進行評估。



 第十七條 土地評估應證據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎設施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。



 第十八條 土地評估適用以下方法：

 （一）基準地價法；

 （二）市場比較法；

 （三）剩余法；

 （四）成本逼近法；

 （五）收益還原法；

 （六）其他經(jīng)市土地管理局認可的評估方法。

 以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運用。



 第十九條 用基準地價評估時，應根據(jù)基準地價，結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價的因素，確定修正系數(shù)后，進行評估。



 第二十條 用市場比較法評估時，應按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價格，進行評估。



 第二十一條 用剩余法評估時，應減去地上房屋或建筑物和重置成本價值和其他有關(guān)費用后，進行評估。



 第二十二條 用成本逼近法評估時，應按該項土地重新取得所需投資，即以國家規(guī)定的各項補償費、開發(fā)費及其他有關(guān)費用標準（按規(guī)價計算）累加計算進行評估。



 第二十三條 用收益還原值法評估時，應按被評估土地的預期獲利能力和土地增值情況，測算出土地的現(xiàn)值，進行評估。




 第四章 附則



 第二十四條 本辦法由杭州市土地管理局負責解釋。



 第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。