• 【發(fā)布單位】81905
• 【發(fā)布文號】穗府[1992]85號
• 【發(fā)布日期】1992-08-25
• 【生效日期】1992-08-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓和轉讓辦法

 廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓和轉讓辦法
 
（穗府（1992）85號一九九二年八月二十五日）
 第一章 總則





 第一條 為了合理利用土地資源，改善廣州經濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，根據《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)條例》，制定本辦法。



 第二條 廣州市人民政府授權開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）負責廣州經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）土地使用權有償出讓與轉讓的工作，由管委會負責開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓與轉讓的登記、收費管理和核發(fā)《國有土地使用證》。



 第三條 經管委會征用的土地，一律實行有償出讓。出讓的土地，受讓人可以轉讓。出讓和轉讓的標的只限于土地使用權。

 土地所有權及地下各種自然資源、礦藏及埋藏物、隱藏物等屬于國家，不得出讓與轉讓。



 第四條 開發(fā)區(qū)土地使用權出讓人是管委會，土地使用權受讓人和轉讓人可以是中國和外國及港澳臺地區(qū)的公司、企業(yè)、其它經濟組織或個人。



 第五條 土地使用年限由管委會根據經營項目的實際需要，依據國家有關規(guī)定核定。



 第六條 受讓人在獲得土地使用權的土地上開辦各類企業(yè)或從事各種項目建設，應按開發(fā)區(qū)規(guī)定的審批程序申報。




 第二章 土地使用權的出讓





 第七條 土地使用權的出讓是指管委會代表廣州市人民政府把開發(fā)區(qū)內國有土地使用權在一定期間直接有償轉移給用地者。



 第八條 管委會應當向要求用地者提供擬出讓地段的用地要點。用地要點的內容是：

 （一）座落、四至范圍、面積和地面現狀；

 （二）土地規(guī)劃用途；

 （三）建筑容積率、密度和園林綠化比率等規(guī)劃要求；

 （四）基礎設施的建設期限、地面設施的建設期限，必須投入的資金低限；

 （五）環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫和消防要求；

 （六）市政設施現狀和市政建設計劃要求；

 （七）出讓合同文本；

 （八）對擬出讓地段的特殊要求。



 第九條 土地使用權出讓可采取以下形式：

 （一）協議出讓。由管委會與要求用地者協商談判，取得一致意見，簽訂土地使用權出讓合同，辦理收費和登記手續(xù)，核發(fā)《國有土地使用證》。

 （二）招標出讓。由管委會向國內外有資信的企業(yè)、事業(yè)單位和其它經濟組織或個人發(fā)出招標邀請，按招標、投標程序，擇優(yōu)確定中標者。

 （三）拍賣出讓。管委會就擬出讓地段組織要求用地者公開叫價競爭，按“價高者得”的原則確定中標者。



 第十條 協議出讓的程序是：

 （一）管委會土地管理部門按本辦法第八條內容向要求用地者提供用地要點資料。

 （二）用地者得到用地要點資料后，在規(guī)定時間內向管委會土地管理部門提交管委會項目審批部門批準其在開發(fā)區(qū)舉辦項目的有關文件和用地意向書。意向書應載明開發(fā)建設該地段的設想以及愿出價款的金額、支付方式等內容。

 （三）管委會土地管理部門在接到用地意向書等文件后，七天內答復要求用地者，如同意洽談，則同時把確定洽談的時間、地點通知對方。

 （四）經過協商一致后，即簽訂《土地使用權有償出讓合同》。要求用地者根據合同規(guī)定繳付價款和各項費用后，向管委會土地管理部門辦理登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。



 第十一條 招標出讓的基本程序是：

 （一）管委會向要求用地者發(fā)出招標書。招標書的內容包括：

 1．本辦法第八條的各款資料；

 2．投標者應具備的資格；

 3．投標地點、截止日期及其它有關程序、要求和規(guī)定；

 4．投標保證金的金額和支付方式；

 5．土地使用權價款的支付方式和用地者其他經濟責任。

 （二）投標者在規(guī)定的投標截止日期前，到管委會指定的地點繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱。

 （三）管委會責成開發(fā)區(qū)土地管理、建設規(guī)劃、經濟管理、法律等部門人員組成評標委員會。開標、評標和決標工作由評標委員會主持。

 （四）評標委員會對投標書實行公開評標，決定中標者。凡不具備投標資格的、不符合招標文件要求的或者超過截止日期送達的投標書一律無效。

 評標委員會簽發(fā)決標意見書后，由管委會向中標者發(fā)出中標證明書。

 （五）中標者持中標證明書在三十天內與管委會土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按合同的規(guī)定繳納土地使用權價款和各項費用，并辦理登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。

 （六）中標者的投標保證金可以充抵使用權價款。中標后逾期三十天不與土地管理部門簽訂出讓合同的，視為放棄中標，所交保證金不予退還。因故要求延期簽訂合同的，應在期限未滿之日向土地管理部門提出延期簽約申請。延長期不得超過十五天。未中標者所繳納的投標保證金，由土地管理部門如數退回。



 第十二條 拍賣出讓程序是：

 （一）管委會發(fā)出拍賣出讓土地公告。公告內容包括：

 1．拍賣出讓地段的用地要點；

 2．拍賣出讓的地點和日期；

 3．拍賣出讓的規(guī)則、叫價起點；

 4．拍賣出讓保證金的金額及支付方式；

 5．其他需要公告的內容。

 （二）管委會主持拍賣出讓，要求用地者按公告規(guī)定在叫價起點之上叫價競爭。每一口價的增長額度由主持人規(guī)定，并隨拍賣出讓過程的實際狀況給予調整。

 在最后一個叫價叫出后，主持人重復三遍，無人繼續(xù)叫價時，由主持人拍定，將土地使用權出讓給出價最高者，叫價人應受其叫價約束，在產生新的叫價之前不得撤回其叫價。

 （三）管委會土地管理部門向拍賣出讓中標者簽發(fā)中標證明書，并向中標者收取拍賣出讓保證金，然后執(zhí)行本辦法第十條第（五）、第（六）款規(guī)定的程序與拍賣出讓中標者簽訂土地使用權出讓合同，同時辦理登記用地手續(xù)。



 第十三條 土地使用權受讓人除不可抗力外必須在出讓合同規(guī)定的建設期限內投足資金低限，完成項目開發(fā)或建設。



 第十四條 土地使用權受讓人在獲得使用權的土地上營建房屋及其他設施，應根據廣州市和開發(fā)區(qū)建筑管理、房產管理、環(huán)保、消防管理的有關規(guī)定辦理。




 第三章 土地使用權的轉讓和抵押





 第十五條 土地使用權的轉讓是指受讓人從管委會取得土地使用權后，再轉移給其他人。獲得土地使用權的受讓人，在出讓合同規(guī)定的使用年限內和合同規(guī)定的各項條件下，可以以贈與、出售、交換等方式轉讓其全部或部分土地的使用權。

 土地使用權受讓人死亡，其土地使用權可以由合法繼承人繼承。

 土地使用權受讓人在其受讓的土地上興辦的企業(yè)發(fā)生解散、終止、兼并或破產時，其土地使用權余期可以轉讓。轉讓合同規(guī)定的各項建設項目的完成日期，不得超過出讓合同規(guī)定的建設完成日期。

 土地使用權受讓人將其土地上的房產轉讓時，土地使用權同時轉移。房產權轉讓按有關房產管理規(guī)定辦理。



 第十六條 土地使用權的轉讓程序可參照土地使用權出讓程序辦理，當事人雙方應當簽訂土地使用權轉讓合同，轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同的終止日期和建設完成日期，不得改變原出讓合同及登記文件所列的權利、義務和各項用地要點。



 第十七條 土地使用權的繼承按《
中華人民共和國繼承法》辦理。作為遺產的土地使用權的分割應當有利于開發(fā)建設和生產經營，不損害該地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折價、適當補償或者共有等辦法處理。



 第十八條 土地使用權轉讓的當事人憑轉讓合同（或合法的繼承文書）、轉讓人的《國有土地使用證》或其它有關權屬證明等文件向管委會土地管理部門辦理登記過戶手續(xù)。未經登記過戶的土地使用權轉讓無效。

 土地使用權轉讓登記后，原出讓合同受讓一方的權利、義務隨之全部由轉讓之受讓方承擔。



 第十九條 土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向管委會土地管理部門提出申請，經審核批準，方可辦理轉讓的簽約、過戶登記手續(xù)。



 第二十條 經出讓和轉讓獲得的土地使用權可以用作向國內外銀行或其它金融機構的貸款抵押或其它債務抵押。



 第二十一條 申請土地使用權抵押貸款應向銀行或金融機構提交土地使用權出讓或轉讓合同副本、《國有土地使用證》及土地開發(fā)經營現狀的報告。銀行或其它金融機構可向管委會土地管理部門提出咨詢。抵押貸款雙方應在協商一致的基礎上簽訂土地使用權抵押貸款合同。



 第二十二條 抵押貸款合同簽訂之日起三十天內，受理抵押的銀行或其他金融機構（以下統(tǒng)稱抵押權人）應向管委會土地管理部門申請土地使用權抵押登記。



 第二十三條 經抵押處分程序取得土地使用權者，應依照開發(fā)區(qū)有關房產與土地使用權抵押的規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。



 第二十四條 抵押貸款合同關系存續(xù)期間，未經抵押權人同意，抵押人不得將已抵押的土地使用權再抵押或以其它方式予以處分。擅自處分的行為無效。



 第二十五條 抵押貸款合同的終止日期不得超過原出讓合同終止日期。



 第二十六條 抵押貸款合同終止之日起三十天內，抵押權人應向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。



 第二十七條 土地上所建房產抵押時，土地使用權一起抵押。




 第四章 價格和費用





 第二十八條 土地使用權價格由出讓或轉讓雙方協商確定或經投標、決標和拍讓確定。



 第二十九條 土地管理費即管委會在土地使用權出讓、轉讓或贈予、交換時收取的管理費，由受讓人向管委會土地管理部門繳納。土地管理費標準按出讓或轉讓價格的2．5％計收；贈與的按現值的3％計收；交換的分別按現值的3％計收。



 第三十條 土地登記費是辦理土地使用權立戶登記和過戶登記、領取《國有土地使用證》時由受讓人向管委會土地管理部門繳納的手續(xù)費。立戶、過戶登記費為二百元。抵押登記費為八十元，由抵押權人繳納（以上兩項收費標準每十年調整一次）。



 第三十一條 土地使用費是國家行使土地所有權所收的費用，由用地者向管委會土地管理部門繳納。土地使用費十年內一律減按每年每平方米二元計收。



 第三十二條 土地增值費是管委會土地管理部門就土地使用權轉讓時價格的增值向轉讓人所收取的費用。增值100％以下（含100％）的，按增值額的15％收取；增值100％以上至200％（含200％）的部分，按30％收??；增值200％以上至300％（含300％）的部分，按40％收??；增值300％以上的部分，按50％收取。

 土地增值額按土地使用權轉讓價減去轉讓人應收回的成本后的余額計算。轉讓人應收回成本包括：其受讓時核定的土地使用權價款、基礎設施與建筑物未折舊完的殘值以及土地投資貸款利息等。



 第三十三條 管委會土地管理部門認為必要時，可請廣州市物業(yè)估價部門核定土地使用權價格。轉讓價格高于核定價格的，按轉讓價格的增值額計收增值費；轉讓價格低于核定價格的，按核定價格的增值額計收增值費。



 第三十四條 本章規(guī)定的費用，外商和香港、澳門、臺灣同胞用外匯支付、國內企、事業(yè)單位和個人用人民幣支付，外匯與人民幣的匯率按付款當日國家外匯管理局公布的牌價確定。




 第五章 土地使用權的回收





 第三十五條 出讓合同期滿，土地使用權擁有人應將土地使用權及地面設施無償交回管委會，并辦理土地使用權登記撤銷手續(xù)和土地使用證注銷手續(xù)。

 土地使用期滿，土地使用權擁有人需要繼續(xù)用地，可在期滿前六個月向管委會提出繼續(xù)用地申請，申請批準后，與管委會按續(xù)約當時當地核定公布的土地使用權出讓價格重新簽訂出讓合同，辦理有關登記手續(xù)，領取土地使用證。



 第三十六條 土地出讓或轉讓合同規(guī)定應由土地使用權擁有人拆除的非通用建筑及其附屬物和可搬遷技術設備（包括生產線），應在合同規(guī)定期限內拆除搬遷完畢。拆除及搬遷費用由土地使用權擁有人承擔。

 地上非通用建筑及其附屬物和技術設備的拆除、搬遷，如果土地出讓或轉讓合同沒有規(guī)定，可由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商處理，但最遲自土地使用期滿后六個月內必須拆除、搬遷完畢。



 第三十七條 管委會根據市政、公共設施建設及特殊項目建設需要，可以提前回收使用期未滿的土地。

 管委會決定提前回收日期前六個月，將提前回收土地的位置、面積及回收日期，書面通知土地使用權擁有人。

 管委會提前回收土地，應給土地使用權擁有人以合理的補償。補償額根據當時的土地使用權價格，剩余的用地期限及提前回收土地給使用權擁有人造成的產業(yè)或物質直接損失，由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商確定。

 土地回收補償有爭議時，土地使用權擁有人可以向人民法院起訴，但應如期交回土地。




 第六章 其它規(guī)定





 第三十八條 土地使用權出讓或轉讓的受讓人，在其全部土地使用權價款未繳清以前，不能領有《國有土地使用證》。但管委會土地管理部門可在其辦理立戶、過戶登記手續(xù)時，發(fā)給使用土地的權屬證明文件，該權屬證明的發(fā)放細則由管委會另行制定。



 第三十九條 受讓人以合法擁有的土地使用權作為成立中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)、內聯企業(yè)的出資，并向所成立企業(yè)轉移其土地使用權的，是土地使用權的轉讓，應依本辦法辦理土地使用權轉讓的有關手續(xù)。



 第四十條 開發(fā)區(qū)非營利性的公共事業(yè)和公共設施的用地，經管委會批準，可減免用地價款和費用。



 第四十一條 開發(fā)區(qū)先進技術企業(yè)和產品出口企業(yè)用地，可根據《國務院鼓勵外商投資的規(guī)定》及廣東省、廣州市、開發(fā)區(qū)頒布的實施辦法，通過出讓給予優(yōu)惠。



 第四十二條 開發(fā)區(qū)有關土地有償出讓和轉移的咨詢、仲裁、服務事宜由管委會指定部門負責。



 第四十三條 未簽訂土地使用權出讓或轉讓合同和辦理登記手續(xù)，非法占用土地的，由管委會土地管理部門沒收其非法占地所得，責令限期交回土地，沒收、限期拆除或強行拆除地上建筑物和其它設施，并按非法占用土地的有關規(guī)定予以處罰。

 擅自擴大用地范圍按非法占用土地處理。



 第四十四條 土地使用權擁有人擅自改變用地性質，由土地管理部門責令其限期改正，并依土地使用權出讓合同的違約責任條款予以處罰。



 第四十五條 不按期繳納土地增值費，除限期追繳外，自滯納之日起，每日應納費額的1‰加收滯納金；不按期繳納土地管理費的，除限期交納外，自滯納之日起每日按應交費額的5‰加收滯納金。



 第四十六條 土地使用期屆滿未能獲準繼續(xù)用地又不辦理使用權注銷手續(xù)的，由管委會土地管理部門涂銷其土地使用證書，無償收回土地使用權及地面附屬建設，沒收其非法占地所得，并按土地出讓合同的違約責任條款予以處罰。



 第四十七條 土地使用權受讓人，無不可抗力原因，在用地要點和出讓合同規(guī)定的建設期限內，沒有投足建設資金低限和沒有完成開發(fā)建設項目的，管委會將根據實際情況給予責令限期投足資金、限期竣工、罰款、收回部分或者全部土地使用權的處分。



 第四十八條 按本規(guī)定應受行政處罰的，由管委會決定。當事人對執(zhí)行行政處罰決定不服的，自接到處罰決定通知之日起十五天內，可向管委會投訴，也可向法院起訴。期滿不投訴，不起訴，又不履行的，土地管理部門可依法強制執(zhí)行。



 第四十九條 侵犯土地所有權或使用權的，管委會土地管理部門和土地使用權擁有人有權責令其停止侵犯，并賠償損失，也可向人民法院起訴。




 第七章 附則



 第五十條 本辦法由開發(fā)區(qū)管委會負責解釋。



 第五十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原廣州市人民政府一九八八年三月九日發(fā)布的《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓和轉讓辦法》同時廢止。