• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號】閩政[1986]87號
• 【發(fā)布日期】1986-10-28
• 【生效日期】1986-10-28
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理暫行規(guī)定

福建省城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司管理暫行規(guī)定
 
（1986年10月28日閩政＜1986＞87號）

第一條 為了加強對全省房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（包括城市建設綜合開發(fā)公司）的管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的健康發(fā)展，維護城市建設的正常秩序，保障房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法權益和正常的經(jīng)營活動，特制定本暫行規(guī)定。



第二條 本規(guī)定適用于城市（包含縣城、建制鎮(zhèn)，下同）從事專營或兼營房地產(chǎn)綜合開發(fā)的全民所有制和集體所有制的公司（以下簡稱開發(fā)公司）。



第三條 各級人民政府房地產(chǎn)管理部門為開發(fā)公司的歸口管理機關，按照本暫行規(guī)定負責對本行政區(qū)內(nèi)的開發(fā)公司（包括外來的開發(fā)公司）實行行業(yè)歸口管理。未設立房地產(chǎn)管理機構或房管機構不具備管理條件的地方，由各級建委（或建設局）行使行業(yè)歸口管理權。城市行業(yè)歸口部門要根據(jù)任務輕重明確分工或設立適當?shù)霓k事機構，負責管理綜合開發(fā)工作。

 所有開發(fā)公司原隸屬關系不變，但都必須服從當?shù)厝嗣裾袠I(yè)歸口管理部門對建設計劃、標準、價格、經(jīng)營方式、房地產(chǎn)市場、企業(yè)資質和隊伍等實行統(tǒng)一管理。并接受計劃、財政、工商、銀行、物價、稅務和審計部門的監(jiān)督、檢查和指導。



第四條 開發(fā)公司的宗旨主要是通過綜合開發(fā)城市土地，發(fā)展住宅建設，為改善城市人民居住條件服務，為城市建設服務，講求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

 開發(fā)公司的經(jīng)營方針以服務為主，盈利為輔。

 開發(fā)公司必須認真貫徹執(zhí)行國家的方針、政策、自覺遵守各項法律、法令。按照城市規(guī)劃要求，搞好城市土地開發(fā)和房屋建設。



第五條 開發(fā)公司要按照城市建設總體規(guī)劃，制定開發(fā)區(qū)具體規(guī)劃。同時，要編制較長期（3年左右）的綜合開發(fā)計劃，并接受計劃部門的指導，搞好市政、公用、動力、通訊等基礎工程和相應配套設施的建設，然后，將經(jīng)過開發(fā)的地皮（土地所有權仍屬國家）有償轉讓給其他單位興建工程項目；也可以直接組織興建住宅和其他經(jīng)營性房屋（如貿(mào)易中心、綜合服務樓、辦公樓、倉庫、旅館和公用性質的廠房等）按規(guī)定進行出售。



第六條 開發(fā)公司用于建設的土地，根據(jù)土地統(tǒng)一管理的原則，視同國家建設用地。由開發(fā)公司或歸口管理機關按規(guī)定程序，向有權機關申請，辦理征地手續(xù)。申報時，必須備齊如下材料：

 1、經(jīng)有權機關審批的立項文件或開發(fā)任務委托書；

 2、城市規(guī)劃部門批準的小區(qū)規(guī)劃圖及土地管理機關（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)由城市規(guī)劃管理部門）認可的征地地形圖；

 3、開發(fā)公司的年度計劃或長期計劃。



第七條 開發(fā)公司的審批程序：

 省直各部門成立的開發(fā)公司，經(jīng)各主管部門審查同意后，報省建委審批。

 各地、市成立的開發(fā)公司，經(jīng)地、市歸口管理機關審查后，報省建委審批。

 各縣（市）成立的開發(fā)公司，經(jīng)所在縣（市）歸口管理機關審查，報地（市）歸口管理機關審核后轉呈省建委審批。

 開發(fā)公司持省建委正式批準文件和資質級別證書，向所在市、縣工商行政管理局申請登記注冊，經(jīng)核準領取營業(yè)執(zhí)照并在建設銀行開戶后，方準營業(yè)。有關審批、注冊文件副本要抄送開發(fā)公司所在市、縣房地產(chǎn)管理部門（或建委），以便當?shù)貙嵭行袠I(yè)歸口管理。

 凡各地（市）政府已經(jīng)批準的開發(fā)公司，應按本規(guī)定申請補辦資質級別證書。



第八條 開發(fā)公司按開發(fā)能力分三級：

 具有年開發(fā)建成房屋建筑面積10萬平方米以上能力的，為一級開發(fā)公司。

 具有年開發(fā)建成房屋建筑面積5萬至10萬平方米能力的，為二級開發(fā)公司。

 具有年開發(fā)建成房屋建筑面積5萬平方米以內(nèi)的，為三級開發(fā)公司。

 開發(fā)公司資質級別證書統(tǒng)一由省建設委員會頒發(fā)。

 開發(fā)公司只能承擔與本公司資質級別相應的開發(fā)任務，不得越級承攬任務。

 未持有省建委核發(fā)的資質級別證書的開發(fā)公司，不得經(jīng)營城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。



第九條 開發(fā)公司必須具備下列基本條件：

 1．有獨立健全的經(jīng)營管理機構和管理章程，經(jīng)濟上能夠獨立經(jīng)營、自負盈虧，并依法承擔經(jīng)濟責任。

 2．有隸屬主管部門任命的專職經(jīng)驗，并配備有同公司級別相適應的專職技術、財務、經(jīng)營管理人員（不包括其附屬施工企業(yè)的專業(yè)、技術人員）。一級開發(fā)公司要有不少于4名土建工程師，2名會計師（或1名會計師、2名助理會計師）；二級開發(fā)公司要有2名土建工程師和2名助理會計師；三級開發(fā)公司至少要有1名專職土建工程師（或2名土建助理工程師）和2名有從事會計工作5年以上的會計人員。

 3．有與經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟責任相適應的自有流動資金（包括主管部門撥入的資金、聯(lián)合經(jīng)營的企業(yè)單位提供的資金，不含銀行貸款）。一級開發(fā)公司的自有流動資金不能少于200萬元；二級開發(fā)公司自有流動資金不能少于80萬元；三級開發(fā)公司自有流動資金不能少于20萬元。

 4．有健全的財務管理制度及經(jīng)濟核算辦法。具體按省財政廳、建行現(xiàn)行有關文件規(guī)定執(zhí)行。

 5．有固定的辦公地點。



第十條 加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設的價格管理：

 1．開發(fā)公司建設的商品房按單方工程造價和法定利潤之和制定售價。將已開發(fā)的土地轉讓給使用單位（土地只轉讓使用權），按開發(fā)土地的實際支出和法定利潤之和收取土地開發(fā)費。

 2．住宅小區(qū)內(nèi)公建配套基礎設施在市財政和有關部門沒有專項投資的情況下，由所在市、縣政府委托開發(fā)公司代收配套費，單列帳目，?？顚Ｓ茫蝗±麧?。以上兩項的價格和取費標準，由開發(fā)公司報當?shù)胤康禺a(chǎn)歸口管理部門商同級建設銀行、物價部門審批。

 3．住宅小區(qū)配套設施中獨立的商業(yè)中心、影劇院、體育場、醫(yī)院、中小學校等，原則上應由市商業(yè)、文教、衛(wèi)生等部門投資建設。有的經(jīng)營性設施也可以由開發(fā)公司按規(guī)劃建成后出租或出售給有關單位使用。



第十一條 開發(fā)公司經(jīng)營房地產(chǎn)的法定利潤率一般取成本費的3％至五。一級開發(fā)
公司法定利潤為5％；二級開發(fā)公司為4％；三級開發(fā)公司為3％，企業(yè)留利部分應按有關規(guī)定建立各種基金。



第十二條 開發(fā)公司的資金來源：一是自有資金（包括各級政府專項撥給的建房周轉金）；二是單位或個人購房預付款；三是國家通過建行發(fā)放的住宅建設貸款。除此之外，有條件的城市，按規(guī)定經(jīng)有權機關批準后，各開發(fā)公司可以同銀行采取聯(lián)合發(fā)售“住宅建設集資有獎證券”等方式籌措建設資金。



第十三條 經(jīng)批準登記開業(yè)的開發(fā)公司，是具有法人資格的經(jīng)濟實體，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，在經(jīng)營過程中承擔國家規(guī)定的法律和經(jīng)濟責任。任何部門和個人不得以任何方式或借口平調(diào)、挪用、侵吞、私分開發(fā)公司的房地產(chǎn)、資金、設備、材料和隨意攤派費用。對侵犯開發(fā)公司合法權益行為，開發(fā)公司有權抵制、索賠經(jīng)濟損失，直至向司法機關起訴。開發(fā)公司必須信守經(jīng)濟合同，提高經(jīng)營信譽。凡不按合同規(guī)定交付房屋，以及發(fā)生房屋質量事故的，購房單位或個人有權向開發(fā)公司提出索賠，開發(fā)公司應嚴格按合同規(guī)定承擔經(jīng)濟責任，負責賠償損失。

 開發(fā)公司收取小區(qū)配套費后，不進行小區(qū)配套同步建設的，要負經(jīng)濟責任，并補償用戶因此而造成的損失。



第十四條 城市住宅小區(qū)開發(fā)建設提倡采取招標、投標辦法，鼓勵各開發(fā)公司參加投標競爭，以降低工程造價，提高工程質量，縮短建設工期。招標投標辦法，由各地（市）建委制定。



第十五條 開發(fā)公司業(yè)務經(jīng)營范圍不受地區(qū)條塊的限制，允許跨地區(qū)、跨部門進行開發(fā)經(jīng)營。各地（市）有關部門對參與本地區(qū)開發(fā)經(jīng)營活動的公司，在計劃安排、資金貸款、建設用地、動遷安置、材料供應等方面要一視同仁，為他們創(chuàng)造合理的競爭條件。



第十六條 開發(fā)公司在綜合開發(fā)城市房地產(chǎn)時，必須按照基本建設程序辦理，遵循先勘探設計后施工、先地下后地上的原則，統(tǒng)籌安排好生活配套設施，住宅小區(qū)內(nèi)的上下水、供電、道路、通訊和環(huán)境公共衛(wèi)生、商業(yè)服務網(wǎng)點、小學幼托等要與居住用房同步建設，同時交付使用，還要搞好小區(qū)綠化，提高小區(qū)環(huán)境質量。



第十七條 城市人民政府和有關部門應積極支持、鼓勵開發(fā)公司結合舊城改造進行房地產(chǎn)開發(fā)建設。開發(fā)公司改造舊區(qū)拆遷房屋，原則上實行拆一還一（指建筑面積）的辦法。具體辦法由各地（市）建委制定。



第十八條 開發(fā)公司要加強對施工單位的建筑工程質量管理，實行工程質量社會監(jiān)督和第三方認證的制度，開發(fā)區(qū)的單體建筑由開發(fā)公司按照與施工單位的承包合同組織驗收。整個小區(qū)以至居住區(qū)房屋及生活配套設施，要由城市建設主管部門組織房管、市政、公用、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、消防、規(guī)劃、質檢等有關部門共同進行驗收。未經(jīng)驗收合格的房屋不準出售，房管部門不得發(fā)給產(chǎn)權證。



第十九條 開發(fā)公司承建的城市商品住宅按國家規(guī)定不計基建規(guī)模，實行先建后賣的辦法。但建成銷售的房屋，購房單位必須按規(guī)定自帶列入當年年度計劃的基建投資指標，否則不得發(fā)售。開發(fā)公司新建住宅要劃出一部分直接向個人出售，要求近期內(nèi)這個比例不小于30％，并有計劃地逐步擴大這個比例。



第二十條 開發(fā)公司必須貫徹政企分開的原則。行政機關辦的開發(fā)公司，要在職責上、經(jīng)濟上與行政機關徹底脫鉤。黨政機關干部擔任開發(fā)公司經(jīng)理及公司其他職務的，必須辭去一頭，即辭去兼任的公司職務或辭去黨政機關的職務。

 開發(fā)公司不行使政府部門的行政職能。對掛有住宅辦、統(tǒng)建辦、拆遷辦、指揮部等多塊牌子的開發(fā)公司，應從行政職能機構中分立出來，成為真正的經(jīng)濟實體。



第二十一條 凡開業(yè)兩年以上的開發(fā)公司，必須建立營業(yè)手冊，作為考核營業(yè)情況和參加投標、承接任務的依據(jù)。

 開發(fā)公司營業(yè)手冊由省建委會同有關部門統(tǒng)一制定。

 開發(fā)公司要按國家有關規(guī)定每年2月底以前，向原登記的歸口主管機關和市、縣工商行政管理局及建委、建行提交資金平衡表或資產(chǎn)負債表，辦理年檢注冊手續(xù)。



第二十二條 開發(fā)公司因企業(yè)名稱、隸屬關系、經(jīng)營級別、經(jīng)濟性質等改變，或公司進行分解、合并、轉業(yè)、關閉，須在原隸屬歸口主管單位核準30天內(nèi)，向上一級房地產(chǎn)歸口主管部門和工商行政管理部門登記、辦理手續(xù)。



第二十三條 本規(guī)定下達后，各地（市）歸口主管部門要會同工商行政管理、建行等部門對現(xiàn)有的開發(fā)公司進行全面檢查、清理和整頓。并督促開發(fā)公司補辦登記、領證等有關手續(xù)。對于暫不完全具備條件的開發(fā)公司，要進行整頓充實、限期解決，在本規(guī)定下達一年內(nèi)仍達不到等級標準的，應取消其經(jīng)營資格。對確實不具備經(jīng)營條件的開發(fā)公司，應立即取締。



第二十四條 本規(guī)定自頒發(fā)之日起實行，本暫行規(guī)定由省建委負責解釋。