自建房沒(méi)有房產(chǎn)證，只有在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)才可以修建自建房，此類房屋并沒(méi)有房產(chǎn)證，但是這并不影響其可以獲得拆遷賠償。政府機(jī)構(gòu)或企業(yè)單位是否為經(jīng)濟(jì)利益，如果要拆除自建，有必要按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置具體的補(bǔ)償計(jì)劃。

一、自建房屋拆遷是否有房地產(chǎn)證?

沒(méi)有房地產(chǎn)拆建證書(shū)，拆建單位按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的業(yè)主或者使用者支付的各種賠償，由拆建單位按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付給被拆遷房屋的所有人或者使用者。一般情況下有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))用于補(bǔ)償被拆遷房屋的所有權(quán)損失，并根據(jù)被拆遷房屋的單位價(jià)格計(jì)算被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)償臨時(shí)居住房屋的不便或者遷建房屋的臨時(shí)住所的不便，臨時(shí)居住條件應(yīng)當(dāng)用于標(biāo)識(shí)，并根據(jù)房屋拆遷居民的人口給予月補(bǔ)貼。

(3)鼓勵(lì)拆遷房屋租戶主動(dòng)協(xié)助房屋拆遷，或放棄一些權(quán)利，如自愿搬遷到郊區(qū)，或不要求拆遷單位重新安置房屋。房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律和政策確定。

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=房屋所在地補(bǔ)償價(jià)*房屋所在地面積按重置價(jià)格代替。

根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和房地產(chǎn)面積，主要補(bǔ)償成本包括房屋補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)額補(bǔ)償、激勵(lì)補(bǔ)償?shù)龋唧w取決于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和房地產(chǎn)面積。

二、房產(chǎn)拆遷的補(bǔ)償方式

(一)貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的法律依據(jù)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行的專業(yè)評(píng)估，以產(chǎn)生的補(bǔ)償金額為基礎(chǔ)，可以根據(jù)多遠(yuǎn)。以下是三個(gè)法律評(píng)估基礎(chǔ)：

1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)。根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)程序，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的估價(jià)。介紹了估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)情況。用于估計(jì)和判斷行的活動(dòng)。

2、商品房交易均價(jià)。

同一地區(qū)同類型普通住宅商品房的平均價(jià)格，由有關(guān)部門每季度計(jì)量公布。

3、重置價(jià)。

根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，估價(jià)機(jī)構(gòu)利用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和施工工藝，確定與估價(jià)對(duì)象功能和效果相同的新建建筑的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格是拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)，但用途不同，在不同情況下適用。

(二)產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換又稱產(chǎn)權(quán)交換。根據(jù)不同的評(píng)價(jià)方法，有兩種替代方法。價(jià)值本位產(chǎn)權(quán)置換是指按照法定程序?qū)Ρ徊疬w房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)新房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行等價(jià)置換的行為。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換是指根據(jù)房屋建筑面積在不同地點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，不解決安置區(qū)內(nèi)的價(jià)差。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置

由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不涉及住房或容積率，不能搬遷安置。只能選擇在其他地塊上新建安置房，通過(guò)增加或減少產(chǎn)權(quán)，盡可能實(shí)現(xiàn)同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置

開(kāi)發(fā)商拆遷改造項(xiàng)目可以完成拆遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成拆遷安置。

附件：目前，我國(guó)主要城市在拆遷補(bǔ)償中已設(shè)定了人均最小面積，如上海，人均最小面積為22畝，故拆遷安置。

(三)結(jié)合型補(bǔ)償

顧名思義，這種補(bǔ)償是指貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換。

由于城市化進(jìn)程等諸多客觀因素的影響，房屋土地價(jià)格居高不下，導(dǎo)致了許多不能單純通過(guò)貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換來(lái)解決的問(wèn)題。因此，出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

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