【單次收取租金原則上不超3個月】近年來，部分從事轉租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。為此，住建部、國家發(fā)改委等6部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調(diào)控住房租金水平。

《意見》針對從事轉租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確要求各地加強從業(yè)管理的同時，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，住房租賃企業(yè)應當將經(jīng)營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

網(wǎng)友熱評：

1. 買房價太高，租房住價也高，買不起也租不起，壓力山大。

2. 大量的打工人養(yǎng)活了一線城市的房東，租金上天了！

3. 中介把出租出賣市場壟斷了，尤其臨街門市大量被中介租用開店，浪費大量資源。

4. 租售同權，學區(qū)房價立馬要掉，不過房租價格就難說了。

5. 這個對中介的規(guī)范重要，但我更關注的是房租價格多少才合理。

今日學法：民法典關于房屋出租的新規(guī)定有哪些？

1、設立居住權的房屋不能租！

一旦你承租了設立居住權的住宅，你的租賃合同將被認定為無效。有人會質(zhì)疑：以前從來沒有遇到過這事。

在2021年之前，沒有任何房屋設立了居住權，因為法律還沒有規(guī)定。但是從明年開始，大量房屋將可能設置居住權，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，因為法律不允許出租。

法律風險提示：租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔****元違約金?！?/p>

法律規(guī)定：設立居住權的住宅不得出租。

2、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉租應及時提異議，時間僅為6個月

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這種轉租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉租是可以被解除的。

這就導致實踐中很多租賃關系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，當你租賃的房屋是轉租的，則隨時有可能被人趕出去的風險。所以這次法律新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。

法律風險提示：實際租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉租的房屋?！辈⒉轵灧慨a(chǎn)證，這樣切實保障自己的權利。如果知道房屋是轉租的，則要求出租人出具轉租的函。

法律規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉租

3、房屋權屬有爭議或被查封，可以退租

房屋所有權發(fā)生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權。最近北京就發(fā)生了一起案件，一群壯漢沖進超市丟、砸東西，原因是房屋所有權爭議，結果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因為租賃合同沒有到期，苦不堪言。

這次新法保護租房人的合法權益，明確：當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

法律風險提示：租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發(fā)生爭議時，保留好相關證據(jù)，并及時通知出租人要求解除合同。

法律規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。

4、租房人享有優(yōu)先租賃權，不用擔心租期到了被趕出去！

除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會增加很多成本和費用。

但是現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。這種事情從明年開始結束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權。

法律風險提示：優(yōu)先承租權是指同等條件下優(yōu)先權，如果價格達不成一致，那么優(yōu)先承租權將不再享有。所以租房人要想獲得優(yōu)先承租權，就要匹配最新的租房價格，這點比較難。

法律規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

5、近親屬的購買權優(yōu)先于租房人，租房人的優(yōu)先購買權受到限制

《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時，租房人享有優(yōu)先購買權。這必然導致一個問題：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因為租房人有優(yōu)先購買權。特別是低價賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優(yōu)先購買權。這和我們的社會風俗產(chǎn)生了巨大的沖突。

這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購買權。并且法律還規(guī)定：租房人應當在15日內(nèi)明確表示自己要購買，否則放棄優(yōu)先購買權。

法律風險提示：在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要及時表達自己想購買的意愿，時間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購買權。

法律規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

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